Đất thương mại dịch vụ được miễn tiền sử dụng đất khi nào?

1. Quy định của pháp luật về đất thương mại dịch vụ:

Đất thương mại dịch vụ là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Có thể hiểu, đất thương mại dịch vụ được sử dụng để xây dựng các cơ sở  kinh doanh, dịch vụ, thương mại; các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại. 

Về bản chất, có thể thấy, mục đích sử dụng của đất thương mại dịch vụ là phục vụ cho hoạt động xây dựng các cơ sở, công trình phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại. 

Khoản 3 Điều 153 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức sử dụng đất thương mại như sau:

– Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, thì được quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ thông qua hình thức:

+ Nhà nước cho thuê đất;

+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, chủ thể này sử dụng đất thương mại, dịch vụ sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:

+ Nhà nước cho thuê đất;

+ Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác;

+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.

– Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì được sử dụng đất thương mại, dịch vụ sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:

+ Nhà nước cho thuê đất;

+ Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Trên đây là những quy định của Nhà nước về đất thương mại dịch vụ. Đây là những quy định chung nhất về loại đất này. Nó là cơ sở để người sử dụng đất dựa vào, đưa ra phương hướng sử dụng đất sao cho khách quan và phù hợp nhất, đảm bảo tính pháp lý theo quy định chung của pháp luật.

2. Đất thương mại dịch vụ được miễn tiền sử dụng đất khi nào?

Miễn, giảm tiền sử dụng đất là một trong những biện pháp hỗ trợ của Nhà nước. Tại đó, người sử dụng đất thuộc các trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 110 Luật đất đai 2013 quy định, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Trường hợp 1: Người sử dụng đất sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

+ Trường hợp 2: Cá nhân, tổ chức được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo. Đồng thời, người sử dụng đất sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

+ Trường hợp 3: Người sử dụng đất sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số thì cũng nằm trong đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước.

+ Trường hợp 4: Người sử dụng đất sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập thì được miễn, giảm tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp 5: Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không là một trong những đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp 6: Miễn, giảm tiền sử dụng đất được áp dụng với chủ thể sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp.

Trên đây là các trường hợp được áp dụng miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định chung của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.

Như vậy, theo quy định của Luật đất đai 2013,  đất thương mại dịch vụ ở địa bàn ưu đãi đầu tư thì được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, một điểm cần lưu ý rằng, đối với đất đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì sẽ không được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Đồng thời, trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải lưu ý rằng, mặc dù đất thương mại dịch vụ thuộc trường hợp được miễn tiền thuê đất do nằm trong địa bàn ưu đãi đầu tư nhưng vì đất sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ nên khi thực hiện giao đất, Nhà nước vẫn sẽ thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chứ không giao đất trực tiếp. Quy định này giúp đảm bảo tính chuẩn chỉnh, khách quan trong quá trình sử dụng đất.

3. Các nguyên tắc khi thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất:

Điều 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Khoản 2 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP và Khoản 5 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định về nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất như sau:

– Trong trường hợp được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, hộ gia đình, cá nhân chỉ được miễn hoặc giảm một lần. 

– Nguyên tắc tính mức giảm tiền sử dụng đất với hộ gia đình  có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất sẽ tuân thủ theo nguyên tắc sau đây:  mức giảm của từng thành viên sẽ được cộng dồn với nhau thành mức giảm chung của cả hộ. 

– Nếu người sử dụng đất thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất thì được miễn tiền sử dụng đất. Đối với trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất nhưng có nhiều mức giảm khác nhau thì sẽ được áp dụng mức giảm cao nhất.

– Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.

– Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ không được áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về ưu đãi đầu tư.

– Chỉ khi thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật về miễn, giảm tiền sử dụng đất, người sử dụng đất mới được hưởng miễn, giảm tiền sử dụng đất khi đủ điều kiện.

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ trong phạm vi phần giá trị quyền sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất.

– Nếu người sử dụng đất được miễn giảm tiền sử dụng đất vẫn có nguyện vọng nộp tiền sử dụng đất thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất. 

– Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất  với trường hợp người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất.

– Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Trên đây là những nguyên tắc được áp dụng khi tiến hành miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Các nguyên tắc này giúp hoạt động miễn, giảm tiền sử dụng đất diễn ra một cách khách quan, toàn diện và đúng quy định của pháp luật.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013;

Nghị định 45/2014/NĐ-CP;

Nghị định 135/2016/NĐ-CP;

Nghị định 123/2017/NĐ-CP