Cần lưu ý gì khi góp, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

1. Góp, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì? 

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất tức là việc người có quyền sử dụng đất thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất của mình sang doanh nghiệp nhận vốn góp thông qua các hình thức góp vốn.

Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc doanh nghiệp nhận vốn góp từ người có quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho doanh nghiệp.

Việc góp vốn, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Quyền sử dụng đất mang đi góp, nhận góp vốn cần đáp ứng những điều kiện như thế nào?

2.1. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Căn cứ khoản 1, Điều 188 luật Đất đai năm 2013 trường hợp quyền sử dụng đất mang đi góp vốn đầu tư kinh doanh phải đảm bảo những điều kiện sau:

Thứ nhất, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người góp vốn. 

Thứ hai, quyền sử dụng đất của người góp vốn đang không có tranh chấp; 

Thứ ba, quyền sử dụng đất của người góp vốn không trong tình trạng bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

Thứ tư, đất sử dụng để góp vốn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, để có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất bạn cần lưu ý các điều kiện nêu trên để đảm bảo tính hợp pháp của việc góp vốn.

2.2. Điều kiện nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Ngoài các điều kiện đối với bên góp vốn, bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng các điều kiện nhất đinh để có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong trường hợp sau:

Đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm mục đích thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cần đáp ứng các điều kiện quy định tại  Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như sau:

– Phải có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Ngoài ra, đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải tuân thủ theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai năm 2013 cụ thể đó là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

3. Cần lưu ý gì khi góp, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản góp vốn đặc biệt. Bởi vì khi góp hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất người góp vốn và doanh nghiệp nhận vốn góp không chỉ yêu cầu phải đáp ứng các quy định về luật doanh nghiệp, luật đầu tư mà đồng thời phải phù hợp với các quy định của luật đất đai.

Để tránh các trường hợp tranh chấp hoặc rủi ro xảy ra khi thực hiện nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất bên nhận góp vốn cần lưu ý những vấn đề sau:

Thứ nhất, tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người góp vốn và đáp ứng các điều kiện về góp vốn, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nêu trên. 

Thứ hai, khi tiến hành lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất hai bên cần xác định rõ thời gian góp vốn trong thời hạn bao lâu. 

Thứ ba, đối với trường hợp quyền sử dụng đất mang đi góp vốn đó được Nhà nước giao hoặc cho thuê thì việc xác định thời gian thuê trong bao lâu cũng cần được nêu rõ trong hợp đồng. 

Bên cạnh đó, bên góp vốn cũng cần lưu ý với bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần đảm bảo những điều kiện sau:

Ngoài những điều kiện cần phải có theo quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng các điều kiện đủ và các điều kiện này cần phải được thể hiện cụ thể trong hợp đồng bao gồm:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất dùng để góp vốn có giá trị bao nhiêu (giá trị đó là giá trị được tính cụ thể theo từng năm hay trong toàn bộ thời gian góp vốn)

Thứ hai, người góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời gian bao lâu?

Thứ ba, mục đích góp vốn để làm gì?

Thứ tư, nếu phát sinh lợi nhuận thì lợi nhuận thu được sẽ phân chia như thế nào?

Những lưu ý trên sẽ giúp các bên khi soạn thảo hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể cân nhắc các điều khoản phù hợp để phòng tránh các rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.

4. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy trình như sau:

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tới Văn phòng đăng ký đất đai.

Nếu người sử dụng đất chỉ thực hiện quyền của mình đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ để có thể thực hiện các quyền theo quy định thì tiến hành những công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

5. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt trong các trường hợp nào?

Anh Hải ở Hải Dương có gửi câu hỏi đến Luật Dương Gia như sau: Bố tôi có một mảnh đất diện tích 300m2, cách đây 2 năm bố tôi có sử dụng mảnh đất này để góp vốn vào công ty TNHH A, hiện tại bố tôi đã mất và có để di chúc cho tôi thừa kế mảnh đất nà, vậy tôi có được thừa kế quyền sử dụng đất đã góp vốn cho doanh nghiệp này không?

Cảm ơn anh Hải đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chúng tôi, về thắc mắc của anh chúng tôi xin giải đáp như sau:

 Căn cứ khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:

– Thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã hết;

– Một trong các bên hoặc cả hai bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;

– Đất sử dụng để góp vốn bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai;

– Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;

– Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;

– Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

Như vậy, trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì việc góp vốn sẽ chấm dứt và quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về Dân sự.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.