Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có được cho thuê không?

1.Quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp:

1.1. Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là loại đất có mục đích sử dụng để trồng các loại cây, nuôi trồng, sản xuất nông nghiệp. Căn cứ theo quy định tại điều 10 của Luật đất đai năm 2013 đất nông nghiệp được phân chia thành các loại sau đây: đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và các loại hoa màu như ngô, lạc, sắn,…); đất trồng cây lâu năm (đất trồng các loại cây ăn quả, cây bóng mát, cây lấy gỗ,…); đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ;  đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối;đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

1.2. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp:

Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì ta có thể xác định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp như sau:

Một là, đối với đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì có thời hạn sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn này.

Hai là, đối với đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất nông nghiệp thì thời hạn sử dụng là không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Ba là, đối với đất nông nghiệp mà tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì thời hạn sử dụng đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Bốn là, đối với đất mà tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối nhưng dự án có vốn đầu tư lớn mà thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Năm là, đối với đất nông nghiệp thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 05 năm.

Từ quy định trên, có thể thấy rằng pháp luật đã có những quy định rất rõ về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với từng trường hợp. Đồng thời cũng nêu rõ rằng khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng. Điều này cho thấy rằng Nhà nước rất quan tâm bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất, do đó, người sử dụng đất có thể yên tâm sản xuất, chứ không bị bó hẹp quyền lợi bởi thời hạn sử dụng đất.

2. Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có được cho thuê không?

Như đã phân tích ở phần mục trên thì ta có thể thấy rằng đất nông nghiệp là loại đất có thời hạn sử dụng đất. Vậy, nếu đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể cho thuê được không? Để xác định về nội dung này thì ta căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì ta xác định được khi cho thuê đất nông nghiệp cần phải đảm bảo các điều kiện như:

Một, đất nông nghiệp đó phải được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo  quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 đây là một trong những điều kiện bắt buộc phải có trong các giao dịch về đất đai, trong đó có giao dịch cho thuê đất. Nếu thửa đất nông nghiệp của bạn chưa được cấp giấy chứng nhận thì không thể cho thuê đất được.

Hai, đất nông nghiệp muốn cho thuê thì phải đang  trong thời hạn sử dụng đất tại thời điểm thực hiện giao dịch.

Ba, phải đảm bảo tại thời điểm cho thuê thửa đất nông nghiệp đó không có tranh chấp về đất.

Bốn, phải đảm bảo tại thời điểm cho thuê đất nông nghiệp thì thửa đất đó không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án; quyết định của Tòa án, trọng tài thương mại.

Như vậy, từ quy định trên ta có thể kết luận rằng khi đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất không thể cho thuê được. Một trong số những điều kiện mà pháp luật quy định đó là đất phải đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới có thể cho thuê. Do vậy, để cho thuê đất nông nghiệp trong trường hợp hết thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất hay còn gọi là gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp:

Trước khi hướng dẫn thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp thì chúng tôi xin đưa ra một số trường hợp không cần làm thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi hết thời hạn được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 50 năm mà không cần làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra thì còn một trường hợp nữa là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Tóm lại, sẽ có hai trường hợp khi hết thời hạn sử dụng đất được tiếp tục sử dụng mà không cần làm thủ tục gia hạn sử dụng đất như đã nêu trên. Tuy nhiên, trong trường hợp có nhu cầu mua bán đất hoặc cho thuê đất thì người sử dụng đất nên làm thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận để đảm bảo đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng và tránh những tranh chấp, rủi ro về sau.

Liên quan đến thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp thì bạn cần thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin gia hạn đất

Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất, bao gồm các giấy tờ, tài liệu như sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu;

– Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

– Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân;

Bước 2: Nộp hồ sơ xin gia hạn đất

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn có thể nộp hồ sơ đến  Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ có trách nhiệm kiểm tra và xác minh thông tin. Nếu hồ sơ đủ điều kiện được gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo quy định thì Văn phòng đất đai sẽ gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Đồng thời trình Ủy ban nhân dân cấp huyện  quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc ký tiếp hợp đồng.

Theo đó người xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp phải nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp; cùng các chứng từ thể hiện đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận gia hạn sử dụng đất vào sổ đỏ đã cấp; đồng thời chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính. Sau đó, trao giấy chứng nhận cho người được cấp; hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã

Nếu hồ sơ không hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do từ chối và căn cứ pháp lý hoặc hướng dẫn người dân bổ sung thêm các giấy tờ, tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ.

Thủ tục hành chính liên quan đến gia hạn thời gian sử dụng đất không được quá 07 ngày; kể từ ngày cơ quan chức năng nhận được hồ sơ hợp lệ

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013