Đất dự phòng là gì? Đất dự phòng có được cấp sổ đỏ không?

1. Đất dự phòng là gì?

Hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào giải thích hoặc đưa ra khái niệm thế nào là đất dự phòng. Tuy nhiên, từ thực tế cho thấy đất dự phòng là cách gọi thường nhật của người dân để chỉ quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (hay còn gọi là đất công ích 5%) do xã, phường, thị trấn lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.

Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của từng địa phương mà mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích nhưng không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản nhằm để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho lại quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi chính là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào các mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi (xã, phường, thị trấn) đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (đất dự phòng) vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc để bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng những công trình công cộng của địa phương; giao cho những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản ngay tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (đất dự phòng) do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất dự phòng có được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ Điều 19 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) như sau:

– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc những trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013 bao gồm có:

+ Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây:

* Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, bao gồm có công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; các công trình quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;

* Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức là xây dựng – chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

* Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

* Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào các mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương;

+ Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý những phần đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương;

+ Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với những phần đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

– Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp như thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng ở trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người nhận khoán đất trong những nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Người sử dụng đất có đủ điều kiện để được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng mà đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Tổ chức, ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào những mục đích xây dựng công trình công cộng bao gồm có đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; các khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích để kinh doanh;

Như đã phân tích ở mục trên, đất dự phòng cũng chính là quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, quy chiếu theo các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đã nêu trên thì đất dự phòng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với cả người đang quản lý (ủy ban nhân dân xã) và người đang thuê (cá nhân, hộ gia đình đang thuê đất công ích).

3. Mục đích của đất dự phòng:

Theo quy định của Luật Đất đai thì đất dự phòng (đất 5%) được sử dụng vào các mục đích sau đây:

– Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm:

+ Công trình văn hóa;

+ Công trình thể dục thể thao;

+ Công trình vui chơi;

+ Công trình giải trí công cộng;

+ Công trình y tế;

+ Công trình giáo dục;

+ Công trình chợ;

+ Công trình nghĩa trang;

+ Công trình nghĩa địa;

+ Các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng trên;

+ Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Lưu ý, những địa phương có quỹ đất công ích (đất dự phòng) vượt quá 5% thì phần vượt quá đó được sử dụng để:

– Xây dựng các công trình công cộng của địa phương;

– Bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương;

– Giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

Nếu như đất dự phòng (đất công ích) chưa sử dụng vào các mục đích nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND) cho những hộ gia đình, cá nhân ngay tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Số tiền ủy ban nhân dân xã thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (đất dự phòng) thì phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và ủy ban nhân dân xã sẽ chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

4. Người đang sử dụng đất dự phòng có được bán:

Người đang sử dụng đất dự phòng có nghĩa là người (cá nhân, hộ gia đình) đang trong thời gian được thuê đất dự phòng (đất công ích) để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai quy định Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào những mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, điều đó có nghĩa là Ủy ban nhân dân cấp xã không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất công ích (đất dự phòng) mà chỉ được quyền cho thuê đất này. Thêm nữa, như đã phân tích ở các mục trên, đất dự phòng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với cả người đang quản lý (ủy ban nhân dân xã) và người đang thuê (cá nhân, hộ gia đình đang thuê đất công ích), mà theo quy định của pháp luật, điều kiện để bán đất đó là:

– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ);

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, từ các phân tích trên thì có thể khẳng định được rằng người đang sử dụng đất dự phòng (đất công ích) không thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất này, kể cả đối với người đang quản lý đất dự phòng (ủy ban nhân dân xã).

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.