Có nên mua nhà đất bằng công chứng vi bằng không?

1. Mua nhà qua vi bằng là gì?

Trong nội dung mục này tác giả sẽ giải thích cho quý bạn đọc biết về nội dung mua nhà qua vi bằng, tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về nội dung này tác giả sẽ giải thích sơ qua về vi bằng là gì cho quý bạn đọc được nắm rõ về thuật ngữ này.

Trên cơ sở quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thì thuật ngữ vi bằng được quy định đó chính là: “3. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”. Đồng thời thì khá niệm về Thừa phát lại cũng được biết đến tại Khoản 1 Điều này như sau: “1. Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan;”. Như vậy có thể thấy rằng, vi bằng được xác định là một loại giấy tờ được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các mối quan hệ pháp lý khác.

Vi bằng được hiểu một cách đơn giản nhất đó chính là một tài liệu bằng văn bản, bao gồm hình ảnh, video, âm thanh kèm theo. Trong tài liệu này, sẽ là cơ sở để hành vi lập vi bằng sẽ do thừa phát lại chứng kiến theo như quy định của pháp luật hiện hành, thừa phát lại sẽ ghi nhận khách quan về các sự kiện. Trên thực tế, đối với những giao dịch dân sự liên quan đến mua bán nhà đất được thực hiện bằng hành vi lập vi bằng thường liên quan đến ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên mua và bên bán, có thể đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận.

Từ khái niệm về vi bằng nêu ra ở trên, thì việc mua nhà qua vi bằng được hiểu là việc mà bên mua và bên bán thực hiện hoạt động lập hợp đồng mua bán nhà trước sự chứng kiến của Thừa phát lại mà không đem đi công chứng. Như vậy, việc mua nhà bằng cách lập vi bằng là không có giá trị pháp lý và không phù hợp với quy định của pháp luật. Tại sao tác giả lại có nhận định như vậy? Việc tác giả nhận định như vậy là vì việc mua bán nhà đất được quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có nhắc đến là: đối với một giao dịch mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật nếu như hoạt động này được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng.

Đồng thời, khi một chủ thể muốn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì cần phải tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện như sau:

+ Một là, người chuyển nhượng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013.

+ Hai là, đất không có tranh chấp.

+ Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

+ Bốn là, trong thời hạn sử dụng đất.

2. Có nên mua nhà bằng vi bằng không?

Trên thực tiến pháp luật về đất đai, Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự đều quy định về việc chuyển nhường đất đai thì cần phải thực hiện việc công chứng hợp đòng chuyển nhượng, nhưng nếu các bên thực hiện việc mua bán nhà đất bằng vi bằng thì đây là việc các bên thực hiện mua bán trước sự chứng kiến và lập vă bản của Thùa phát lại nên đây không phải là đúng với quy định của pháp luật. Chính vì không tuân thủ quy định của pháp luật nên rủi ro trong việc mua bán nhà cũng cao. Chính vì vậy mà việc các chủ thể thực hiện hoạt động mua bán nhà thông qua vi bằng là không nên.

Việc mua nhà bằng cách lập vi bằng không có giá trị pháp lý và không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi vì theo quy định của pháp luật, mua bán nhà đất bắt buộc phải công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng. Dựa trên sự thiếu hiểu biết của người dân về pháp luật nên Thừa phát lại đã dựa vào đó để sử dụng các thuật ngữ như “công chứng Thừa phát lại”, “công chứng vi bằng” hay “vi bằng công chứng Thừa phát lại” và những thuật ngữ này chính xác không phải là một thuật ngữ pháp lý. Có thể thấy rằng, các chủ thể này đã cố tình đưa hai chữ “công chứng” vào để nhằm mục đích nói lái nhằm thuyết phục khách hàng rằng đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý của giao dịch bất động sản mà họ tham gia.

Trên cơ sở quy định của pháp luật đối với Thừa phát lại không bao gồm công chứng hợp đồng và công việc của Thừa phát lại theo như quy định của pháp luật bao gồm, như sau:

– Một là, thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự.

– Hai là, lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

– Ba là, xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự.

– Bốn là, trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không tổ chức thi hành án các bản án, quyết định thuộc diện Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án.

Như tác giả đã khẳng định ở trên thì Thừa phát lại không được nhà nước trao quyền công chứng. Do đó, những hoạt đông bán nhà theo hình thức lập vi bằng công chứng Thừa phát lại là hoạt động hoàn toàn không đúng với quy định của pháp luật

3. Kinh nghiệm mua đất vi bằng:

Kinh nghiệm mua đất vi bằng là một trong những kinh nghiệm cần nằm lòng đối với những chủ thể muốn thực hiện hoạt động mua nhà đất bằng vi bằng. Để biết về nội dung này thì chúng ta cần phải tìm hiểu về thủ tục công chứng vi bằng. Vi bằng sẽ được lập thành 03 bản chính:

+ Bản giao người yêu cầu.

+ Bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.

+ Bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản.

Một trong những bằng chứng vững chắc để bảo vệ chủ thể mua bán trong việc phòng tránh những rủi ro pháp lý đó chính là vi bằng. Vi bằng sẽ có giá trị chứng cứ trước Tòa án khi các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng. Tuy nhiên, vi bằng chỉ được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.

Theo như quy định thì trong thời hạn hai ngày  sau khi nhân được vi bằng thì Sở Tư pháp cần phải nhập vào sổ đăng ký vi bằng thừa phát lại theo như quy định của pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó, đối với những việc phát hiện thấy việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập vi bằng, vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký. Đồng thời, việc từ chối phải được thông báo ngay tức thời bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.

Khi tiến hành mua nhà đất sổ chung qua vi bằng thì cần phải hiểu hết về những rủi ro thường gặp đối với vấn đề này như sau:

+ Thứ nhất, đó chính là việc rủi ro, hạn chế trong việc xây cất, sữa chữa, thế chấp, chuyển nhượng… của chủ nhà mới: vì không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do đó, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà đều không được phép.

+ Thứ hai, khó khăn trong các thủ tục pháp lý.

+ Thứ ba, nhà ở là tài sản thế chấp tại ngân hàng: hiện nay, có một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác dẫn đến phát sinh tranh chấp.

+ Thứ tư, mua căn nhà được bán cho nhiều người, khiến các người mua phải đi tranh chấp một căn nhà.

Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại