Có nên mua đất có ghi thời hạn sử dụng hay không?

1. Có nên mua đất có ghi thời hạn sử dụng hay không?

“Đất có thời hạn sử dụng” là thuật ngữ để chỉ những thửa đất mà người sử dụng đất được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định (được gọi là thời hạn sử dụng đất). Sau khi hết thời hạn đó, đất có thể sẽ bị thu hồi hoặc chủ sử dụng đất phải gia hạn để tiếp tục sử dụng. Căn cứ Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn, theo quy định này thì đất sử dụng có thời hạn được quy định như sau:

– Nhóm đất có thời hạn sử dụng là 50 năm: tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất trong nhóm nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong các trường hợp dưới đây là 50 năm:

+ Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.

+ Đất rừng sản xuất.

+ Đất trồng cây lâu năm.

+ Giao nhiều loại đất bao gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. Ngoài ra, sẽ còn được giao thêm đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất.

+ Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc trong nhóm đất chưa sử dụng mà được giao cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo đúng quy hoạch để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Khi hết thời hạn sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm (tức không bị thu hồi đất).

– Nhóm đất có hạn sử dụng không quá 50 năm: tại khoản 2, 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định những loại đất có thời hạn sử dụng không quá 50 năm bao gồm có:

+ Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp thì thời hạn thuê sẽ không quá 50 năm.

+ Thời hạn sử dụng đất được xem xét, quyết định dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc theo đơn xin giao, thuê đất nhưng không quá 50 năm đối với các trường hợp sau:

++ Nhà nước giao đất cho tổ chức hoặc cho tổ chức thuê để được sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

++ Nhà nước giao hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để được sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

++ Nhà nước giao hoặc cho tổ chức thuê để thực hiện các dự án đầu tư.

++ Giao hoặc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện những dự án đầu tư tại Việt Nam.

+ Riêng dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn mà địa bàn đó có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn sẽ cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Ở trường hợp này, khi hết thời hạn sử dụng vẫn được tiếp tục sử dụng nếu được Nhà nước gia hạn.

Như vây, việc mua bán đất có ghi thời hạn sử dụng vẫn sẽ được đảm bảo về quyền lợi của người sử dụng đất nếu như đáp ứng được các điều kiện để mua bán đất pháp luật quy định. Nếu như người sử dụng đất có nhu cầu mua đất có thời hạn thì họ vẫn được tiếp tục sử dụng đất vì khi hết thời hạn sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì vẫn sẽ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn pháp luật quy định nhưng không quá 50 năm. Việc có nên mua đất có ghi thời hạn sử dụng hay không sẽ phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng dụng đất của người mua.

2. Thời hạn sử dụng đất khi mua đất có thời hạn:

Điều 128 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, Điều này quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

– Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với các loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi mà bắt đầu nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì vẫn được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Như vậy, nếu người mua đất thuộc đất có thời hạn thì thời hạn còn lại của đất chính là thời hạn sử dụng đất sau khi đã thực hiện chuyển quyền sử dụng sang cho người mua đất. Ví dụ, anh Nguyễn Văn A mua đất trồng cây lâu năm của anh Nguyễn Văn B, đất trồng cây lâu năm của anh anh Nguyễn Văn B có thời hạn sử dụng là 50 năm. Đến thời điểm anh A mua thì thời hạn còn lại của đất trồng cây lâu năm là còn 35 năm. Như vậy, thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm sau khi anh A mua là 35 năm. Sau khi đã hết thời hạn sử dụng đất (sau 35 năm kể từ khi mua đất), anh A được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm (không bị thu hồi đất).

3. Ý nghĩa của việc quy định về thời hạn sử dụng đất:

Thứ nhất, là cơ sở để khẳng định rõ ranh giới quyền hạn giữa đại diện chủ sở hữu đối với đất chính là Nhà nước và người có quyền sử dụng đất pháp luật quy định theo thời hạn là người sử dụng đất cụ thể. Như đã được biết, đất đai tại nước ta là tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện của chủ sở hữu. Nhưng Nhà nước không thể tự mình sử dụng và khai thác toàn bộ phần diện tích đất và phân bổ lại nguồn lợi ích đã thu lại cho từng công dân. Chính vì vậy, Nhà nước chia sẻ một phần quyền năng đối với đất mà cụ thể ở đây chính là quyền chiếm hữu và sử dụng đất để trao lại cho người sử dụng đất có xác định thời hạn hoặc là không tuỳ vào từng loại đất và từng đối tượng người sử dụng đất. Vì thế nên, việc xác định thời gian sử dụng đất là vô cùng quan trọng ở trong mối quan hệ này để xác định quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và của người sử dụng đất cùng đối với một diện tích đất chỉ trong một khoảng thời gian nhất định.

Thứ hai, việc quy định rõ ràng về thời gian sử dụng đất cũng là một trong những cách thức bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và tạo nên tâm lí ổn định cho họ, đồng thời sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế của cá nhân người sử dụng đất nói riêng và đối với toàn bộ xã hội nói chung. Bởi lẽ, chỉ khi người sử dụng đất biết rõ được những quyền hạn của mình đối với việc sử dụng đất đến đâu và trong bao lâu thì họ mới dám mạnh dạn đầu tư để khai thác hết những giá trị sử dụng đất để tối ưu hoá các của cải vật chất tạo ra cho bản thân và xã hội.

Thứ ba, việc xác định thời hạn sử dụng đất cộng hưởng với việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo ra một loại hình tài sản đặc biệt và có một giá trị cao đối với xã hội đó chính là tài sản mang tên quyền sử dụng đất. Ở đó, đối với quyền sử dụng đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng hoàn toàn sẽ có thể tạo thành một loại hàng hóa tham gia vào lưu thông ở trên thị trưởng để tạo ra những của cải vật chất thậm chí là sẽ tạo ra nguồn vốn để thức đẩy sự phát triển của xã hội khi nhìn từ góc độ kinh tế.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.