Công chứng vi bằng có làm sổ và vay ngân hàng được không?

Luật pháp được xem là bộ phận trung gian, bao quát và giải quyết các vấn đề phát sinh trong đời sống xã hội. Hiện nay, xu hướng giao dịch, thỏa thuận liên quan đến tài sản ngày càng phát triển. Vi bằng, công chứng là các cụm từ thường được nhắc đến trong các giao dịch này. Vậy công chứng vi bằng có làm sổ và vay ngân hàng được không? Dưới đây là bài phân tích.

Tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

1. Khái niệm vi bằng và các vấn đề liên quan đến việc công chứng vi bằng:

– Theo quy định tại Khoản 3, Điều 2 của Nghị định số 08/20/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm. Có thể hiểu, vi bằng là văn bản ghi nhận lại quá trình diễn ra của một sự kiện, hành vi. Và vi bằng được xem là một hình thức chứng cứ trong việc xét xử các vụ án liên quan hay các quan hệ pháp lý khác.

– Điều 36 Nghị định 08/2020 / NĐ CP Tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại đã quy định rõ về giá trị pháp lý của vi bằng. Theo đó, giá trị của vi bằng được thể hiện như sau:

+ Thứ nhất, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

+ Thứ hai, vi bằng được xem là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

+ Thứ ba, trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập. Điều trên có nghĩa, vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng, là một chứng cứ công nhận có việc mua bán, giao nhận tiền nhà chứ không phải là một thủ tục hành chính để đảm bảo giá trị tài sản”.

– Về nguyên tắc, văn phòng thừa phát lại chỉ thực hiện nhiệm vụ là ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ (ghi nhận lại qua quá trình diễn ra của một sự kiện, giao dịch bất kỳ). Hiểu một cách đơn giản, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận lại, chứ nó không có chức năng chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Qua quy định chung về bản chất của vi bằng, có thể thấy, vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực. Công chức là việc cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện công chứng, xác nhận tính đúng đắn của nội dung giao dịch; còn vi bằng chỉ mang tính chất ghi nhận lại sự việc để nó được xem là minh chứng trong những trường hợp cần thiết. Vậy nên, có thể khẳng định rằng, vi bằng không thay thế các văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

– Thực tế, việc công chứng vi bằng chưa thể chứng minh được giá trị pháp lý của những sự việc, sự việc. Nó chỉ có giá trị làm bằng chứng ghi nhận các sự kiện hoặc hoạt động diễn ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của các sự kiện hoặc hoạt động đó. Việc đối tượng liên quan thực hiện chứng thực vi bằng với mục đích chính là  để ghi lại quá trình thực hiện giao dịch giữa các bên tham gia. Giả sử, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tham gia thực hiện công chứng vi bằng nhằm ghi nhận lại việc chuyển tiền bảo đảm của các bên; đồng thời, nó cũng ghi lại hành vi của các bên trong việc ký kết thỏa thuận đặt cọc hoặc ghi giao nhận tiền như quá trình giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Công chứng vi bằng có thể làm sổ đỏ hay không?

– Như đã phân tích ở trên, vi bằng chỉ được xem là văn bản ghi lại sự kiện, sự việc đã diễn ra của một giao dịch bất kỳ. Thực tế, mục đích của việc lập vi bằng để xác lập bằng chứng trong trường hợp xảy ra các vấn đề phát sinh liên quan đến pháp lý.

– Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có rất nhiều vấn đề phát sinh xảy ra. Thực tế, trong quá trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tham gia xảy ra tranh chấp, thậm chí kiện tụng nhau ra tòa. Lúc này, nếu trong quá trình giao kết hợp đồng, các bên có thực hiện lập vi bằng, thì khi tranh chấp phát sinh, vi bằng sẽ được xem là bằng chứng trình trước tòa để xác minh tính đúng sai của sự việc, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. 

– Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận lại sự kiện pháp lý xảy ra. Nó là chứng cứ xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. Do đó, công chứng vi bằng không làm được sổ, tức là không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Hiện nay, khi làm sổ đỏ, hay bất kỳ vấn đề nào liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cá nhân liên quan đều phải tiến hành công chứng.

Ví dụ: Bà Nguyễn Thị A, 72 tuổi. Đầu năm 2022, bà A làm hợp đồng tặng cho để tặng tặng đất cho con trai mình là anh Nguyễn Văn M. Anh M và bà A đã đi đến văn phòng công chứng tại địa phương, nơi có miếng đất. Tại đây, công chứng viên đã chứng thực nội dung của hợp đồng tặng cho giữa anh M và bà A. Hợp đồng tặng cho có hiệu lực về mặt pháp luật. Nó được xem là cơ sở pháp lý để bà A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh M. Đồng thời, nó cũng được xem là cơ sở, căn cứ để anh Nguyễn Văn M được cấp sổ đỏ. 

Như vậy, công chứng vi bằng không thể được xem là căn cứ pháp lý để tiến hành làm sổ. Nó chỉ được xem là minh chứng (ghi nhận lại quá trình diễn ra của một giao dịch, sự kiện) khi các bên tham gia xảy ra tranh chấp.

3. Công chứng vi bằng có vay ngân hàng được không?

– Vi bằng là văn bản ghi nhận lại quá trình diễn ra một giao dịch, sự kiện. Nó là chứng cứ được đưa ra trong trường hợp phát sinh tranh chấp nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia. Thông thường, khi nói đến vi bằng, công chứng, người ta thường nghĩ ngay đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay các vấn đề liên quan đến tài sản. 

– Thực chất, vi bằng không được xem là một văn bản có giá trị pháp lý. Do đó, nó không được xem là hình thức đảm bảo trong trường hợp cầm cố tài sản. 

– Cùng với đó, theo quy định tại Điều 5 Quyết định 217 ĐNH1 đã quy định rõ về việc ban hành quy chế thế chấp cầm cố tài sản và bảo lãnh vay ngân hàng. Theo đó, các tài sản cầm cố cho các tổ chức tín dụng bao gồm:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.

+ Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.

+ Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay…

+ Tài sản khác nếu pháp luật có quy định.

+ Quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai quy định.

+ Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Từ quy định trên có thể thấy, tài sản có giá trị cầm cố, thế chấp tại ngân hàng phải là những tài sản, giá trị có sự đảm bảo về mặt pháp lý. Do đó, vi bằng được công chứng không thể được xem là một loại tài sản đảm bảo để cá nhân thực hiện vay tại ngân hàng. 

Hiện nay, có rất nhiều cá nhân hiểu sai về khái niệm, chức năng của vi bằng và công chứng. Một văn bản, giao dịch được công chứng thì sẽ có hiệu lực pháp lý. Nó được xem là cơ sở thực hiện các vấn đề liên quan với hợp đồng, văn bản công chứng đó: tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ủy quyền…Vi bằng thì chỉ được xem là văn bản ghi nhận lại quá trình diễn ra của một giao dịch, sự kiện bất kỳ. Nó là bằng chứng chứng minh tính đúng sai, cũng như bảo vệ quyền lợi của các bên khi giao dịch đó xảy ra tranh chấp và phải đưa ra pháp luật.