Căn cứ để Nhà nước ra quyết định giao đất, cho thuê đất

1. Căn cứ để Nhà nước ra quyết định giao đất, cho thuê đất:

Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất, cho thuê đất được dựa trên các căn cứ sau:

Thứ nhất, dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, kế hoạch sử dụng đất hàng năm này sẽ được UBND cấp huyện trình lên UBND cấp tỉnh và HĐND cùng cấp để thông qua và phê duyệt.

Thứ hai, dựa trên nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Các hình thức giao đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức: 

Theo quy định hiện hành, Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thông qua hai hình thức. Cụ thể là: 

2.1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất: 

Các trường hợp được Nhà nước áp dung hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm: 

– Cá nhân, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trực tiếp theo đúng hạn mức quy định. 

Hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định tại Điều 129 Luật đất đai năm 2013:

+ Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối:

Đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long: không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất. 

Đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác: mỗi loại đất không quá 02 héc ta.

+ Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm: 

Đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng: không quá 10 héc ta. 

Đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi: không quá 30 héc ta. 

+ Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân là không quá 30 héc ta.

 Lưu ý:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm:

Đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng: không quá 05 héc ta. 

Đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi: không quá 25 héc ta. 

– Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; hay mục đích để làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh. 

– Tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp mà chưa tự chủ được tài chính. 

– Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.

– Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp.

– Cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp. 

2.2. Giao đất có thu tiền sử dụng đất: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 55 Luật đất đai 2013, được hướng dẫn tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các đối tượng sau:

– Giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân.

– Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê. Khi đó đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất một lần bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá sẽ được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu. 

– Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

3. Các hình thức cho thuê đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức:

Hiện tại Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thuê đất cũng qua hai hình thức là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 

Và việc cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất áp dụng đối với các trường hợp sau: 

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai năm 2013 hiện vẫn còn nhu cầu tiếp tục được sử dụng đất. 

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất dùng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

– Đối tượng là các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

– Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

– Sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc của đối tượng là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

– Đối tượng là đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh sẽ được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. 

4. Điều kiện để được giao đất, cho thuê đất: 

Theo căn cứ tại Điều 58 Luật đất đai năm 2013, để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng các điều kiện sau: 

– Dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư: 

+ Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ. 

+ Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cần có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

– Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển: có văn bản chấp thuận của các bộ, ngành liên quan.

– Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đảm bảo đủ các điều kiện sau:

+ Về tài chính: có đủ năng lực tài chính nhằm bảo đảm cho việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

+ Thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. 

+ Đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác đảm bảo sẽ không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai. 

5. Thẩm quyền thực hiện việc cho giao đất, cho thuê đất: 

Theo quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai, cụ thể việc quy định thẩm quyền thực hiện việc cho giao đất, cho thuê đất như sau: 

– Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

+ Đối với tổ chức: giao đất, cho thuê đất. 

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo.

+ Giao đất đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 

+ Cho thuê đất đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

– Thẩm quyền thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện: 

+ Giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng là cá nhân, hộ gia đình. 

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

– Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã: 

+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật đất đai năm 2013. 

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.