Việc tranh chấp đất đai hiện nay xảy ra không còn là hiếm nữa, đặc biệt rất nhiều trường hợp hoàn tất việc chuyển quyền sử dụng đất rồi lại xảy ra tranh chấp. Vậy đất đã sang tên có đòi lại được không? Thủ tục đòi lại đất như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Đất đã sang tên được hiểu như thế nào?
Đất đã sang tên hay thuật ngữ pháp lý còn gọi là chuyển quyền sử dụng đất. Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là thông qua hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hay góp vốn quyền sử dụng đã chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này qua người khác.
Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất thường sẽ thông qua các hình thức bao gồm:
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân hay gọi là mua bán đất đai.
– Chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ trong phạm vi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau nhằm tạo thuận lợi cho việc canh tác nông nghiệp.
– Tặng cho quyền sử dụng đất: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ một người này qua người khác khi còn sống và trên tinh thần tự nguyện, cho tặng nhau.
– Nhận thừa kế quyền sử dụng đất: tức là một người chết đi để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất và đối tượng thuộc hàng thừa kế sẽ được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật hoặc di chúc.
2. Đất đã sang tên có đòi lại được không?
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
– Đất phải có Sổ đỏ hoặc Sổ hồng (Giấy chứng nhận).
– Đảm bảo đất không xảy ra tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất đang không bị mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án.
– Đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất với loại đất có thời hạn.
– Ngoài 4 điều kiện vừa nêu trên, người dân cũng cần đáp ứng đủ các điều kiện khác quy định tại Điều 189, 190,191, 192,193 Luật đất đai 2013 khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
Sau khi đáp ứng đủ các điều kiện trên, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định, cụ thể:
– Các bên tiến hành lập hợp đồng bằng văn bản, xác nhận ký và tiến hành công chứng hợp đồng. Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng như sau:
Đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được tiến hành công chứng hoặc chứng thực,
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Sau khi công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như trên, người dân phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Đây là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Và việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực tính từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Như vậy, đối với quyền sử dụng đất, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, nói nôm na trên thực tế là sau khi Sổ đỏ đã sang tên đối tượng được hưởng quyền. Khi đó, quyền sử dụng đất đã thuộc quyền sử dụng của bên khác và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Ví dụ: ông A ký hợp đồng mua bán đất với ông B, hai bên đã công chứng hợp đồng mua bán, thực hiện hết các nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai, Sổ đỏ đất đã sang tên từ ông A sang cho ông B. Khi đó, ông B được xác nhận là chủ sử dụng đất, không A không còn quyền và nghĩa vụ gì đối với thửa đất đó.
Việc có đòi lại đất sau khi đã sang tên sẽ có hai trường hợp:
Một là, quy trình sang tên chuyển quyền sử dụng đất là hợp pháp, đúng quy định của pháp luật thì đương nhiên không thể đòi lại quyền sử dụng đất. Bởi như trên phân tích, người chuyển quyền sử dụng đất sau khi Sổ đỏ được sang tên đã không còn quyền và nghĩa vụ gì đối với thửa đất đó.
Hai là, quy trình sang tên chuyển quyền sử dụng đất không hợp pháp, nằm trong các trường hợp bị vô hiệu thì mới có thể đòi lại được quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, các trường hợp được coi là vô hiệu khi:
– Hợp đồng vi phạm điều cấm của luật.
– Hợp đồng có nội dung trái với đạo đức xã hội.
– Hợp đồng vô hiệu do giả tạo.
– Hợp đồng vô hiệu do chủ thể xác lập thực hiện hợp đồng là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
– Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn.
– Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, cưỡng ép, đe dọa.
– Hợp đồng vô hiệu do người xác lập hợp đồng không có nhận thức và không làm chủ được hành vi của mình.
– Hợp đồng vô hiệu vì không tuân thủ hình thức hợp đồng theo quy định.
– Hợp đồng vô hiệu vì đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.
Hợp đồng bị vô hiệu ở đây có thể là vô hiệu một phần hoặc vô hiệu toàn phần. Hậu quả pháp lý của một giao dịch vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm giao kết hợp đồng; hợp đồng không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết.
Do vậy, để mong muốn đòi lại đất khi đã sang tên cho người khác thì chỉ có thể nằm trong các trường hợp giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bị vô hiệu như trên.
3. Thủ tục đòi lại đất:
Thông thường việc đòi lại đất sau khi đã sang tên sẽ thuộc diện tranh chấp về hợp đồng là đa số, ví dụ như hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu,…
Khi xảy ra những trường hợp như trên, hướng xử lý bao giờ cũng ưu tiên sự hòa giải, thương lượng của các bên để giải quyết cho nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và tiền bạc.
Trường hợp căng thằng, các bên không hòa giải được thì nhờ pháp luật can thiệp bằng việc làm đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu, sau đó lấy lại quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên để đi theo hướng khởi kiện này người dân cũng cần lưu ý:
– Phải tìm kiếm và có đầy đủ bằng chứng để chứng minh hợp đồng bị vô hiệu theo từng trường hợp.
– Sau khi có đầy đủ bằng chứng thì làm đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết.
4. Mẫu đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu để đòi lại đất:
Mẫu số 01-VDS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 04/2018/NQ-HĐTP ngày 09 tháng 8 năm 2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————
ĐƠN YÊU CẦU
GIẢI QUYẾT VIỆC DÂN SỰ
(V/v: …………..)(1)
Kính gửi: Tòa án nhân dân…………………(2)
Người yêu cầu giải quyết việc dân sự:(3) ……………
Địa chỉ:(4) …………….
Số điện thoại (nếu có): …………..; Fax (nếu có):……….
Địa chỉ thư điện tử (nếu có): …………….
Tôi (chúng tôi) xin trình bày với Tòa án nhân dân(5) …………
việc như sau:
– Những vấn đề yêu cầu Tòa án giải quyết:(6) ……………
– Lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Tòa án giải quyết đối với những vấn đề nêu trên:(7)
………….
– Tên và địa chỉ của những người có liên quan đến những vấn đề yêu cầu Tòa án giải quyết:(8)
……………
– Các thông tin khác (nếu có):(9)…………….
Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn yêu cầu:(10)
1. ……………
2. …………….
3. …………….
Tôi (chúng tôi) cam kết những lời khai trong đơn là đúng sự thật.
| ………, ngày…. tháng…. năm……. (11) NGƯỜI YÊU CẦU(12) |
Hướng dẫn ghi chú:
1. Ghi loại việc dân sự mà người yêu cầu yêu cầu Tòa án giải Quyết theo quy định của Bộ luật dân sự.
2 và 5: Ghi tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết việc dân sự.
3. Ghi đầy đủ thông tin của cá nhân gồm họ tên, ngày tháng năm sinh và số chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu. Nếu là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và họ tên của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó.
4. Ghi rõ thông tin của người yêu cầu.
6. Ghi rõ nội dung yêu cầu Tòa giải quyết.
7. Nêu rõ căn cứ, mục đích để yêu cầu Tòa giải quyết.
8. Nêu rõ thông tin họ tên, địa chỉ nơi cư trú, nơi làm việc (nếu có) của những người mà người yêu cầu nhận thấy có liên quan.
9. Ghi những thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu của mình.
10. Ghi rõ tài liệu kèm theo đơn.
11. Ghi địa điểm, thời gian làm đơn.
12. Ký và ghi rõ họ tên.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
Luật đất đai 2013.
Nghị quyết 04/2018/NQ-HĐTP ban hành một số biểu mẫu trong giải quyết việc dân sự.
