Đất thuê của Nhà nước có được bồi thường khi thu hồi không?

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh quốc gia hay vì sự phát triển đời sống, xã hội mà Nhà nước thực hiện các dự án buộc phải thu hồi đất. Vậy trường hợp đất thuê của Nhà nước có được bồi thường khi thu hồi không? Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây:

Tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

1. Các trường hợp thu hồi đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 16 Luật đất đai năm 2013 có quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất như sau:

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất hoặc việc sử dụng đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Như vậy, có thể thấy những trường hợp Nhà nước thu hồi đất đều hướng đến nhằm mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Việc thu hồi đất trước hết để đảm bảo an ninh quốc phòng, trật tự an toàn xã hội và phát triển kinh tế – xã hội; đồng thời thực hiện quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu đô thị mới,… hướng đến mục tiêu tạo cơ sở phát triển đất nước, cải thiện cuộc sống người dân, nâng cao thu nhập.

2. Đất thuê của Nhà nước có được bồi thường khi thu hồi không?

2.1. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

– Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường theo đúng quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013.

– Việc bồi thường theo các cách thức bồi thường bằng đất hoặc bồi thường bằng tiền. Nếu bồi thường bằng đất thì giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Khi không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

– Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi sẽ phải mang tính dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

2.2. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi để thực hiện phát triển kinh tế – xã hội hay quốc phòng, an ninh:

– Đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải là đất thuê trả tiền hàng năm.

– Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng). Hoặc nếu như chưa có Giấy chứng nhận nhưng đã có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải nằm trong diện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất hoặc nếu chưa có thì phải đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai. 

– Đối tượng là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê. Đất sử dụng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp chưa có thì đất phải đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.

– Đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Sổ đỏ hoặc chưa được cấp sổ nhưng đất phải đảm bảo đủ các điều kiện để được cấp Sổ đỏ theo đúng quy định tại Luật đất đai năm 2013. 

– Đối tượng là tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có Sổ đỏ hoặc trường hợp đất chưa có Sổ đỏ nhưng phải đảm bảo đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ theo quy định của pháp luật về đất đai. 

– Đối tượng là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Sổ đỏ hoặc chưa có sổ nhưng đất đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ theo quy định tại Luật đất đai.

– Đối tượng sử dụng đất là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có Sổ đỏ hoặc trường hợp đất chưa có sổ đỏ nhưng phải bảo đảm đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ. 

Như vậy, căn cứ trong các trường hợp trên, chỉ có đất thuê của Nhà nước theo diện trả tiền hàng năm thì sẽ không được bồi thường về đất khi bị thu hồi. Do vậy, đất thuê của Nhà nước vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia nếu như người sử dụng có thuê đất của Nhà nước nhưng theo diện trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, đất thuê trả tiền hàng năm không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nhưng vẫn sẽ được bồi thường các chi phí đầu tư vào đất còn lại (căn cứ tại điểm c Khoản 1 Điều 76 Luật đất đai năm 2013).

3. Quy trình, thủ tục thực hiện việc thu hồi đất: 

Bước 1: Thông báo thu hồi đất:

– Trước khi có quyết định thu hồi đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định. Cụ thể đối với đất nông nghiệp là 90 ngày; đối với đất phi nông nghiệp là 180 ngày.

– Sau đó gửi thông báo thu hồi đất đến từng người có đất bị thu hồi, thực hiện công tác họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn), địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

– Thẩm quyền ra thông báo thu hồi đất bao gồm:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương): ra thông báo thu hồi đất trong trường hợp thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương): thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Bước 2: Thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, thống kê, kiểm đếm:

– Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

– Trường hợp người dân không có thiện chí phối hợp giải quyết thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Trường hợp trong 10 ngày kể từ ngày vận động, người dân không phối hợp thì tiến hành kiểm đếm bắt buộc.

Bước 3: Lấy ý kiến, lập, thẩm định phương án bồi thường khi thu hồi đất:

Tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi;…

Bước 4: Đưa ra quyết định thu hồi đất; quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư:

Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh ra quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.

Bước 5: Gửi phương án bồi thường đất đến hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi và niêm yết công khai phương án đó.

Bước 6: Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án đã được phê duyệt.

Bước 7: Trường hợp người dân không phối hợp thu hồi đất thì tiến hành cưỡng chế thu hồi đất.