Có thể xin chuyển đổi đất công nghiệp sang đất ở được không?

1. Thế nào là đất công nghiệp?

Căn cứ theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013, quy định đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Dựa theo quy định trên thì có thể hiểu đất công nghiệp là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, sử dụng đất với mục đích để xây dựng cụm công nghiệp, khu chế xuất. 

2. Quy định về việc sử dụng đất công nghiệp: 

– Việc sử dụng đất công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề sẽ căn cứ dựa theo thời hạn của dự án đầu tư.

Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại: doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp. Tuy nhiên tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

– Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Nhà nước sẽ cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. 

Hiện nay có hai hình thức cho thuê đất:

Thứ nhất, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. 

Thứ hai, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Lưu ý: người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Có thể xin chuyển đổi đất công nghiệp sang đất ở được không?

Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gồm: 

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, theo căn cứ trên, đất công nghiệp là nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Do đó nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp sang đất ở sẽ chuyển được nếu được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. 

Đồng thời căn cứ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 gồm: 

– Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Dựa trên nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Hồ sơ, thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp sang đất ở: 

4.1. Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp sang đất ở: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm: 

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4.2. Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp sang đất ở: 

Bước 1: Nộp hồ sơ:

Cá nhân, hộ gia đình chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ những giấy tờ trên và nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu: 

– Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ của người dân, nếu hồ sơ chưa đầy đủ và hợp lệ thì phòng Tài nguyên và Môi trường phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Thời gian giải quyết là không quá 03 ngày làm việc.

– Trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: 

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật theo hướng dẫn của Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Sau đó Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Tiếp theo, tiến hành chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 3: Trả kết quả:

Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Lưu ý:

Thời gian giải quyết theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Đối với hồ sơ hợp lệ, thời gian giải quyết không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn: thời gian không quá 25 ngày. 

5. Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp sang đất ở: 

Mẫu số 01. Đơn xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—————-

                                                                                                                   …, ngày….. tháng …..năm ….

ĐƠN (1)…………

Kính gửi: Ủy ban nhân dân (2)……………….

1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (3) ………………

2. Địa chỉ/tru ̣sở chinh:……………………..

3. Địa chỉ liên hệ:……………………..

4. Địa điểm khu đất:……………………….

5. Diện tícg (m2):…………………….

6. Để sử dụng vào mục đích: (4) ……………………….

7. Thời hạn sử dụng:……………………

8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có)…………………….

Người làm đơn

(ký và ghi rõ họ tên)

Hướng dẫn cách viết:

(1) Ghi rõ đơn xin giao đất hoặc xin thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất.

(2) Ghi rõ tên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(3) Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…).

(4) Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

• Luật Đất đai năm 2013
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung môt số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai