Đất ĐRM là đất gì? Chuyển mục đích đất ĐRM sang đất ở?

Hiện nay, đất đai là vấn đề mà nhiều người quan tâm đến đặc biệt là cá nhân, tổ chức, những người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nói chung, việc nắm bắt được thông tin pháp lý trong ngành là một lợi thế lớn bởi các thông tin pháp lý về đất đai sẽ giúp nhà đầu tư có thêm cơ sở để đưa ra các quyết định đầu tư, mua bán. Thực tế, quý bạn đọc không còn xa lạ với cụm từ đất ĐRM, nhưng ít người thực sự hiểu rõ đất ĐRM, vậy Đất ĐRM là đất gì? Chuyển mục đích đất ĐRM sang đất ở?

Cơ sở pháp lý: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất;

– Thông tư 28/2004/TT-BTNMT Về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất (Đã hết hiệu lực);

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

1. Đất ĐRM là đất gì?

Từ trước đến nay, nhiều bạn đọc thường hiểu đất ĐRM là loại đất nông nghiệp do Nhà nước bàn giao không thu tiền sử dụng đất cho người dân. Tuy nhiên, điều này là đúng nhưng chưa thực sự đủ. Bởi, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: 

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất làm muối;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất nông nghiệp khác gồm: xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Như vậy, theo quy định nêu trên đất ĐRM được chia vào nhóm đất nông nghiệp và tại mục đất nông nghiệp trồng cây hàng năm khác không bao gồm cây lúa. 

Căn cứ theo quy định tại Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT đã giải thích rõ khái niệm của đất nông nghiệp trồng cây hàng năm hay còn gọi là đất ĐRM, cụ thể: Đất ĐRM là loại đất chuyên sử dụng để gieo trồng các loại cây có thời gian phát triển tính từ lúc gieo hạt đến khi thu hoạch ít hơn hoặc bằng một năm, đất ĐRM sẽ bao gồm cả đất nuôi cỏ tự nhiên để phục vụ chăn nuôi, đất canh tác không thường xuyên và đất trồng cây hàng năm khác. Tuy nhiên, hiện nay Thông tư này đã hết hiệu lực được thay thế bởi Thông tư 28/2014/TT-BTNMT.

Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về chi tiêu thống kê, kiểm kê đất đai về loại đất, cụ thể chỉ tiêu loại đất kiểm kê, loại đất thống kê sẽ được phân loại theo mục đích sử dụng đất và được phân chia từ khái quát đến chi tiết theo quy định như sau:

– Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm: Đất sản xuất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm;

Trong đất trồng cây hàng năm gồm các loại:

+ Đất trồng lúa bao gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương.

+ Đất trồng cây hàng năm khác bao gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác.

Như vậy, từ quy định nêu trên cho thấy đất trồng cây hàng năm gồm các loại đất trồng lúa gồm đất trồng lúa nước còn lại, đất trồng lúa nương đất chuyên trồng lúa nước.

2. Chuyển mục đích đất ĐRM sang đất ở:

Căn cứ theo tại Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất như sau: 

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Quyền chung quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 như sau: 

+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

+ Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;

+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này;

+ Tố cáo, khiếu nại và khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai;

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với cá nhân, hộ gia đình khác;

– Cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

– Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo pháp luật hoặc theo di chúc. 

Trường hợp, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, đối với trường hợp trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013) thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng nêu trên thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

– Được quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật (điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013); tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013;

– Được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác kinh doanh, sản xuất;

– Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ hoặc tự đầu tư trên đất. 

Như vậy, từ quy định nêu trên để thực hiện quyền tặng cho, chuyển nhượng, đất trồng cây hàng năm khác đất ĐRM cần phải xác định được:

– Một là, Nguồn gốc sử dụng đất có ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Hai là, Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì sẽ được phép; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. 

Như vậy, quý bạn đọc hoàn toàn có thể chuyển mục đích đất ĐRM sang đất ở, tuy nhiên quý bạn đọc cần lưu ý về điều kiện chuyển đổi mục đích. Cụ thể căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất thổ cư thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Do đó, quý bạn đọc phải tiến hành làm đơn gửi lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết.

3. Thời hạn sử dụng đất ĐRM:

Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm khác (Đất ĐRM) hoàn toàn phụ thuộc vào hình thức sử dụng. Cụ thể: 

Căn cứ theo quy định tại các điều 125, 126 Luật Đất đai 2013 và Điều 9 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT, thời hạn này xác định như sau:

– Đối với đất trồng cây hàng năm được Nhà nước cho cá nhân thuê, giao cho hộ gia đình thì thời hạn cho thuê là không quá 50 năm. 

Trường hợp đến thời điểm hết thời hạn cho thuê nêu trên mà cá nhân, hộ gia đình này có nhu cầu tiếp tục thuê thì sẽ được phía Nhà nước xem xét và quyết định cho tiếp tục thuê đất.

– Đối với tổ chức mà được Nhà nước cho thuê đất, Nhà nước giao đất thì các tổ chức này sẽ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc đơn xin giao đất của tổ chức đó.

– Đối với đất trồng cây hàng năm mà cá nhân, hộ gia đình được nhà nước công nhận, giao đất quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Trường hợp, hết thời hạn mà được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì các cá nhân, hộ gia đình sẽ được Nhà nước cho tiếp tục sử dụng theo thời hạn vẫn là 50 năm.