Đất hỗn hợp là gì? Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp?

1. Đất hỗn hợp là gì?

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì hiện nay có 03 nhóm đất chính là: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Theo đó, đất hỗn hợp không nằm ở một trong 03 nhóm đất nêu trên.

Đất hỗn hợp là quỹ đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, có thể kết hợp ở với kinh doanh hay sản xuất. Vì đất hỗn hợp được biết đến về việc linh hoạt trong mục đích sử dụng nên được định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị; không gian vùng; điểm dân cư; hạ tầng xã hội; công trình hạ tầng kỹ thuật.

Do đất hỗn hợp không thuộc các nhóm đất được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2013 nên dẫn đến không có quy định nào quy định các vấn đề liên quan đến loại đất này. Do đó khi sử dụng đất hỗn hợp thì người dân chỉ sử dụng theo kế hoạch quy hoạch của địa phương. Điều đó vẫn đến việc khi có tranh chấp hay vướng mắc xảy ra liên quan đến việc sử dụng đất hỗn hợp thì chưa có hướng giải quyết cụ thể. Khi người dân muốn xây dựng trên đất hỗn hợp thì một số Sở xây dựng của một số địa phương cấp phép xây dựng chính thức nhưng một số địa phương chỉ cấp tạm thời hoặc không cho phép xây dựng vì không có quy định pháp luật làm căn cứ áp dụng.

2. Quy định về việc cấp phép xây dựng cho đất hỗn hợp:

Do đất hỗn hợp là loại đất không được quy định và điều chỉnh tại Luật Đất đai năm 2013 và những văn bản pháp luật có liên quan nên dẫn đến việc cấp phép xây dựng trên loại đất này cũng có nhiều hạn chế hơn so với loại đất khác. Theo đó mà không phải tất cả các loại đất hỗn hợp đều được cấp phép xây dựng mà phải tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể để có thể cấp phép như sau:

2.1. Đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích đất khu vực:

Những khu vực có diện tích đất chiếm đến 50% tổng diện tích đất là khu vực có cấu trúc chung là nhà ở chung cư tích hợp thương mại- dịch vụ- văn phòng. Ở khu vực này không có công viên và các công trình công cộng khác. Ở khu vực này do là làm nhà chung cư tích hợp nên có nhiều cư dân cư trú, đất hỗn hợp này gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân khu vực này nên đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích đất khu vực thì sẽ được Sở Xây dựng của địa phương cấp phép xây dựng chính thức.

2.2. Đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% tổng diện tích đất khu vực:

Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% tổng diện tích đất khu vực được xác định là khu vực có chức năng chính phục vụ cho xây dựng văn phòng, thương mại, dịch vụ và không có nhà ở. Khu vực này cũng có thể có các cơ sở sản xuất công nghiệp, xây dựng nhà xưởng gây ô nhiễm đến môi trường cần phải thực hiện di dời nhưng không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân sống tại đó thì khu vực này sẽ được Sở xây dựng của địa phương cấp phép xây dựng tạm thời (hay còn gọi là có thời hạn). Đối với khu vực này để có thể được cấp phép xây dựng thì người dân cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.

2.3. Đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích đất khu vực:

Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích đất khu vực và có đi kèm với hiện trạng nhà ở, đất ở không bảo đảm cuộc sống người dân thì người dân sẽ được Sở Xây dựng của địa phương cấp phép xây dựng. Người dân chỉ được cấp phép xây dựng đối với loại đất hỗn hợp này khi được Sở Xây dựng kết hợp cùng địa phương rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu, hay còn được gọi là đất thổ cư.

3. Đất hỗn hợp có được quyền mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Như đã trình bày ở các phần trên thì đất hỗn hợp là loại đất không được quy định cụ thể trong luật đất đai hiện hành. Do đó mà dẫn đến việc có nhiều cá nhân hay hộ gia đình sau khi mua đất mới biết mình đang sở hữu đất hỗn hợp và khiến cho họ trở nên hoang mang, lo lắng không biết bản thân đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật trong việc mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu đất đối với loại đất hỗn hợp hay chưa?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì nếu đất hỗn hợp thuộc quy hoạch của Nhà nước nhưng Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chưa ban hành kế hoạch sử dụng, khai thác đất hằng năm thì cá nhân hay hộ gia đình đang sở hữu đất hỗn hợp đó thì vẫn được thực hiện quyền sở hữu của mình đối với đất đó. Có nghĩa là chủ sở hữu đất hỗn hợp trong trường hợp này vẫn được thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hỗn hợp.

Trong trường hợp mà Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất quy hoạch đã có thông báo và kế hoạch sử dụng đất hằng năm nhưng sau 03 năm cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hay vẫn chưa được phép thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cá nhân hay hộ gia đình sở hữu đất hỗn hợp phải tiến hành đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đó. Tuy nhiên khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp mà không điều chỉnh hoặc huỷ bỏ hoặc có điều chỉnh mà không công bố kế hoạch đó cho người dân thì cá nhân hoặc hộ gia đình sở hữu đất hỗn hợp vẫn được thực hiện quyền sở hữu của mình, trong đó có quyền mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật Đất đai năm 2013.

4. Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp không?

Hiện nay chưa có quy định cụ thể nào của pháp luật về việc quy hoạch đất hỗn hợp nên việc quy hoạch loại đất này vẫn đang dựa vào các nguyên tắc quy hoạch nói chung để thực hiện giải quyết. Việc quy hoạch đất hỗn hợp được thực hiện theo kế hoạch của từng địa phương. Đây là việc phân bổ và khoanh vùng đất theo không gian sử dụng để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội và phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của địa phương và dân cư. Cụ thể việc quy hoạch đất hỗn hợp cần lưu ý những điểm sau:

– Quy hoạch là việc tổ chức, định hướng khoanh vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, cũng như hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng, cơ sở vật chất xã hội;

– Mục đích sử dụng đất quy hoạch hỗn hợp là tạo ra khu vực, môi trường sống hiện đại, phù hợp với người dân; bảo đảm cho nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội và lợi ích cộng đồng.

Trên thực tế, những lô đất hỗn hợp hiện nay được rao bán với mức giá rẻ hơn nhiều so với những loại đất khác. Một phần là do chưa được quy định cụ thể trong luật nên nhiều người dân lo sợ khi mua đất hỗn hợp sẽ không được trợ giúp về lĩnh vực pháp lý khi có những rủi ro xảy ra. Tuy chưa có quy định cụ thể để điều chỉnh về những vấn đề xoay quanh loại đất hỗn hợp này nhưng Nhà nước vẫn cố gắng bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong các trường hợp địa phương chưa có quyết định thu hồi đất hỗn hợp để phục vụ cho quy hoạch, chưa xác định được dự án đầu tư cũng như chủ đầu tư.

Việc mua đất hỗn hợp được công nhận là quyền của công dân khi đất có đủ điều kiện được mua bán. Tuy nhiên loại đất hỗn hợp này vẫn chưa có quy định thống nhất nên gây ra nhiều khó khăn cho người dân không chỉ trong quá trình mua bán mà kéo dài khó khăn sang cả quá trình sử dụng. Một số người sử dụng đất hỗn hợp chưa được cấp giấy phép hoặc chỉ được cấp giấy phép tạm thời khi muốn sử dụng đất. Do đó, để đảm bảo về mặt lợi ích lâu dài cho người dân thì người dân nên cân nhắc kỹ trước khi lựa chọn mua đất hỗn hợp quy hoạch.

5. Mua đất quy hoạch hỗn hợp khi thu hồi có được bồi thường không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi như sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền trên đất;

– Nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng thì phải có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai.

Theo đó, nếu cá nhân hay tổ chức có đủ giấy tờ chứng minh sở hữu hợp lệ thì chủ sở hữu đất hỗn hợp vẫn được thực hiện bồi thường về đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

6. Đất hỗn hợp có chuyển đổi thành đất thổ cư được không?

Đất hỗn hợp vẫn có thể lên được đất thổ cư nhưng phụ thuộc rất lớn vào tình hình quy hoạch của địa phương, thành phố. Tuy vậy, việc xây mới chỉ thực hiện nếu được thông qua những điều kiện quy định trong Khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 như sau:

Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ các cơ quan chính quyền địa phương hay Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo đúng luật pháp đã quy định.

Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được phép.

7. Thực trạng sử dụng đất hỗn hợp ở Việt Nam:

Theo quy định của pháp luật đất đai ở Việt Nam thì đất được phân loại thành 3 nhóm. Cụ thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Đất hỗn hợp không thuộc bất kỳ loại đất cụ thể nào trong Luật Đất đai 2013. Điều đó có nghĩa là không có quy định cụ thể nào quản lý những gì có thể xảy ra với loại đất này. Để giải quyết những vướng mắc liên quan, người dân chỉ biết trông chờ vào quy hoạch nói chung dẫn đến nhiều trường hợp đất hỗn hợp không được cấp phép khiến nhiều cư dân đô thị bức xúc.

Một số nơi cho phép xây dựng trong khi những nơi khác thì không, điều này có thể gây nhầm lẫn cho những người đang cố gắng bắt đầu xây dựng. Có nhiều cách khác nhau để xin giấy phép ở những nơi khác nhau và điều này đôi khi có thể là một vấn đề.

Theo thống kê, hiện nay riêng TP.HCM có gần 14.000ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, tập trung chủ yếu tại thành phố Thủ Đức, Quận 7, Quận 12, quận Bình Tân và ba huyện: Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn. Những người dân có đất nằm trong quy hoạch loại đất này nhiều năm nay mất hết các quyền lợi như: Không tách thửa, không chuyển mục đích, không cấp phép xây dựng… Sở Xây dựng TP.HCM và nhiều quận, huyện đã từng đề xuất nhiều giải pháp nhằm bảo vệ quyền lợi cho người dân.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: Luật Đất đai năm 2013