Cha mẹ bán nhà đất có phải hỏi ý kiến, xin chữ ký các con?

1. Thẩm quyền ký hợp đồng mua bán nhà đất đứng tên của hộ gia đình:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về giải thích từ ngữ liên quan đến hộ gia đình, theo đó hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất.

Điều đó cũng có nghĩa rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân, đang sống chung. Như vậy, họ xác định đồng sở hữu mảnh đất từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cũng có những quy định đối với các giao dịch dân sự liên quan đến đồng sở hữu quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013, ngoài ra được hướng dẫn bởi Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:

+ Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

+ Đối với trường hợp hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất thì khi thực hiện các giao dịch dân sự, giao dịch đó phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên đồng sở hữu, nếu một trong các thành viên không ký vào văn bản đó được thì phải có giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

2. Thẩm quyền ký hợp đồng mua bán nhà đất đứng tên cá nhân hai vợ chồng:

Căn cứ theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có ghi nhận về cách xác định tài sản chung của vợ chồng như sau:

+ Các tài sản do vợ, chồng tạo có được từ hoạt động sản xuất kinh doanh, thu nhập do lao động hoặc thu nhập khác trong thời kỳ hôn nhân, hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng của vợ hoặc chồng, tài sản do vợ chồng được tặng cho chung hay được thừa kế chung, hay vợ, chồng được nhận từ tặng cho, thừa kế riêng nhưng đồng ý xác nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng thì xác định là tài sản chung của vợ chồng.

+ Trong thời kỳ hôn nhân vợ, chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì xác định là tài sản chung của vợ chồng. Đối với trường hợp vợ hoặc chồng có được quyền sử dụng đất do được tặng cho, được thừa kế riêng từ người khác hoặc có được thông qua các giao dịch dân sự bằng tài sản riêng của mình.

Theo đó, căn cứ theo Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 có quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với tài sản chung như sau:

+ Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

+ Đối với trường hợp tài chung của vợ chồng mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng khi xem xét nguồn gốc có được tài sản thì do vợ, chồng cùng tham gia giao dịch dân sự, cùng lấy tài sản chung của vợ chồng để có được tài sản thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng.

Như vậy, khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng, nếu vợ hoặc chồng không thể cùng xác lập giao dịch dân sự đó thì có thể ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch dân sự đó thông qua hình thức lập giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc công chứng tại các văn phòng công chứng, phòng công chứng.

3. Thẩm quyền ký hợp đồng mua bán nhà đất là tài sản riêng của vợ/chồng:

Để bảo vệ quyền và lợi ích của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân khi được nhận tài sản từ người khác là tài sản riêng của người đó, pháp luật về hôn nhân và gia đình cũng có những chế định bảo vệ quyền tài sản của vợ, chồng. Theo đó, những tài sản mà vợ, chồng có được trước thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản nhận được trong thời kỳ hôn nhân nhưng được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng từ người khác hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng thì xác định là tài sản riêng của bên vợ, chồng. Điều đó cũng có nghĩa rằng, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần có sự đồng ý và chữ ký của chủ sở hữu tài sản.

Ví dụ: A  và B kết hôn với nhau vào năm 2014. Tháng 6 năm 2015 A và B có tích góp được một khoản tiền và mua được một mảnh đất của bà C, khi làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì A đi làm thủ tục và A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 5 năm 2018 A và B có mâu thuẫn về vấn đề tình cảm, nên A đã bán mảnh đất cho bà D bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay. Tháng 1 năm 2019 B phát hiện ra A đã bán đất nên nộp đơn lên Tòa án nhân dân yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa A và D bị vô hiệu, vì B cho rằng đây là tài sản chung của A và B nên khi bán đất phải có sự đồng ý của B.

Từ tình huống trên cho thấy, việc A bán đất cho bà D mà chưa có sự đồng ý của B là không hợp pháp. Vì mảnh đất này là tài sản chung của A và B trong thời gian chung sống với nhau, về mặt nguyên tắc kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đứng tên một mình A thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì A phải có sự đồng ý và có chữ ký của B.

4. Trường hợp cha mẹ bán đất cần hỏi ý kiến, xin chữ ký của con:

Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “Hộ ông/bà” thì quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ bao gồm cả cha mẹ và các con. Trường hợp này, theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì khi cha mẹ bán đất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản và chữ ký của các con là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất và văn bản đồng ý đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên chúng ta cần lưu ý, để được xác định là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng 02 điều kiện sau:

– Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

– Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Như vậy, nếu con sinh ra sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì dù là đất cấp cho hộ gia đình thì cũng không có quyền sử dụng đất chung.

(Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013)

5. Trường hợp cha mẹ bán đất không cần chữ ký của con:

Ngoài trường hợp đất cấp cho hộ gia đình nêu ở mục (1) thì những trường hợp còn lại, cha mẹ bán đất không cần chữ ký của các con dù là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ hoặc chồng.

