Công chứng vi bằng có giá trị pháp lý không? Cần lưu ý gì?

1. Công chứng vi bằng là gì?

Công chứng vi bằng là giấy tờ ghi lại toàn bộ sự kiện, hành vi liên quan đến quá trình trao đổi tiền bạc, giấy tờ buôn bán giữa hai bên. Nó được sử dụng tại tòa án làm chứng cứ, trong trường hợp xảy ra tranh chấp tài sản. Vi bằng được lập bởi văn phòng thừa phát lại. Thuật ngữ đúng phải là “lập vi bằng” chứ không phải “công chứng vi bằng”. Vì “vi bằng” khác “công chứng”.

2. Công chứng vi bằng có giá trị pháp lý không?

– Theo quy định tại Khoản 3, Điều 2 của Nghị định số 08/20/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm.

Có thể hiểu, vi bằng là văn bản ghi nhận lại quá trình diễn ra của một sự kiện, hành vi. Và vi bằng được xem là một hình thức chứng cứ trong việc xét xử các vụ án liên quan hay các quan hệ pháp lý khác. Thực tế, vi bằng được lập ra bởi thừa phát lại sau một quá trình họ quan sát và trực tiếp chứng kiến, thừa phát lại ghi lại sự việc khách quan, trung thực. Nó thường được lập ra tại thời điểm thực hiện giao dịch nhằm chứng minh tính sự thật của một giao dịch, sự kiện bất kỳ. 

– Vi bằng là văn bản thường được cá nhân, tổ chức sử dụng trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ, hiểu đúng giá trị thực sự của vi bằng theo quy định của luật. Điều 36 Nghị định 08/2020 / NĐ CP Tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại đã quy định rõ về giá trị pháp lý của vi bằng. Theo đó, giá trị của vi bằng được thể hiện như sau:

+ Thứ nhất, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

+ Thứ hai, vi bằng được xem là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

+ Thứ ba, trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập. Điều trên có nghĩa, vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng, là một chứng cứ công nhận có việc mua bán, giao nhận tiền nhà chứ không phải là một thủ tục hành chính để đảm bảo giá trị tài sản. 

– Về nguyên tắc, văn phòng thừa phát lại chỉ thực hiện nhiệm vụ là ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ (ghi nhận lại qua quá trình diễn ra của một sự kiện, giao dịch bất kỳ). Hiểu một cách đơn giản, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận lại, chứ nó không có chức năng chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản.

Qua quy định chung về bản chất của vi bằng, có thể thấy, vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực. Công chức là việc cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện công chứng, xác nhận tính đúng đắn của nội dung giao dịch; còn vi bằng chỉ mang tính chất ghi nhận lại sự việc để nó được xem là minh chứng trong những trường hợp cần thiết. Vậy nên, có thể khẳng định rằng, vi bằng không thay thế các văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

– Thực tế, việc công chứng vi bằng chưa thể chứng minh được giá trị pháp lý của những sự việc, sự việc. Nó chỉ có giá trị làm bằng chứng ghi nhận các sự kiện hoặc hoạt động diễn ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của các sự kiện hoặc hoạt động đó. Việc đối tượng liên quan thực hiện chứng thực vi bằng với mục đích chính là  để ghi lại quá trình thực hiện giao dịch giữa các bên tham gia.

Giả sử, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tham gia thực hiện công chứng vi bằng nhằm ghi nhận lại việc chuyển tiền bảo đảm của các bên; đồng thời, nó cũng ghi lại hành vi của các bên trong việc ký kết thỏa thuận đặt cọc hoặc ghi giao nhận tiền như quá trình giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Như vậy, có thể thấy, vi bằng là văn bản mang tính chất là bằng chứng chứng minh quá trình diễn ra giao dịch, sự kiện pháp lý giữa các bên. Nó không thể được xem là thủ tục pháp lý để đảm bảo giá trị của tài sản. Do đó, các cá nhân, tổ chức không thể sử dụng vi bằng để định giá tài sản hay các giao dịch pháp lý liên quan đến tài sản đó.

3. Các lưu ý về việc công chứng vi bằng:

Liên quan đến vấn đề công chứng vi bằng, các cá nhân có nhu cầu, liên quan cần lưu ý một số vấn đề cụ thể sau đây:

– Thứ nhất, khi lập vi bằng hay công chứng vi bằng, cá nhân có yêu cầu cần phải xác định được rằng, vi bằng chỉ được xem là một hình thức văn bản ghi nhận lại quá trình diễn ra của một sự kiện, giao dịch bất kỳ. Nó không được xem là căn cứ pháp lý định giá quyền sở hữu của các bên đối với loại tài sản bất kỳ.

