Cho thuê đất là gì? Cho thuê đất thực hiện dự án khu công nghiệp

1. Khái niệm cho thuê đất: 

Thuê đất là hoạt động diễn ra phổ biến trên thế giới và tại Việt Nam, theo Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2011, thuê là một giao dịch mang tính chất của Hợp đồng, theo đó, một bên giao một tài sản cho bên khác sử dụng dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của người khác, với điều kiện được trả một số tiền. Bản chất Bên thuê chỉ nhận một quyền sử dụng tài sản còn bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản, vì vậy, Hợp đồng thuê đất là loại Hợp đồng có thời hạn. 

Cho thuê đất là việc chủ sở hữu tài sản giao cho người khác sử dụng trong một thời gian nhất định theo Hợp đồng thuê tài sản và Bên thuê sẽ trả một khoản tiền cho chủ sở hữu, hết thời hạn, chủ sở hữu được thu hồi hoặc bán phần giá trị còn lại của tài sản đó. 

Tại Việt Nam, đất đai cũng được coi là một loại hàng hóa như các tài sản khác, tuy nhiên là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; pháp luật không cho phép người dân được sở hữu đất đai mà chỉ cho phép tổ chức, cá nhân được người sử dụng đất. Do đó, quyền sử dụng đất cũng được coi là quyền sử dụng tài sản đặc biệt. Nhà nước cho thuê đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo một trong các hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. 

2. Khu công nghiệp là gì:

Nhằm phát triển kinh tế tập trung, ổn định, giảm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, thu hút nguồn lao động lập trung, tạo ra các đột phá về công nghệ thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển, thay vì việc đầu tư công nghiệp một lẻ tẻ, các Nhà đầu tư đã kết nối lại, xây dựng một vùng đất biến các vùng đất không có khả năng sản xuất nông nghiệp thành khu trung tâm công nghiệp, đô thị, từ đó phát triển, xây dựng một trung tâm công nghiệp. Trung tâm công nghiệp cũng tạo động lực cho các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tự do tận dụng được thị trường, hạ tầng kỹ thuật, việc đưa nguồn vốn và hoạt động sẽ tránh được tình trạng ứ đọng vốn, đồng thời có thể tận dụng được nguồn tài nguyên lao động giá rẻ cộng với thị trường rộng lớn. 

Đối với các nước đang phát triển, việc tiếp thu công nghệ và kỹ thuật hiện đại còn là mục đích đáng quan tâm. Tình trạng lạc hậu về công nghệ của các nước đang phát triển là động lực mạnh mẽ kiến cho các nhà chính trị và các nhà đầu tư hy vọng rằng việc đầu tư vào một trung tâm công nghiệp sẽ thu hút được nhà đầu tư nước ngoài, từ đó có thể chuyển giao công nghệ thông qua đầu tư trực tiếp. Bởi khi Nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư, để tạo ra sản phẩm có sức cạnh tranh trên thị trường thế giới và nội địa, Nhà đầu tư nước ngoài sẽ sử dụng những công nghệ tương đối hiện đại và tiên tiến trên thế giới. Mặc dù trong các trung tâm công nghiệp đó chủ yếu thực hiện sản xuất hàng tiêu dùng, gia công lắp ráp, song quá trình chuyển giao công nghệ vẫn diễn ra bằng nhiều hình thức như đào tạo công nhân sử dụng máy móc, công nghệ sản xuất... 

Việc tập trung khu vực công nghiệp cũng giúp nhà nước quản lý dễ dàng hơn, đưa ra được các chính sách phù hợp nhằm thu hút nhà đầu tư, phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường hiệu quả. Từ việc phát triển trung tâm công nghiệp, Khu công nghiệp ra đời như một yếu tố tất yếu. 

Theo Wikipedia, Khu công nghiệp, còn gọi là khu kỹ nghệ là khu vực dành cho phát triển công nghiệp theo một quy hoạch cụ thể nào đó nhằm đảm bảo được sự hài hòa và cân bằng tương đối giữa các mục tiêu kinh tế – xã hội – môi trường. Khu công nghiệp thường được Chính phủ cấp phép đầu tư với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và pháp lý riêng . 

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định pháp luật . 

Qua những phân tích trên, có thể đưa ra được định nghĩa về Khu công nghiệp như sau: Khu công nghiệp là khu vực có vị trí địa lý xác định, không có dân cư sinh sống, được đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho nhà đầu tư thực hiện các dự án sản xuất hàng công nghiệp phục vụ tiêu dùng trong nước và xuất khẩu, thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp. Khu công nghiệp được thành lập và vận hành theo các điều kiện, trình tự và thủ tục quy định của pháp luật. 

Có thể thấy, Khu công nghiệp thường mang những đặc điểm sau: 

Một là, về không gian: KCN là nơi có ranh giới địa lý xác định, phân biệt rõ với các vùng lân cận bằng quyết định giao, cho thuê đất của CQNN có thẩm quyền, có chỉ giới đường đỏ rõ ràng và thường không có dân cư sinh sống. 

Hai là, về lĩnh vực sản xuất: Khu công nghiệp là khu vực chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp. 

Ba là, về thủ tục thành lập: Khu công nghiệp là khu vực được thành lập theo các điều kiện, trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật. 

Theo đó, việc đề xuất thực hiện dự án Khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch phát triển các KCN được cơ quan có thẩm quyền đồng ý, phê duyệt sau khi có ý kiến thẩm định của các cơ quan có liên quan về sự phù hợp của Dự án với các quy hoạch phát triển chung của địa phương, phù hợp với quy hoạch phát triển các KCN trên cả nước; đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án đầu tư. 

Bốn là, về đầu tư cho xuất khẩu: Trong khu công nghiệp có thể có khu vực hoặc doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu (khu chế xuất); doanh nghiệp chế xuất và khu chế xuất có ranh giới địa lí phân biệt với các khu vực còn lại của khu công nghiệp và áp dụng quy chế pháp lý riêng. 

3. Quan niệm về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp của tổ chức kinh tế: 

3.1. Quan niệm về cho thuê đất để thực hiện Dự án trong Khu công nghiệp: 

Đất khu công nghiệp được định nghĩa là: Đất làm mặt bằng để xây dựng các công trình sản xuất hàng công nghiệp, công trình dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, kể cả các công trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp được thành lập theo quyết định của CQNN có thẩm quyền . 

Như vậy, cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp có thể được hiểu là quyền cho phép bên thứ ba được khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng các công trình sản xuất hàng công nghiệp, các công trình phục vụ cho sản xuất hàng công nghiệp và công trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp. 

3.2. Chủ thể được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án trong Khu công nghiệp: 

Có hai chủ thể được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp là chủ thể được đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (sau đây xin gọi tắt là “Chủ đầu tư”) và chủ thể được nhà nước cho thuê đất hoặc được Chủ đầu tư cho thuê lại đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp (sau đây xin gọi tắt là “Nhà đầu tư thứ phát). Đây là hai chủ thể khác nhau trong nội dung cho thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp có quyền và nghĩa vụ khác nhau. Cụ thể: 

Thứ nhất, về Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng để cho thuê lại hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung, chủ đầu tư được quyền cho thuê lại nhà xưởng, kho bãi, văn phòng để cho doanh nghiệp thuê hoặc bán và kinh doanh các dịch vụ công cộng, tiện ích khác trong khu công nghiệp, có khả năng vận động, tiếp nhận dự án đầu tư vào Khu công nghiệp trên cơ sở quy hoạch chi tiết và ngành nghề sản xuất đã được phê duyệt, được quyết định giá cho thuê hoặc bán nhà xưởng, kho bãi, văn phòng và giá các loại dịch vụ công cộng, tiện ích khác. Trừ trường hợp KCN do do BQL khu công nghiệp hoặc đơn vị sự nghiệp công lập làm chủ đầu tư, khi đó, việc quyết định giá cho thuê lại hạ tầng kỹ thuật, giá cho thuê lại nhà xưởng, kho bãi, văn phòng và giá các loại dịch vụ công cộng, tiện ích khác phải do đơn vị có chức năng thẩm định giá thẩm định giá trị, báo cáo cơ quan có thẩm quyền quyết định. 

Thứ hai, đối với nhà đầu tư thứ phát, được thuê hoặc mua nhà xưởng, văn phòng, kho bãi xây sẵn trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế để phục vụ sản xuất, kinh doanh; sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch vụ mà Chủ đầu tư đã đầu tư trên đất, bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, xử lý chất thải... và các công trình dịch vụ, tiện ích khác. 

3.3. Đặc điểm cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp

Thứ nhất, giá trị pháp lý của việc cho thuê đất:

Thông qua hoạt động cho thuê đất của Nhà nước sẽ làm phát sinh quyền sử dụng đất của người có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng quy định những quyền và nghĩa vụ nhất định của các bên. Quyền sử dụng đất của người có nhu cầu thuê đất sẽ phát sinh dựa trên cơ sở thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên là Nhà nước và người sử dụng. Chính vì vậy, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong thuê đất thể hiện tính bình đẳng hơn so với hoạt động giao đất quy định trong Luật đất đai 2013. 

Thứ hai, về quan hệ giữa các chủ thể trong hoạt động cho thuê đất: 

Hoạt động cho thuê đất làm phát sinh quan hệ giữa hai chủ thể là: Nhà nước (mà đại diện là UBND cấp tỉnh) và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Mặc dù hoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng, tuy nhiên, bởi vì do Nhà nước vừa là tổ chức quyền lực chính trị lại vừa là người đại diện chủ sở hữu tài sản đất đai, nên ở một chừng mực nhất định, hoạt động cho thuê đất vẫn mang nhiều tính chất quyền lực Nhà nước. 

Thứ ba, về đối tượng của quan hệ thuê đất. 

Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất bao gồm các chủ thể sau đây: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất. 

Các đối tượng sử dụng đất đai dường như có cơ hội bình đẳng trong việc tiếp cận thị trường đất đai khi có nhu cầu sử dụng đất bằng việc lựa chọn hình thức thuê đất đất khi mà các hình thức thuê đất được mở rộng nhiều đối tượng hơn so với hình thức Nhà nước giao đất. 

Thứ tư, đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Đối với hoạt động giao đất có những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất và có những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất thì đối với hoạt động Nhà nước cho thuê đất thì người sử dụng đất luôn luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho CQNN có thẩm quyền. 

3.4. Khái niệm và đặc điểm tổ chức thực hiện dự án trong khu công nghiệp:

Ở nước ta, một trong những đối tượng chính thực hiện dự án trong Khu công nghiệp là tổ chức kinh tế. Tổ chức kinh tế là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật và đời sống xã hội. Thuật ngữ này được sử dụng nhằm mô tả về một chủ thể đặc thù hoạt động sản xuất – kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Khái niệm tổ chức kinh tế được định nghĩa theo nhiều khía cạnh tiếp cận khác nhau, như: 

Thứ nhất, tổ chức kinh tế theo quy định tại Luật Đất Đai năm 2013 được xác định bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài . Tuy nhiên, xét về góc độ hoạt động kinh tế thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng là một trong những tổ chức có hoạt động kinh tế. 

Thứ hai, tổ chức kinh tế theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 được quan niệm với tư cách là một pháp nhân: với tư cách là pháp nhân, tổ chức kinh tế phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Bộ luật Dân sự bao gồm: được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập. 

Điều 75 và 76 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định pháp nhân gồm hai loại Pháp nhân thương mại và Pháp nhân phi thương mại. Trong đó pháp nhân thương mại là tổ chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, và các tổ chức kinh tế khác có đủ các điều kiện quy định tại Điều 74 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Pháp nhân phi thương mại là pháp nhân không có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận; nếu có lợi nhuận thì cũng không được phân chia cho các thành viên, như vậy, theo quy định của pháp luật dân sự, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 74, do đó có thể được xem là tổ chức kinh tế dưới góc độ hoạt động kinh tế. 

Thứ hai, theo căn cứ thành lập: tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp năm 2020 (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã năm 2014; các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư năm 2014. 

Theo Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh. Có nhiều cách phân loại doanh nghiệp những phương pháp được sử dụng nhiều nhất là phân loại theo hình thức pháp lý của doanh nghiệp. Dựa vào hình thức pháp lý của doanh nghiệp, doanh nghiệp có thể được chia thành các loại hình gồm: Công ty trách nhiệm hữu hạn (Theo luật doanh nghiệp 2020 thì công ty trách nhiệm hữu hạn bao gồm công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên và công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên); Công ty cổ phần; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 2, Luật Hợp tác xã năm 2012 thì Hợp tác xã cũng là một loại hình tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân. 

Như vậy, xét về góc độ lý luận, tổ chức sử dụng đất có phạm vi rất rộng. Tất cả các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đều được phép hoạt động trong khu công nghiệp khi có đủ điều kiện, tạo nên sự đa dạng các chủ thể được thuê đất để thực hiện các dự án trong KCN hiện nay.