Đất dịch vụ là gì? Có nên mua và đầu tư đất dịch vụ không?

1. Đất dịch vụ là gì?

1.1. Đất dịch vụ theo quy định của Luật đất đai 2013:

Theo quy định tại điểm d, khoản 2, Điều 10 Luật đất đai 2013, ‘Đất dịch vụ” nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể như sau:

“Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.”

1.2. Cụm từ “đất dịch vụ” thường hay được sử dụng trong thực tế:

Trong thực tế, đất dịch vụ thường được hiểu là đất tái định cư các địa phương phân, cấp cho các đối tượng bị thu hồi đất trước đó. Việc phân, cấp đất tái định cư thực hiện theo quy định của mỗi địa phương trên cơ sở quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Việc lập và thực hiện dự án tái định cư được thực hiện theo quy định tại Điều 85 Luật đất đai 2013, cụ thể:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

– Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.

– Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

Ngoài ra, tại Điều 26, Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014có quy định chi tiết thêm, cụ thể:

Việc lập và thực hiện dự án tái định cư quy định tại Điều 85 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định như sau đây:

– Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

– Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai.

– Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.

– Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Việc bảo đảm kinh phí để thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này.

Trong thực tế, nhiều trường hợp người được bố trí tái định cư do bị thu hồi đất không có nhu cầu sử dụng đất này mà muốn bán lại cho người khác, từ đó, hình thành một thị trường mua bán đất tái định cư mà thực tế chúng ta hay nghe nói là mua bán “đất dịch vụ”.

Đối với việc mua bán đất dịch vụ, tái định cư, chúng tôi xin được phân tích thêm ở phần 2 tiếp theo.

2. Điều kiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tại khoản 1, Điều 502 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Điểm Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Tại điểm a khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Do đó, khi thực hiện việc chuyển nhượng đất thì điều kiện tiên quyết là người chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng và phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định.

3. Có nên mua bán đất thương mại, dịch vụ không?

Như đã phân tích ở phần 1, trường hợp mua bán đất thương mại, dịch vụ thì các bên thực hiện theo các điều kiện, yêu cầu tại mục 2.1, phần 2 nêu trên.

Mua bán đất dịch vụ

Theo những căn cứ đã phân tích về điều kiện chuyển nhượng đất nêu tại mục 2.1, phần 2. Có thể xác định mọi trường hợp mua bán, chuyển nhượng “đất dịch vụ” là không đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Trong thực tế, việc mua bán, chuyển nhượng đất dịch vụ này các bên tham gia giao dịch đối với loại đất này thường thực hiện theo các hình thức sau:

+ Hai bên ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng suất đất tái định cư bằng giấy tờ viết tay, việc thanh toán và các nội dung bàn giao đất theo thỏa thuận của các bên (trên cơ sơ việc nhà nước bàn giao, bố trí đất trên thực tế); Và;

+ Hai bên ký hợp đồng ủy quyền, theo đó, bên bán ủy quyền cho bên mua thực hiện các thủ tục về bố thăm nhận đất, nộp tiền, nhận bàn giao đất, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v…

Do đó, từ các giao dịch mà các bên ký kết với nhau, đối chiếu với quy định về mua bán, chuyển nhượng đất nêu trên thì việc mua bán này có thể phát sinh một số rủi ro sau đây:

Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:

• Trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.

Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.

• Trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền, nếu có.

Thứ hai, trường hợp sau khi mua lại đất dịch vụ (tái định cư) được mua bán, chuyển nhượng qua nhiều người trung gian, việc người mua sau cùng thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ rất khó khăn do khó tìm được người chủ đầu tiên. Hoặc nếu tìm được thì có thể họ sẽ đưa ra nhiều “yêu cầu, điều kiện khác” mới chịu ký hợp đồng, công chứng hợp đồng, v.v.

Thứ ba, nếu người đang mua đất tái định cư muốn chuyển nhượng cho người khác, có thể những người muốn mua sẽ ngại các thủ tục, vướng mắc như nên ở nội dung thứ 2, do đó việc mua bán khó thực hiện được.

Cuối cùng, có khả năng bên chuyển nhượng cố tình lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản bằng việc ủy quyền và bán đất dịch vụ này cho nhiều người khác nhau cùng một thời điểm.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Luật Đất đai 2013 do Quốc Hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

– Luật Công chứng 2014 do Quốc Hội ban hành ngày 20 tháng 6 năm 2014;

– Bộ Luật dân sự 2015 do Quốc Hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015

– Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.