Với trường hợp là tài sản chung thì việc cha mẹ bán đất sẽ do cha mẹ thỏa thuận chứ không cần chữ ký của các con (khoản 1 Điều 33, khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014).

6. Bố mẹ tặng cho con đất có phải xin ý kiến của các thành viên còn lại?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin hỏi Luật sư: Gia đình tôi có 05 anh em, nay tôi có gia đình nên Bố mẹ cho tôi một phần đất của gia đình để làm kế sinh nhai. nhưng chỉ có 04 người con đồng ý, còn 01 không. Vậy có hợp pháp không và tôi có được làm giấy chủ quyền không?

Luật sư tư vấn:

Theo như bạn trình bày thì bố mẹ bạn có cho bạn một phần đất làm kế sinh nhai. Do thông tin bạn nêu không rõ là mảnh đất là của bố mẹ bạn hay là của hộ gia đình nên có thể xảy ra các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Mảnh đất là cấp cho hộ gia đình bạn. Trong trường hợp này việc bố mẹ bạn cho bạn mà không được sự đồng ý của tất cả thành viên là không hợp pháp. Bởi: Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Như vậy, theo quy định trên đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, nếu thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mà trong sổ hộ khẩu gia đình bạn có tất cả các thành viên trong gia đình (gồm bố mẹ và 5 anh chị em) thì mảnh đất này thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các thành viên. 

Và theo Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Từ các quy định trên thì nếu mảnh đất là cấp cho hộ gia đình thì khi chuyển nhượng cần được tất cả các thành viên trong gia đình đồng ý. Do đó, việc bố mẹ bạn cho bạn mà chỉ có 4 người đồng ý còn một người không đồng ý thì không hợp pháp. Trong trường hợp này, bạn có thể làm đơn ra Tòa để yêu cầu phân chia mảnh đất.

Trường hợp 2: Mảnh đất là tài sản chung của bố mẹ bạn. Trong trường hợp này bố mẹ bạn có toàn quyền định đoạt mà không cần sự đồng ý của các thành viên trong gia đình. Điều này có nghĩa là bố mẹ bạn có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn mà không cần phải có sự đồng ý của anh chị em bạn.

Căn cứ theo Điều 459 Bộ luật dân sự 2015, tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Và theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã”.

Theo đó, bố mẹ bạn có mảnh đất tặng cho lại bạn thì bắt buộc việc tặng cho này phải được lập thành văn bản có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có diện tích mảnh đất.  Về hồ sơ thì bạn sẽ phải chuẩn bị các giấy tờ gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Sổ hộ khẩu gia đình

+ Chứng minh thư nhân dân

+ Giấy tờ chứng minh tài sản riêng của mẹ chồng bạn

Sau đó bạn và bố mẹ bạn tới trực tiếp Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Sau khi công chứng xong, bạn thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

7. Bố bán đất có cần chữ ký của mẹ và con không?

Tóm tắt câu hỏi:

Em xin hỏi: Nhà em có sổ đỏ tức là quyền sử dụng đất do bố em đứng tên và sổ hộ khẩu có tên bố mẹ và em. Trường hợp bố em muốn bán nhà thì có cần chữ ký của mẹ và em không và nếu em không đồng ý bán nhà thì bố em có bán được không? Số hồng và sổ đỏ là gì? Xin luật sư tư vấn giúp em.

Luật sư tư vấn:

Bạn không trình bày rõ là quyền sử dụng đất này là tài sản riêng của bố bạn hay tài sản chung của bố mẹ bạn hay tài sản củ hộ gia đình.

– Nếu đây là tài sản riêng của bố bạn thì bố bạn sẽ được toàn quyền quyết định như mua bán, tặng cho, định đoạt..

Nếu có sự ủy quyền của những người còn lại cho bố bạn thì:

– Nếu đây là tài sản của bố mẹ bạn phát sinh trong thời kì hôn nhân thì về nguyên tắc, việc mua bán, trao đổi, tặng cho cần có chữ ký của bố và mẹ bạn nếu phát sinh việc chuyển nhượng.

– Nếu đây là tài sản theo hình thức hộ gia đình thì việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng cần phải có chữ kí của những người trong hộ.

Như vậy, còn tùy thuộc đây là tài sản thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng mới xác định được việc xác nhận bằng chữ ký.

Sổ hồng và sổ đỏ về bản chất được hiểu như sau:

– Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mẫu sổ do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành để ghi nhận quyền sử dụng đất trong đó có: Đất ở, Đất nông nghiệp, đất rừng, đất giao thông, đất phi nôn nghiệp….. khi được cấp cho đất ở và có nhà ở trên đất, thì phần nhà ở sẽ được ghi là tài sản gắn liền trên đất.

– Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do Bộ xây dựng ban hành trong đó ghi rõ: Sở hữu nhà ở như thế nào? sử dụng đất ở thuộc sử dụng riêng hay chung: cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất như nhà chung cư.