Đất trong dự án quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không?

1. Quy hoạch treo là gì?

Theo cách hiểu thông thường quy hoạch treo hay gọi chính xác  là quy hoạch sử dụng đất treo có thể được hiểu sơ khai nhất là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định , ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau , đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ , kế hoạch thì gọi là quy hoạch treo .

Do đó, tại khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013: diện tích đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã công cố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng mà hết 3 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh , hủy bỏ quy hoạch và phải công bố việc điều chỉnh , hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất .

Chính từ quy định nêu trên có thể hiểu thời hạn thời hạn quy hoạch treo là sau khoảng thời 03 năm kể từ khi có công bố quy hoạch sử dụng đất hàng năm mà không thực hiện kế hoạch sử dụng đất và cũng không công bố điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất trên thì được gọi là đất quy hoạch treo.

Theo như quy định của pháp luật hiện hành thì phụ thuộc vào nội dung sử dụng đất hoặc các loại quy hoạch , dự án mà sẽ có bấy nhiêu các dạng quy hoạch treo gián tiếp hay trực tiếp liên quan tới đất là các quy hoạch về phát triển kinh tế – xã hội; Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội; Quy hoạch sử dụng đất; Quy hoạch chung xây dựng đô thị; Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; Quy hoạch giao thông, thuỷ lợi; Bên cạnh các quy hoạch nêu trên  thì còn có các quy hoạch ngành như công nghiệp, y tế, thể thao, du lịch, thương mại, nông nghiệp, quốc phòng, an ninh Các dự án treo cũng tương tự tồn tại ở nhiều dạng và nhiều địa phương từ các khu công nghiệp, khu kinh tế tới hạ tầng giao thông, hẻm treo, khu đô thị …

Quy hoạch treo và dự án treo khác nhau nhưng về bản chất và hệ quả nó giống nhau bởi nó đều là những kế hoạch sử dụng đất đã được lên như lại không thể thực hiện được từ nhiều lý do và gây ra những bức xúc trong vấn đề sử dụng đất trong thời gian dài và khó giải quyết .

2. Đất trong dự án quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư!

Năm 2008 nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất của các hộ ở địa phương tôi để làm dự án. Tuy nhiên, năm 2009 thì nhà nước lại có công văn trả lại một số hộ để dân tiếp tục canh tác, sử dụng. Gia đình tôi cũng được trả lại và vừa rồi tôi có đến phòng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ nhưng không làm được với lý do đất của tôi đang trong quy hoạch treo. Vậy tôi có làm được sổ đỏ không?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

 – Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Mặt khác tại Khoản 6, Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định quy định về 1 trong 7 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với vấn đề đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không thì theo quy định tại Khoản 8 Điều 49 Luật đất đai : nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh , hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi / chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất. Thêm vào đó vấn đề sổ đỏ đối với đất quy hoạch treo theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ – CP :

– Trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì diện tích đất nằm trong quy hoạch đó không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . Vì vậy , đối với đất dính quy hoạch treo chỉ có thể làm sổ đỏ khi mà có công bố hủy bỏ thu hồi đất . Lúc đó người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất , sở hữu tài sản gắn liền với đất ( sổ đỏ ) mà thôi . Nếu như dự án treo không được công bố hủy , bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật đất đai sửa đổi .

Xây nhà trên đất quy hoạch treo

Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch . Người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở , công trình , trồng cây lâu năm . Nếu có mong muốn cải tạo , sửa chữa nhà ở , công trình hiện có thì phải được cơ

Nếu ban đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của UBND huyện thì thửa đất ban đang sử dụng thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Quy định về đất trong quy hoạch treo và dự án treo:

Nhằm quy định về kế hoạch quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch treo và dự án treo nói riêng và các quy định vế kế hoạch quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai 2013. Luật đất đai năm 2013 hiện hành và các văn bản hướng dẫn liên quan đã quy định về kế hoạch quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch treo và dự án treo một cách cụ thể, tuy nhiên trong mục 3 này, tác giả chỉ tập trung vào việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo đó tại Điều 49 quy định Cụ thể tại Luật sửa đổi , bổ sung một số điều của Luật Đất đai quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định về vấn đề xử lý đất quy hoạch treo như sau :

” Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở , công trình , trồng cây lâu năm , nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo , sửa chữa nhà ở , công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật .

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh , hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh , hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất .

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh , hủy bỏ hoặc có điều chỉnh , hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh , hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này . ”

Trên cơ sở của Luật đất đai đã không nêu rõ thời hạn dự án treo bao lâu thì hủy mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất kể từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013. Việc bồi thường thiệt hại về công trình nhà ở, … hay không sẽ phụ thuộc vào thời điểm tồn tại, xây dựng nhà trên đất quy hoạch.

Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013.