Đất thổ cư có sổ không được cấp phép xây dựng phải làm gì?

1. Đất thổ cư có sổ không được cấp phép xây dựng phải làm gì?

1.1. Những trường hợp đất thổ cư có sổ không được cấp phép xây dựng:

Trường hợp 1: Bị nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất

Căn cứ khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014, dù là đất thổ cư đã có sổ  nhưng nếu thuộc các trường hợp sau sẽ bị cấm xây dựng:

– Công trình trong khu vực cấm xây dựng;

– Công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình sau:

+ Quốc phòng, an ninh;

+ Giao thông, thủy lợi, đê điều;

+ Năng lượng;

+ Khu di tích lịch sử – văn hóa;

+ Khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.

– Công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ các công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

Trường hợp 2: Đất thổ cư thuộc vào quy hoạch

Theo khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà sẽ chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo đối với các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp sau:

– Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng;

– Quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 3: Đất thổ cư đã có sổ nhưng đang tranh chấp

Điều 122 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang bị tranh chấp được áp dụng nếu như trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc người đang giữ tài sản đang có tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc là có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.

Trường hợp 4: Đất thổ cư nhưng không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng

–  Trong một số trường hợp, người dân phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng, nếu như đủ điều kiện mới được cấp phép.

– Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn mới được cấp phép.

– Còn đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng như sau:

+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch;

+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường…;

+ Bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ các công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa;

+ Bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và các công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

+ Có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định;

+ Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.

1.2. Đất thổ cư có sổ không được cấp phép xây dựng phải làm gì?

Để tìm được phương hướng giải quyết khi đất thổ cư có sổ không được cấp giấy phép xây dựng thì trước tiên người sử dụng đất phải tìm hiểu, kiểm tra kỹ lại xem lý do tại sao mình lại không được cấp giấy phép xây dựng trên đất thổ cư đã có sổ. Những lý do người sử dụng đất không được cấp giấy phép xây dựng trên đất thổ cư đã có sổ của mình chủ yếu là vì một trong các nguyên nhân đã phân tích ở mục trên. Cách giải quyết cụ thể của từng trường hợp như sau:

Trường hợp 1: không phù hợp với quy hoạch

Ở trường hợp này thì người sử dụng đất không thể làm gì được vì đây là lý do khách quan.

Trường hợp 2: Với các lý do sau thì cần nhanh chóng điều chỉnh các nội dung này cho phù hợp với yêu cầu của cơ quan chức năng:

– Công trình chưa bảo đảm an toàn cho công trình, các công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ;

– Công trình chưa bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình:

+ Thuỷ lợi, đê điều;

+ Năng lượng;

+ Giao thông;

+ Khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hóa;

– Công trình chưa bảo đảm khoảng cách an toàn

Trường hợp 3: Trường hợp lý do không cấp phép là chưa có thiết kế xây dựng nhà ở theo quy định thì cần điều chỉnh lại thiết kế.

Trường hợp 4: Trường hợp lý do chưa đủ hồ sơ thì bổ sung cho đầy đủ.

Trường hợp 5: Nếu đất đang có tranh chấp thì cần nhanh chóng giải quyết dứt điểm.

Trường hợp 6: Mặc dù tất cả các điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng trên đất thổ cư đã có sổ nhưng cơ quan chức năng có thẩm quyền không tiếp nhận hồ sơ cấp giấy phép xây dựng thì người sử dụng đất thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính theo quy trình mà pháp luật quy định.

2. Xử phạt khi xây dựng trên đất thổ cư có sổ mà không được cấp giấy phép xây dựng:

Khi nhà đầu tư cố tình xây dựng trên đất thổ cư đã có sổ không được cấp phép xây dựng, chủ sở hữu đất sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

– Tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng, theo quy định này thì đất thổ cư có sổ nhưng không được cấp phép xây dựng nhưng người sử dụng đất (chủ sở hữu công trình) vẫn cố ý xây dựng thì sẽ bị xử phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

+ Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất thổ cư có sổ không được cấp phép xây dựng trong:

++ Khu bảo tồn;

++ Khu di tích lịch sử – văn hóa;

++ Công trình xây dựng khác.

+ Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với:

++ Xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng;

++ Xây dựng công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

– Xử phạt hành vi tiếp tục thực hiện các hành vi trên sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trên (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù cho người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm đối với các hành vi vi phạm trên thì mức phạt cụ thể như sau:

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

+ Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong:

++ Khu bảo tồn;

++ Khu di tích lịch sử – văn hóa;

++ Công trình xây dựng khác.

+ Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải:

++ Lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng;

++ Công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

– Xử phạt đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự như sau:

+ Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

+ Phạt tiền từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong:

++ Khu bảo tồn;

++ Khu di tích lịch sử – văn hóa;

++ Công trình xây dựng khác.

+ Phạt tiền từ 950.000.000 đồng đến 1.000.0000.000 đồng đối với xây dựng:

++ Công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng;

++ Công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

– Biện pháp khắc phục hậu quả:

+ Hành vi vi phạm đã kết thúc: buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng trên đất thổ cư có sổ không được cấp phép xây dựng.

+ Đang thi công xây dựng: phải xin cấp giấy phép xây dựng nếu đủ điều kiện. Nếu không đủ điều kiện thì phải tìm hiểu nguyên nhân và khắc phục như đã nêu ở mục trên để được cấp giấy phép xây dựng.

3. Những trường hợp đất thổ cư có sổ khi xây nhà được miễn giấy phép xây dựng:

Đất thổ cư có sổ khi xây nhà được miễn giấy phép xây dựng bao gồm những trường hợp sau:

– Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên và phải phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành mà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị và phải phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành mà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc:

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị;

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và phải thuộc khu vực không có:

++ Quy hoạch đô thị;

++ Quy hoạch xây dựng khu chức năng;

++ Quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc các trường hợp sau (trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa):

++ Khu vực không có quy hoạch đô thị;

++ Quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng 2020.