Nếu công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng (tức văn bản sau khi được công chứng sẽ được công nhận về tính hợp pháp. Văn bản đó được sử dụng trong các giao dịch, vấn đề pháp lý liên quan); thì vi bằng chỉ là văn bản có giá trị làm bằng chứng ghi nhận lại sự việc trong trường hợp phát sinh tranh chấp và khởi kiện ra tòa.

– Thứ hai, cá nhân cần tìm hiểu rõ sự khác biệt khách quan, rõ ràng giữa công chứng và vi bằng, tránh những trường hợp rủi ro không đáng có khi nhầm lẫn về chức năng và giá trị của các loại văn bản này. Thực tế, có rất nhiều vấn đề rủi ro xảy ra khi các bên tiến hành giao kết, thỏa thuận hợp đồng bằng vi bằng.

Nhiều cá nhân lầm tưởng rằng, việc vi bằng ghi nhận lại toàn bộ quá trình diễn ra của một sự kiện, giao dịch, thì nó sẽ được xem là căn cứ để thực hiện các giao dịch liên quan. Tuy nhiên, không phải vậy. Nó chỉ mang tính chất là chứng cứ bảo đảm để chứng minh tính đúng sai trong quá trình thực hiện giao kết giữa các bên tham gia giao dịch.

Ví dụ: Anh Nguyễn Văn M và anh Nguyễn Văn A làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Khi tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên đã mời thừa phát lại đến và lập vi bằng cho giao dịch đó. Anh M và anh A lầm tưởng rằng chỉ cần lập vi bằng này, khi ra văn phòng đất đai hoặc sở tài nguyên và môi trường, cán bộ ở đây sẽ tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vi bằng này chỉ mang tính chất là văn bản ghi nhận lại sự việc thôi, nó không được xem là căn cứ pháp lý bảo đảm cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Văn M và anh Nguyễn Văn A. 

– Thứ ba, vi bằng công chứng không có giá trị pháp lý trong việc bảo đảm tài sản hay thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến tài sản. Tuy nhiên, ta không thể phủ nhận vai trò của nó trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các cá nhân trong các trường hợp nhất định.

Trong các trường hợp cụ thể sau, cá nhân cần tiến hành thực hiện vi bằng: Cá nhân nên lập vi bằng ghi nhận về hiện trạng tài sản của mình trước khi bị thu hồi đất hay cưỡng chế thi hành án hoặc khi ngân hàng thu giữ tài sản để xử lý nợ; đối với hành vi nói xấu, xúc phạm danh dự hay vu khống trên mạng xã hội, cá nhân cũng có thể lập vi bằng để ghi lại tiến trình của sự việc; trong các phiên họp như hội đồng quản trị, ban giám đốc hay đại cổ đông, cá nhân, tổ chức cũng nên lập vi bằng.

Bản chất của vi bằng là ghi lại nội dung, tiến trình của giao dịch, sự kiện bất kỳ. do đó, với những vấn đề thực tế nêu trên, việc lập vi bằng có lợi ích đặc biệt lớn. Trong trường hợp cần đưa ra cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết, vi bằng sẽ được xem là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia. 

4. Những trường hợp lừa đảo khi mua nhà vi bằng:

Hiện nay, có rất nhiều người không hiểu rõ về công chứng vi bằng, nên bạn cần nắm rõ các trường hợp lừa đảo sau:

Mua nhà vi bằng đã bị thế chấp

Nhiều người sau khi bán nhà bằng vi bằng, lại mang sổ đỏ của mình thế chấp để vay tiền tại ngân hàng. Nếu không may chủ sở hữu căn nhà hiện tại không có điều kiện trả thì ngân hàng hoàn toàn có thể siết nợ.

Trong trường hợp này, người mua nhà bằng vi bằng đã bị lừa, mất trắng và không có quyền sở hữu căn nhà.

Mua nhà từ người được thuê

Có nhiều người thuê lợi dụng chủ nhà không đến kiểm tra thường xuyên. Nên đã bán ngôi nhà mình được thuê bằng công chứng vi bằng. Nếu người chủ phát hiện nhà đã bị bán sẽ tranh chấp với người mua. Khi đó người chủ sẽ chứng minh được quyền sử dụng đất của mình cho người mua.

Do đó, trước khi mua nhà bằng vi bằng, bạn cần xác định rõ chủ sở hữu bất động sản để tránh gặp phải kẻ gian như trên.

Bán nhà một lúc cho nhiều người

Một trong những vấn đề thường gặp nhất khi mua nhà vi bằng đó chính là đem bán cho nhiều người cùng một lúc. Việc này, sẽ dễ dàng lảm ảnh hưởng đến nhiều người mua. Bởi một khi tranh chấp xảy ra, thì khách hành có thể lấy tiền lại được không là điều không đảm bảo.