Đất sản xuất kinh doanh là gì? Có được xây nhà không?

1. Đất sản xuất kinh doanh là gì?

Để xác định đất sản xuất kinh doanh là gì thì ta căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013,quy định về phân loại đất. Theo quy định này, có thể hiểu đất sản xuất kinh doanh là một trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Theo đó, đất sản xuất kinh doanh sẽ bao gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Tóm lại, từ những lập luận và phân tích nêu trên có thể đưa ra kết luận rằng đất sản xuất kinh doanh là đất được sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh. Nhưng không phải loại đất dùng để nuôi trồng các loại cây ăn quả hoặc các ngành nghề nông nghiệp khác.

Đất sản xuất kinh doanh được ký hiệu là SKC.

2. Có được xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh không?

2.1. Quy định về việc xây dựng nhà trên đất sản xuất kinh doanh:

Việc xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh có được hay không thì ta cần tìm hiểu các quy định của pháp luật về mục đích sử dụng của loại đất này.

Theo đó, tại  Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất có quy định rằng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là đất làm mặt bằng để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp kể cả trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho và nhà kho của tổ chức kinh tế; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Bên cạnh đó, cũng tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất này cũng có quy định như rằng đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Từ hai quy định nêu trên có thể thấy rằng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất xây dựng nhà ở. Pháp luật ở thời điểm hiện tại chỉ cho phép duy nhất một loại đất được xây dựng nhà ở đó là đất thổ cư hay còn gọi là đất ở. Do đó, khi bạn mua đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với mục đích xây dựng nhà để ở là không đúng mục đích pháp luật quy định. Chính vì vậy, bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

2.2. Xây dựng nhà trên đất sản xuất kinh doanh có bị phạt không?

Như đã nêu ở các phần mục trên thì có thể thấy rằng đất sản xuất kinh doanh không được tự ý xây dựng nhà ở. Việc xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP. Cụ thể mức phạt như sau:

– Hành vi xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh tại nông thôn mà diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng;

– Hành vi xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh tại nông thôn mà diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta thi sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng; 

– Hành vi xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh tại nông thôn mà diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng; 

– Hành vi xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh tại nông thôn mà diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng; 

– Hành vi xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh tại nông thôn mà diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng; 

– Hành vi xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh tại nông thôn mà diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên thì sẽ bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng; 

– Hành vi xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh mà tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng loại đất tương ứng với mức phạt tại khu vực nông thôn nêu trên và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

Ngoài ra, người vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm 

3. Xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh đúng luật:

Pháp luật ở thời điểm hiện tại chỉ cho phép duy nhất một loại đất được xây dựng nhà ở đó là đất thổ cư hay còn gọi là đất ở. .Do đó, khi bạn mua đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với mục đích xây dựng nhà để ở là không đúng mục đích pháp luật quy định. Chính vì vậy, bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Theo đó, khi muốn xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh, người dân cần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tức là Ủy ban nhân dân huyện/tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên thì  Ủy ban nhân dân huyện/tỉnh không được tự ý ban hành quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng.

Để thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh lên đất ở thì bạn cần thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo đó, hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân;

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên bạn sẽ nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất để chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi tiếp nhận hồ sơ cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và viết giấy biên nhận hồ sơ.

Nếu hồ sơ hợp lệ, đầy đủ theo quy định thì Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.

Sau đó, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trình ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.

Cuối cùng là Văn phòng đăng ký đất đai chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nếu hồ sơ không hợp lệ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lời bằng văn bản hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung thêm các giấy tờ, tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ. Nếu từ chối hồ sơ phải nêu rõ căn cứ pháp

Thời gian cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

Như vậy, có thể thấy để xây dựng nhà trên đất sản xuất kinh doanh hợp pháp thì bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo các bước mà chúng tôi đã trình bày ở trên. Nếu không thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà xây nhà ở lên đất sản xuất kinh doanh thì sẽ bị xử phạt lên đến 80.000.000 đồng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Thông tư 27/2018/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.