Có được thuê đất nông nghiệp để làm trang trại chăn nuôi?

1. Có được thuê đất nông nghiệp để làm trang trại chăn nuôi?

Về nguyên tắc chung, quyền sử dụng đất là quyền mà người dân được cơ quan Nhà nước cấp khi đảm bảo đầy đủ các yêu cầu, điều kiện theo quy định của pháp luật. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện các hoạt động pháp lý xoay quanh đất đai: tặng cho, chuyển nhượng, ủy quyền, thế chấp, cho thuê.

Theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cho thuê quyền sử dụng đất là quyền của chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo đó, khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình sẽ được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Từ nội dung phân tích nêu trê, có thể khẳng định, người dân được thuê đất nông nghiệp. Đồng thời, chăn nuôi là một trong những hoạt động sản xuất nông nghiệp. Do đó, cá nhân, hộ gia đình được quyền thuê đất nông nghiệp để làm trang trại chăn nuôi.

2. Khi thuê đất nông nghiệp làm trang trại chăn nuôi, người dân có phải đóng thuế không?

Theo quy định của pháp luật (Thông tư 153/2011/TT-BTC), chủ thể thuê đất nông nghiệp cũng phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế theo quy định của pháp luật.

Theo đó, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định về thời hạn nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp như sau:

– Thời hạn nộp thuế lần đầu: Đối với việc nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp lần đầu, thì kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp của cơ quan thuế, chậm nhất là 30 ngày, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.

– Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế được chọn nộp tiền thuế sử dụng đất nông nghiệp một lần hoặc hai lần trong năm. (Theo quy định này, người sử dụng đất nông nghiệp chỉ cần đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp một lần hoặc hai lần trong năm)

Đối với trường hợp người nộp thuế chọn nộp thuế một lần trong năm thì thời hạn nộp thuế là ngày 31 tháng 5 (Ngày 31 tháng 5 là ngày đóng thuế cố định với chủ thể lựa chọn nộp thuế 1 lần trên 1 năm). 

Trong trường hợp người nộp thuế chọn nộp thuế hai lần trong năm thì thời hạn nộp thuế cho từng kỳ như sau: kỳ thứ nhất nộp 50% chậm nhất là ngày 31 tháng 5; kỳ thứ hai nộp đủ phần còn lại chậm nhất là ngày 31 tháng 10.

– Đối với hồ sơ khai điều chỉnh, thời hạn nộp thuế chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.

– Đối với trường hợp địa phương có mùa vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp không trùng với thời hạn nộp thuế quy định tại khoản này thì cơ quan thuế được phép lùi thời hạn nộp thuế không quá 60 ngày so với thời hạn quy định nêu trên.

3. Mẫu hợp đồng thuê đất nông nghiệp làm trang trại chăn nuôi:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

…..ngày…..tháng….năm…..

HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Căn cứ Bộ luật dân sự 2015

Căn cứ luật đất đai 203

Cùng sự thỏa thuận của các bên.

Chúng tôi gồm:

BÊN CHO THUÊ: (gọi tắt là Bên A):

Ông/Bà …..

CMND số  :…

Hộ khẩu thường trú:….

Là chủ  sở hữu quyền sử dụng đất

Mục đích sử dụng đất: …..; thời hạn sử dụng : lâu dài.

Căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở số….

BÊN THUÊ: (gọi tắt là Bên B):

Do ông ( bà):…

CMND số    :  ….

Hộ khẩu thường trú :….

Hai bên cùng nhau ký kết Hợp đồng thuê toàn bộ (một phần) quyền sử dụng đất với nội dung như sau:

ĐIỀU 1. ĐỐI TƯỢNG  CỦA HỢP ĐỒNG

Bên A đồng ý cho bên B thuê toàn bộ (một phần)  quyền sử dụng đất, diện tích: ….m2 thuộc thửa đất số….., tờ bản đồ số 2, địa chỉ thửa đất:…..;  mục đích sử dụng đất:….; thời hạn sử dụng : …..

Phần diện tích , và vị trí đất cho thuê bên A và bên B cam kết đã tự xác định bằng biên bản riêng.

ĐIỀU 2. THỜI HẠN CHO THUÊ

Thời hạn thuê quyền sử dụng đất nêu trên tại Điều 1 của Hợp đồng này là ……. kể từ ngày ……. đến ngày ……

ĐIỀU 3. MỤC ĐÍCH THUÊ

Mục đích thuê quyền sử dụng đất nêu trên tại Điều 1 của Hợp đồng này là: thuê để làm ….

ĐIỀU 4. GIÁ THUÊ NHÀ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

Giá cho thuê là: ……

Tiền thuê được Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt.

Phương thức thanh toán: …….

ĐIỀU 5. NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

– Giao quyền sử dụng đất  cho bên B theo đúng ngày Hợp đồng có giá trị và đảm bảo cho bên B được sử dụng đất tron vẹn và riêng rẽ trong thời gian thuê.

– Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất.

– Chuyển giao đất đúng như đã thỏa thuận tại điều 1 nêu trên cho bên B.

– Kiểm tra, nhắc nhở bên B bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

– Nộp thuế sử dụng đất;

– Báo cho bên B về quyền của người thứ ba đối với thửa đất, nếu có.

Bên A có các quyền sau đây:

– Yêu cầu bên B trả đủ tiền thuê;

– Yêu cầu bên B chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị của đất; nếu bên B không chấm dứt hành vi vi phạm, thì bên A có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng, yêu cầu bên B hoàn trả đất và bồi thường thiệt hại;

ĐIỀU 6. NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn thuê;

– Không được hủy hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất;

– Trả đủ tiền thuê theo phương thức đã thỏa thuận;

– Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất xung quanh;

– Không được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất nếu không được bên A đồng ý bằng văn bản.

– Trả lại đất sau khi hết thời hạn thuê;

Bên B có các quyền sau đây:

– Yêu cầu bên A giao thửa đất đúng như đã thỏa thuận;

– Được sử dụng đất ổn định theo thời hạn thuê đã thỏa thuận;

– Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất.

ĐIỀU 7. CAM KẾT CỦA CÁC BÊN

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cùng cam kết sau đây :

Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này.

Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thỏa thuận với Bên B đã ghi trong hợp đồng này; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).

Trong trường hợp bất khả kháng mà không thể tiếp tục việc thuê nhà trên thì các bên có quyền chấm dứt hợp đồng nhưng phải thông báo cho bên kia biết trong thời hạn 30 ngày. Trong thời hạn này, khi có sự thống nhất ý kiến của bên kia , hai bên có thể kết thúc hợp đồng cho thuê trước thời hạn.

ĐIỀU 8. TRÁCH NHIỆM DO VI PHẠM HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không thành thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 9. ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng (chứng thực) này, sau khi đã được nghe lời giải thích của người có thẩm quyền công chứng dưới đây.

Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, và xác định đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này.

Hợp đồng này gồm 03 bản chính (mỗi bản gồm 05 tờ, 05 trang), có giá trị pháp lý ngang nhau. Mỗi bên giữ 01 bản, lưu tại Văn Phòng Công Chứng 01 bản.

BÊN A                                                           BÊN B

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013;

Nghị định 126/2020/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Quản lý thuế.

Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Bộ Tài chính ban hành.