Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất ở. 

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Quý công ty! Xin công ty tư vấn giúp tôi về chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau: tôi có mua 1 miếng đất mục đích sử dụng trồng cây hàng năm khác diện tích 280m vuông,ở xã Hưng Long,Bình Chánh,TP. Hồ Chí Minh. Tôi muốn xin chuyển mục đích sử dụng lên đất thổ cư thì phải đóng thuế bao nhiêu? Xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

1. Cơ sở pháp lý: 

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP;

– Quyết định 51/2014/QĐ-UBND;

– Quyết định 30/2017/QĐ-UBND;

2. Giải quyết vấn đề:

Bạn nêu bạn mua một mảnh đất có mục đích sử dụng trồng cây hàng năm, diện tích 280m2, ở xã Hưng Long, Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh. Bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở. Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác. Tuy nhiên, bạn có thể tham khảo các quy định dưới đây để biết được cách tính tiền thuế đất. Cụ thể:

Căn cứ Điều 57 Luật đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Theo đó, trường hợp này của bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) nếu mảnh đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Và khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật về tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích: 1900.6568

Bên cạnh đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất  thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử đụng đất như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

…

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, theo quy định trên thì tiền sử dụng đất bạn phải nộp trong trường hợp này là khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Đồng thời, bạn căn cứ theo Điều 11 và Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP để xác định trong trường hợp này gia đình bạn có thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất không? 

Và theo khoản 3, Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Như vậy, đất của gia đình bạn là đất ở trên địa bàn xã Hưng Long,Bình Chánh,TP. Hồ Chí Minh thì giá đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với với diện tích đất ở trong hạn mức của gia đình bạn sẽ phải căn cứ theo Bảng giá đất do thành phố Hồ Chí Minh quy định.

Và do bạn không nêu vị trí đất của bạn là ở đâu nên bạn có thể tham khảo bảng giá đất trồng cây hàng năm khác và đất ở tại đô thị ban hành kèm theo Quyết định 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 và Quyết định 30/2017/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh để xác định số tiền bạn phải nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng đất.