Đất nằm trong quy hoạch được phép xin tách thửa không?

1. Đất nằm trong quy hoạch được phép xin tách thửa không?

Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Đây là hoạt động pháp lý quen thuộc liên quan đến vấn đề đất đai.

Luật đất đai 2013 quy định về vấn đề quy hoạch đất đai như sau:

– Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đối với diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Như vậy, theo quy định của Luật Đất Đai 2013, thời hạn thực hiện quy hoạch sử dụng đất là sau 3 năm. Sau thời hạn này, nếu quy hoạch không thực hiện thì cơ quan nhà nước ra quyết định hủy bỏ thu hồi đất hoặc công bố việc điều chỉnh. 

Theo nội dung phân tích nêu trên, ta sẽ xét ra 2 trường hợp:

+ Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm cả vấn đề tách thửa.

+ Trường hợp 2: Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tức ở đấy, người dân sẽ không được thực hiện tách thửa đất đai.

2. Thủ tục tách thửa đất:

2.1. Thủ tục tách thửa:

– Bước 1: Làm hồ sơ đề nghị tách thửa đất.

Trong hồ sơ đề nghị tách thửa đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:

+ Mẫu đơn đề nghị tách thửa.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước cấp).

+ Giấy xác nhận của chính quyền địa phương nơi có miếng đất về việc đất không thuộc diện có tranh chấp.

+ Các giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất: Bản sao chứng minh thư hoặc căn cước công dân.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trong bộ hồ sơ nêu trên, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ lên Sở tài nguyên và Môi trường (hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có miếng đất).

– Bước 2: Thụ lý và giải quyết hồ sơ.

Sau khi nhận được hồ sơ xin tách thửa mà người dân gửi lên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và thụ lý hồ sơ.

+ Nếu hồ sơ không hợp lệ, cán bộ chức năng sẽ hoàn trả về để người dân sửa và bổ sung (khi trả về phải kèm theo văn bản nêu rõ lý do).

+ Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý và giải quyết yêu cầu tách sổ đỏ của người sử dụng đất. Theo đó, văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:

– Bước 3: Tiến hành đo đạc lại diện tích đất của người dân.

Đối với thửa đất mới tách, hợp thửa, cơ quan chức năng có thẩm quyền phải lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

– Bước 4: Đăng ký biến động đất đai.

Sau khi tiến hành đo đạc và thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan khác, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành tách thửa cho người dân. Sau đó, họ sẽ tiến hành xác nhận thay đổi diện tích đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

2.2. Thủ tục sang tên nhà đất sau khi tách sổ đỏ (đối với trường hợp tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất):

– Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện công chứng.

Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng sẽ tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất với nhau. Các bên sẽ thỏa thuận đầy đủ nội dung trong hợp đồng, bao gồm nghĩa vụ thanh toán, thời gian thanh toán, quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên…

Sau khi làm hợp đồng mua bán (chuyển nhượng), các bên sẽ ra văn phòng công chứng để công chứng tính pháp lý trong nội dung của bản hợp đồng. Cần lưu ý rằng, chỉ khi được công chứng, thì hợp đồng mua bán nhà đất có sổ hồng mới đảm bảo tính pháp lý (có hiệu lực về mặt pháp luật).

– Bước 2: Làm hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ sau đây:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).

+ Văn bản xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên.

+ Các giấy tờ nhân thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: Căn cước công dân, giấy khai sinh, sổ hộ khẩu,…

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, cá nhân sẽ nộp hồ sơ cho Sở tài nguyên và môi trường (hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có miếng đất).

– Bước 3: Thụ lý và giải quyết hồ sơ.

Khi nhận được hồ sơ mà người dân gửi lên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ có hợp lệ và đảm bảo đầy đủ hay không.

+ Trong trường hợp hồ sơ không hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ trả lại hồ sơ, yêu cầu người sử dụng đất bổ sung và hoàn thiện. (khi trả hồ sơ về phải kèm theo văn bản. Trong văn bản phải nêu rõ lý do hoàn trả hồ sơ).

+ Nếu hồ sơ hợp lệ, Cán bộ chức năng sẽ thực hiện giải quyết yêu cầu sang tên sổ hồng cho người dân.

– Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Khi hồ sơ được thụ lý và giải quyết, người sử dụng đất phải đảm bảo thực hiện đóng các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật. Các khoản lệ phí này là yếu tố bắt buộc (nghĩa vụ) mà người sử dụng đất phải thực hiện. Chỉ khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, người dân mới được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.

– Bước 5: Trả kết quả.

Người dân sau khi thực hiện nghĩa vụ đóng lệ phí, sẽ nộp minh chứng hoàn tất nghĩa vụ đóng cho cơ quan chức năng có thẩm quyền. Sau khi kiểm tra, nếu việc thanh toán tài chính đã được thực hiện đầy đủ, cơ quan Nhà nước sẽ trả kết quả là Sổ hồng cho người dân.

3. Điều kiện để được tách thửa đất:

Để tiến hành tách thửa đất đai, các cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo đầy đủ điều kiện liên quan đến đất đai theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai như sau:

– Đất được tách thửa phải là đất không có tranh chấp.

– Cá nhân, hộ gia đình phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được tách thửa.

– Đất được tách thửa không nằm trong diện được kê biên để thi hành án.

– Đất được tách thửa phải đảm bảo còn thời hạn sử dụng đất.

Đây là những điều kiện cơ bản về vấn đề pháp lý mà người dân cần đảm bảo đối với đất đai cần được tách thửa. Đồng thời, một vấn đề khác mà người dân cần lưu ý, là khi đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan chức năng có thẩm quyền, người sử dụng đất không được thực hiện tách thửa.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013.