Đất trồng cây lâu năm có bán, chuyển nhượng được không?

1. Đất trồng cây lâu năm có bán, chuyển nhượng được không?

1.1. Đất trồng cây lâu năm là gì?

Về khái niệm đất trồng cây lâu năm thì được quy định khá cụ thể và chi tiết tại  Điều 10 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì ta có thể hiểu rằng đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm như là ca cao, cao su, hồ tiêu, cây dược liệu, cây lấy gỗ. Hay hiểu một cách đơn giản đất trồng cây lâu năm là đất dùng để trồng những loại cây trồng một lần, nhưng có thời gian sinh trưởng, phát triển và cho thu hoạch trong nhiều năm.

1.2. Đất trồng cây lâu năm có bán, chuyển nhượng được không?

Đất trông cây lâu năm cũng là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Do đó việc mua bán, chuyển nhượng loại đất này cũng cần đáp ứng n điều kiện nhất định. Mặc dù, theo quy định của pháp luật thì mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này thì người sử dụng đất, thửa đất trồng cây lâu năm phải thỏa mãn các điều kiện của Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan. Theo đó, để mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trông cây lâu năm thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, đất phải được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo  quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 đây là một trong những điều kiện bắt buộc phải có trong các giao dịch về đất đai, trong đó có giao dịch mua bán,chuyển nhượng Nếu thửa đất của bạn chưa được cấp giấy chứng nhận thì không thể tham gia giao dịch mua bán,chuyển nhượng được.

Thứ hai, đất phải đang trong thời hạn sử dụng đất tại thời điểm thực hiện giao dịch. Đối với điều kiện này thì cần lưu ý rằng loại đất trồng cây lâu năm là loại đất có thời hạn sử dụng. Do đó khi mua bán, chuyển nhượng phải kiểm tra thời hạn sử dụng đất, nếu không còn thời hạn sử dụng đất thì không thể mua bán, chuyển nhượng  được.

Thứ ba, phải đảm bảo tại thời điểm mua bán,chuyển nhượng, thửa đất trồng cây lâu năm đó  không có tranh chấp,

Thứ tư, phải đảm bảo tại thời điểm mua bán,chuyển nhượng, thửa đất trồng cây lâu năm đó không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án; quyết định của Tòa án, trọng tài thương mại

Ngoài việc đáp ứng các điều kiện về việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thì chúng tôi xin đưa ra một số lưu ý khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm như sau:

Một là, phải đảm bảo về diện tích chuyển nhượng thực tế và diện tích chuyển nhượng trên giấy chứng nhận. Đây là vấn đề thường xuyên xẩy ra trên thực tế dễ xảy ra tranh chấp do diện tích chuyển nhượng, ranh giới thửa đất mà các bên thỏa thuận trên thực tế và diện tích, ranh giới thửa đất trên giấy chứng nhận có thể không trùng khớp. Chính vì vậy khi mua bán, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm bên mua và bên bán phải kiểm tra, thỏa thuận, thương lượng rõ ràng về diện tích, ranh giới thửa đất chuyển nhượng, để tránh các tranh chấp có thể phát sinh.

Hai là, khi mua bán, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm phải kiểm tra về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật thì nếu thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, tức là thửa đất đó có thể sẽ bị  thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định thì không được mua bán, chuyển nhượng nữa. Do dó khi mua bán, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, các bên cũng phải chú ý đến thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; có thể kiểm tra thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua ủy ban nhân dân cấp xã,…

Ba là, trước khi mua bán, chuyển nhượng phải thỏa thuận rõ ràng với nhau về giá cả. Để tránh các tranh chấp có thể phát sinh, các bên cần thỏa thuận với nhau rõ ràng, cụ thể về giá cả, phương thức thanh toán, bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên và các điều khoản khác có trong hợp đồng như phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại,.

Bốn là, cần kiểm tra xe thửa đất trồng cây lâu năm đó có đang bị thế chấp ở ngân hàng hay các tổ chức tín dụng hay không. Bạn có thể kiểm tra thông tin này tại phần IV của sổ đỏ. Theo quy định của pháp luật thì nếu quyền sử dụng thửa đất đang được thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì các bên cũng không thể tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng được.

Năm là, phải kiểm tra xem sổ đỏ đất trồng cây lâu năm đó là sổ thật hay sổ giả. Khi mua bán, chuyển nhượng, các bên có thể liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền để kiểm tra xem sổ đỏ tham gia giao dịch là sổ thật hay sổ giả. Do trên thực tế hiện nay xuất hiện nhiều trường hợp sử dụng sổ đỏ giả nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản nên khi mua bán, chuyển nhượng đất bận cũng cần phải lưu ý thông tin này.

Tóm lại, pháp luật hiện hành không có quy định cấm việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm. Tuy nhiên, khi mua ban, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm thì bạn cũng cần phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và nên lưu ý những rủi ro mà như chúng tôi đã nêu trên.

2. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất trông cây lâu năm:

Để thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng đát trồng cây lâu năm thì bạn có thể thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm,

Theo đó, bạn cần chuẩn bị cấc giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Phiếu yêu cầu công chứng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của các bên;

– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xấc nhận tình trạng hôn nhân;

– Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp ủy quyền.

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng

Sau khi chuản bị đày đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn nộp hồ sơ đến tổ chức hành nghề công chứng như ủy ban nhân dân cấp xã, Văn phòng công chứng, phòng công chứng.

Khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra, xác minh thông tin, nếu hồ sơ hợp lệ thì thực hiện việc công chứng hợp đồng. Nếu hồ sơ không hượp lệ thì từ chối và nêu rõ lý do, căn cứ pháp lý.

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ

Bạn cần chuẩn bị cấc giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu;

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí nếu có;

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu;

– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn có thể nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì có thể nộp ở UBND xã nơi có đất.

Khi tiếp nhận hồ sơ sang tên sổ đỏ, Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra, xác minh thông tin. Nếu hồ sơ không hợp lệ, thì  trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Nếu hồ sơ hợp lệ thì Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ. Sau đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và thực hiện việc sang tên sổ đỏ.

Thời gian thực hiện việc mua bán đất trồng cây lâu năm theo quy định pháp luật là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

3. Mua bán, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm phải nộp những loại thuế, phí nào?

Tương tự như việc mua bán, chuyển nhượng các loại đất khấc thì khi mua basn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm thì người bán và người mua sẽ chịu các loại thuế phí sau:

Một là, thuế thu nhập cá nhân:

– Trong trường hợp mua bán:Thuế phải nộp =  2% x giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng.

– Trong trượng hợp tặng cho: Thuế phải nộp =  10% x giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng. 

Hai là, lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp =  0.5% x giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng.

Ba là, phí thẩm định hồ sơ: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.

Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa…

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải tất cả các trường hợp mua bán, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm đều phải chịu các loại thuế phí trên. Theo quy định của pháp luật sẽ có một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như là khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013