Chủ thể thuê đất là gì? Chủ thể thuê đất và cho thuê đất?

1. Chủ thể thuê đất là gì?

Chủ thể thuê đất hiện nay theo quy định thì chưa có khái niệm nào giải thích cho khái niệm trên. Tuy nhiên theo quan điểm của tác giả thì chủ thể thuê đất chính là những cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất vì mục đích kinh doanh hoặc phục vụ cho đời sống hằng ngày.

Và hiện nay theo quy định của pháp luật thì tùy thuộc vào đối tượng mà sẽ có thời hạn cho thuê khác nhau, tất cả sẽ phụ thuộc vào mục đích cho thuê và quy định của nhà nước.

2. Quy định về chủ thể thuê đất:

Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì chủ thể thuê đất sẽ bao gồm các đổi tượng như sau:

• Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
• Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
• Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
• Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Như vậy, chủ thể thuê đất được hiểu là những tổ chức trong nước được thành lập hợp pháp, hoặc cơ quan, đơn vị của nhà nước ví dụ như hợp tác xã, các tổ chức thuộc sự quản lý của nhà nước thuộc các lĩnh vực như giáo dục, văn hóa, y tế,…Các tổ chức được thành lập hợp pháp như công ty, doanh nghiệp, hộ gia đình cũng được Nhà nước quy định là đối tượng được thuê đất để sử dụng. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước hỗ trợ  cho phép thuê đất nếu có nhu cầu, tuy nhiên phải đáp ứng các điều kiện theo luật chuyên ngành quy định cụ thể về loại đất, giá cho thuê, thời hạn cho thuê và mục đích sử dụng đất.

Những tổ chức kinh tế hay những cá nhân có nhu cầu thuê đất bắt buộc phải là những tổ chức được thành lập hợp pháp hoặc có đủ độ tuổi, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và chịu trách nhiệm đối với những hành vi của mình.

Đối với những doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu thuê đất tại Việt Nam thì sẽ được Nhà nước cho thuê đất thu tiền đất hàng năm hoặc thu tiền đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Quy định về chủ thể cho thuê đất:

Thứ nhất, căn cứ để cho thuê đất

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Bất kỳ chủ thể nào có nhu cầu cho thuê đất đều sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và dựa vào căn cứ để quyết định cho thuê đất.

• Một là dựa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện, quận đã được phê duyệt của cấp tỉnh/thành phố tại nơi có bất động sản cho thuê.
• Hai là dựa vào nhu cầu và tình hình thực tế của cá nhân, tổ chức xin thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng và trong dự án đầu tư để phục vụ cho nhu cầu kinh doanh, sản xuất…

Thứ hai, cho thuê đất

• Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
  • Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
  • Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
  • Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
• Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

4. Quy định về hồ sơ, thủ tục cho thuê đất:

Thứ nhất, hồ sơ

Căn cứ theo khoản 2, Điều 7 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ bao gồm những loại văn bản sau:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định.

+ Hợp đồng về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

+ Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.

Thứ hai, trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất

• Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Lưu ý:  Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

– Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

– Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

– Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định.

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;