Đã công chứng nhưng chưa sang tên có đòi lại được không?

1. Có bắt buộc phải sang tên đất không?

Mua bán đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, được thể hiện qua hợp đồng thống nhất ý chí giữa các bên. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo về nội dung, hình thức. Khi thực hiện giao kết hợp đồng, bên bán và bên mua có quyền và nghĩa vụ phát sinh. Theo đó bên bán trao quyền sử dụng đất cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền và thực hiện những nghĩa vụ đã được kí kết.

Hợp đồng mua bán đất là một loại hợp đồng dân sự nên phải đảm bảo về mặt hình thức đó là lập thành văn bản trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên. Đặc biệt, phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và chứng thực tính hợp pháp của hợp đồng theo quy định của Luật đất đai 2013.

Quá trình làm thủ tục đăng ký biến động đất đai hay còn được gọi là sang tên sổ đỏ là việc người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thay đổi người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất với bên mua. Chỉ khi hoàn thành  xong bước sang tên tại Văn phòng đăng kí đất đai thì người mua mới chính thức trở thành chủ sở hữu bất động sản.

Như vậy, mua bán đất có công chứng nhưng chưa sang tên là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán đất, có công chứng nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, chưa thay đổi người đứng tên.

2. Đã công chứng nhưng chưa sang tên có đòi lại được không?

Quá trình giao dịch mua bán, hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ được Luật Đất đai 2013 điều chỉnh mà còn nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Dân sự. Trước hết, ta thấy Điều 500 Bộ Luật Dân sự quy định về quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên một cách tự nguyện bình đẳng về qúa trình người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng đã quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên thì theo đó hai bên phải nghiêm túc thực hiện, không được trốn tránh.

Hợp đồng mua bán đất là một loại giao dịch dân sự dựa trên nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên. Nên hai bên hoàn toàn có thể thay đổi quyết định của mình và hoàn toàn có thể hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng này.

Hiểu đơn giản, với trường hợp mặc dù đã ký hợp đồng mua bán có công chứng, nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa có đủ hiệu lực về pháp luật. Trên thực tế thì mảnh đất đó vẫn đang thuộc quyền sở hữu của người bán.

Tuy nhiên, việc người bán thay đổi ý định cũng cần phải thông báo, thỏa thuận lại với bên trước đó mà người bán đã giao dịch. Nếu một trong hai bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ thì khi hủy bỏ hợp đồng các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

– Nếu các bên không có ý định thúc đẩy để việc đăng ký biến động sang tên sổ đỏ được nhanh chóng thì bên nhận nhượng quyền sử dụng đất có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết;

– Quan hệ tranh chấp được xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó không cần qua thủ tục hòa giải mà có thể khởi kiện thẳng đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.

3. Phương thức giải quyết tranh chấp khi đòi lại đất chưa sang tên:

Trên thực tế, việc người bán thay đổi ý định không muốn sang tên đất cho người mua phát sinh rất nhiều hệ quả pháp lý khác nhau. Mặc dù, hợp đồng công chứng chưa đủ căn cứ pháp luật xác định quyền sở hữu đất của người mua nhưng hợp đồng đã công chứng đã được ký kết thì đương nhiên khi một trong hai bên thay đổi ý, làm trái với thỏa thuận trong hợp đồng thì người được chuyển giao quyền hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa yêu cầu bên mua bồi thường hoặc tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên.

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu;

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100;

– Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

– Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện

– Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

– Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

– Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

– Nếu hồ sơ đủ:

+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.

+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.

+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.

Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử

– Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng – Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).

– Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

– Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

4. Các loại hợp đồng liên quan đến đất đai bắt buộc phải công chứng tại Việt Nam:

4.1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất: 

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

–  Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

4.2. Hợp đồng về nhà ở: 

Theo quy định tại Điều 122  Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

– Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

– Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

– Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4.3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Theo quy định tai Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau: 

–  Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Có thể thấy, các giao dịch về bất động sản đều có giá trị lớn nên việc công chứng các giao dịch này rất cần thiết, mang lại lợi ích cho các bên. Điều này giúp xác nhận tính xác thực, tính hợp páp của hợp đồng. Là căn cứ quan trọng hạn chế những rủi ro và khi xảy ra tranh chấp thì Tòa án có thẩm quyền dễ dàng giải quyết hơn.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Luật Nhà ở năm 2014.