Cách mua nhà ở hình thành trong tương lai ít rủi ro?

Cách mua nhà ở hình thành trong tương lai ít rủi ro? Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi xin tóm tắt như sau: Bên bán yêu cầu đặt cọc 10 triệu để họ lấy đó làm cơ sở xây nhà cấp 4 (có cho xem bản vẽ), giá trị nhà và đất (bao luôn giấy tờ hẳn hoi) là 480 triệu, diện tích là 4 x16m. Sau khi họ xây nhà xong và có sổ đứng tên tôi thì tôi chỉ cần trả 50%, còn lại họ sẽ nhờ ngân hàng hỗ trợ cho vay. Lô đất này nghe nói có 33 nền, hiện tại mới bơm cát vào nền! Văn phòng vui lòng tư vấn giúp tôi giải pháp ít rủi ro nhất khi mua nhà đất tại đây. 

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật dân sự 2005;

– Luật đất đai 2013.

2. Luật sư tư vấn:

Theo bạn trình bày, bạn đang có nhu cầu mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng vì căn nhà chưa được tạo lập nên chủ nhà muốn bạn đặt cọc trước 10 triệu (để đảm bảo bạn sẽ mua nhà sau khi xây dựng xong). Sau khi nhà xây dựng xong và có giấy chứng nhận tên bạn thì bạn chỉ cần trả trước 50%, còn lại sẽ nhờ ngân hàng hỗ trợ cho vay. Về việc mua bán nhà đất này, để hạn chế rủi ro bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, về việc giao tiền đặt cọc

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự (Điều 358 Bộ luật dân sự 2005).

Do đó, khi bạn thực hiện việc giao cọc cho bên bán nhà để họ xây dựng nhà thì việc giao kết này phải được lập thành văn bản có xác nhận của 2 bên. Trong nội dung hợp đồng phải nêu rõ thông tin các bên, khoản tiền cọc, công việc phải thực hiện khi nhận tiền cọc, thời gian thực hiện và hoàn thành….,cũng như trách nhiệm, quyền hạn của mỗi bên trong việc thực hiện hợp đồng.

Thứ hai, về việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định:

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy sau khi căn nhà xây dựng xong để chuyển nhượng đất và nhà cho bạn hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản và phải công chứng hoặc chứng thực. Trong nội dung của hợp đồng cần có những nội dung cơ bản của hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 402 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm;

2. Số lượng, chất lượng;

3. Giá, phương thức thanh toán;

4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

7. Phạt vi phạm hợp đồng;

8. Các nội dung khác.

 

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Sau khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực các bên có nghĩa vụ thực hiện theo những nội dung đã thỏa thuận. Khi thanh toán hai bên nên lập biên bản hoặc giấy biên nhận tiền để làm căn cứ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Trên cơ sở hợp đồng đã lập, bạn tiến hành thủ tục sang tên căn nhà để xác lập quyền sở hữu của mình với căn nhà.