Đất do Nhà nước cho thuê có được thế chấp không?

1. Quy định chung về đất do nhà nước cho thuê:

Hiện nay, cá nhân sở hữu các đất đai có thể thông qua nhiều hình thức khác nhau, có thể kể đến trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất,…Theo ghi nhận tại khoản 32 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực ngày 01/08/2024) thì Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước có thể cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng đất trên thực tế của người dân.

• Thứ nhất, các trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hiện được quy định tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024. Theo đó, nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nếu thuộc trong các trường hợp sau đây:

+ Người dân được nhà nước cho thuê vì mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Mục đích chính khi sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng đó là kinh doanh thu lợi nhuận; Hoặc có hành động sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;

+ Ngoài ra, cũng có trường hợp cá nhân sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

• Thứ hai, các trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm:

Theo khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024 thì nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp sau đây:

+ Các trường hợp không thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã được trình bày trong bài viết;

+ Hoặc sẽ áp dụng hình thức thu tiền thuê đất hàng năm nếu người dân thuộc các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm;

+ Cuối cùng là trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024.

2. Đất do Nhà nước cho thuê có được thế chấp không?

Theo ghi nhận thì có nhiều ý kiến cho rằng Nhà nước cho thuê đất dù thuộc trường hợp nào cũng có thể tiến hành thế chấp. Vậy, thực hư ý kiến này có đúng quy định hay không thì bạn đọc theo dõi nội dung trình bày dưới đây:

• Trước hết, bạn đọc cần hiểu rõ quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hiện được ghi nhận tại Điều 33 Luật Đất đai 2024, theo đó ràng buộc quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất như sau:

+ Tổ chức hoàn toàn có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

+ Được phép thực hiện các giao dịch như cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Tiến hành việc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước nếu đủ điều kiện; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

+ Thậm chí thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật,…

• Bên cạnh đó, tại Điều 37 Luật Đất đai năm 2024 cũng đã ghi nhận quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, cụ thể:

+ Cá nhân được trao quyền định đoạt tài sản thuê từ nhà nước như tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với cá nhân hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này;

+ Vì nhu cầu khác nhau trong đời sống, cá nhân được phép thực hiện hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật theo đúng phạm vi mà pháp luật có liên quan điều chỉnh;

+ Hoặc có thể tham gia góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;….

Với các nội dung đã trình bày thì Luật Đất đai ghi nhận sự kiện Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất với cá nhân, tổ chức trả tiền thuê đất. Hình thức trả tiền thuê đất có thể là một lần cho cả thời gian thuê, hoặc trả hàng năm và trong thời gian sử dụng hợp pháp đất này thì tổ chức, cá nhân được phép thế chấp quyền sử dụng đất và cả tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

3. Việc đăng ký thế chấp đất Nhà nước cho thuê  tại tổ chức tín dụng cần những giấy tờ gì?

Cá nhân, tổ chức khi có nhu cầu vay vốn để sử dụng vì mục đích hợp pháp thì cần chuẩn bị hồ sơ tài liệu chứng minh điều kiện vay vốn của mình để tổ chức tín dụng xem xét và chấp thuận đề nghị vay vốn. Theo đó, hồ sơ đăng ký thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng theo khoản 1 Điều 29 Thông tư 39/2016/TT-NHNN bao gồm:

•  Đối tượng có nhu cầu vay vốn sẽ chuẩn bị 01 đơn đề nghị vay vốn theo mẫu của từng ngân hàng. Kèm theo cả nội dung phương án trả nợ sẽ được thực hiện nếu được chấp thuận;
•  Cung cấp được giấy tờ tùy thân của người vay như Căn cước công dân/Hộ chiếu còn hạn;
•  Sử dụng bản thỏa thuận vay vốn theo mẫu của từng ngân hàng mà đối tượng hướng đến vay vốn;
•  Liên quan đến việc chuẩn bị hồ sơ đảm bảo tiền vay: Cần bổ sung thêm được giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất được dùng để thế chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên bản bàn giao, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người vay với chủ đầu tư;
•  Ngoài ra là các tài liệu chứng minh đủ điều kiện vay vốn: Để minh chứng được khả năng chi trả nợ vay thì đối tượng cần cung cấp được giấy tờ chứng minh thu nhập hàng tháng của người vay như Giấy xác nhận thu nhập có chữ ký của người sử dụng lao động, sổ tiết kiệm, các tài sản hiện có khác ngoài tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất;
•  Để đảm bảo sự quản lý chặt chẽ nguồn vốn được sử dụng hợp pháp hay không thì đối tượng vay cũng phải có giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn của người vay ví dụ như vay để kinh doanh thì cần có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, hoặc vay mua nhà thì cần có hợp đồng mua nhà,..

THAM KHẢO THÊM:

• Thế chấp đất nông nghiệp để vay ngân hàng được không?
• Quy định về thế chấp đất là tài sản chung của hộ gia đình
• Điều kiện của hợp đồng thế chấp đất để bảo đảm tiền vay