Cách kiểm tra xem sổ hồng, sổ đỏ đã xóa thế chấp ngân hàng chưa?

Khi mua bán nhà đất thì ai cũng không khỏi lo lắng tìm hiểu xem thửa đất, căn nhà mà mình chuẩn bị sắp mua có bị tranh chấp hay có đang bị cầm cố thế chấp ở đâu không?  làm thế nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình thì có các cách nào để kiểm tra xem sổ hồng, sổ đỏ đã xóa thế chấp ngân hàng chưa? để tránh và hạn chế các rủi ro khi mua bán nhà đất thì trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề này.

Theo quy định của pháp luật thì có thể hiểu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm những nội dung gì?

Theo quy định của pháp luật thì giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

+ Trong nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trang 1 bao gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

+ Trang 2 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

+ Còn trong trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

2. Nội dung thế chấp sổ đỏ được thể hiện ở trang nào?

Theo quy định của pháp luật thì nội dung trong các trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp trong quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản nhận chuyển quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ đó.

+ Trong các trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi “Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)”; hoặc ghi “Thửa đất có… m² đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình…” đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình. Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì ghi “Số hiệu và diện tích thửa đất chưa được xác định theo bản đồ địa chính”.

3. Cách kiểm tra xem sổ hồng, sổ đỏ đã xóa thế chấp ngân hàng chưa?

Trong nhiều tình huống xảy ra, người mua nhà đất bị vấp phải các sổ đỏ, sổ hồng giả hay chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế hoặc đang thế chấp tại ngân hàng. Làm thế nào để biết sổ đỏ đảm bảo các cơ sở pháp lý trong giao dịch hay đang bị thế chấp?

Hầu hết các thay đổi về chủ sở hữu, nợ nghĩa vụ thuế, thế chấp ngân hàng hay đã xóa thế chấp đều được thể hiện rõ trên sổ đỏ hoặc trang bổ sung cập nhật kèm theo. Nếu sổ đỏ hoặc sổ hồng chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thì tại mục IV trên sổ hồng và mục VI trên sổ đỏ về “Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận” sẽ có nội dung việc chưa nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ nhà, đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau:

+ Việc ghi nợ, được miễn, được giảm nghĩa vụ tài chính được thể hiện tại điểm Ghi chú trên trang 2 của Giấy chứng nhận; việc chứng nhận xóa nợ nghĩa vụ tài chính được thể hiện tại mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” của Giấy chứng nhận. Trường hợp việc ghi nợ, được miễn, được giảm nghĩa vụ tài chính không thể hiện được tại điểm Ghi chú thì thể hiện tại mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” của Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi ngày tháng năm, ký tên, đóng dấu và ghi họ tên và chức vụ của người ký vào cột “Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền”.

+ Nội dung ghi nợ, xóa nợ, được miễn, được giảm nghĩa vụ tài chính được thể hiện như sau:

Nếu Trong trường hợp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong các trường hợp ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận mà đã xác định số tiền nợ theo quy định của pháp luật thì ghi “Nợ… (ghi khoản nghĩa vụ tài chính được nợ, số tiền nợ bằng số và chữ) theo… (ghi tên, số hiệu, ngày ký, cơ quan ký giấy tờ xác định số tiền nợ)” theo quy định của pháp luật.

Trường hợp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận mà chưa xác định số tiền nợ theo quy định của pháp luật thì ghi “Nợ… (ghi khoản nghĩa vụ tài chính được nợ)”;

Trường hợp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xóa nợ thì ghi “Đã được xóa nợ… (ghi khoản nghĩa vụ tài chính được xóa nợ) theo… (ghi tên, số hiệu, ngày ký, cơ quan ký văn bản về việc xóa nợ)”.

Người sử dụng đất trong các trường hợp đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính thì ghi “Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo… (ghi tên, số hiệu, ngày ký, cơ quan ký chứng từ nộp nghĩa vụ tài chính)”;

Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn nộp tiền sử dụng đất thì ghi “Được miễn tiền sử dụng đất theo… (ghi tên, số hiệu, ngày ký và cơ quan ký văn bản xác định được miễn nộp tiền)”.

Trường hợp được giảm nộp tiền sử dụng đất thì ghi “Được giảm tiền sử dụng đất… (ghi số tiền hoặc phần trăm được giảm) theo… (ghi tên, số hiệu, ngày ký và cơ quan ký văn bản xác định được giảm nộp tiền)”;

Trong các trường hợp mà người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất mà được miễn nộp tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian thuê thì ghi “Được miễn tiền thuê đất theo… (ghi tên, số hiệu, ngày ký và cơ quan ký văn bản xác định được miễn nộp tiền)”.

Trong các trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản được giảm tiền thuê đất thì ghi “Được giảm tiền thuê đất… (ghi số tiền hoặc phần trăm được giảm và số năm được giảm nếu có) theo… (ghi tên, số hiệu, ngày ký và cơ quan ký văn bản xác định được giảm nộp tiền)”.

+ Tại trang 4 của sổ đỏ, sổ hồng có đóng dòng chữ: Kèm theo giấy chứng nhận này còn có trang bổ sung: 01. Tức là có một trang bổ sung đi kèm giấy chứng thực này để bộc lộ biến động, cập nhật trong công đoạn được cấp sổ hồng. Do vậy, người mua phải đòi hỏi chủ nhà xuất trình trang bổ sung đó để xem nội dung là gì? 

Nếu nhà có thế chấp ngân hàng vay tìn dụng thì sẽ có cập nhật vào trong tranh bổ sung và nếu chủ nhà nói rằng đã xóa thế chấp thì nội dung xóa kia cũng sẽ bộc lộ trong trang bộ sung này. Trường hợp nghi ngờ sổ đỏ, sổ hồng là giả, người mua có thể đem sổ này đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương nơi sổ được cấp để kiểm tra các vấn đề về pháp lý trước khi giao dịch.

Đối với trường hợp kiểm tra căn nhà đó có bị kê biên hay không, bạn có thể vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để tra cứu.

Ngoài thông tin về nghĩa vụ nộp thuế và tình trạng thế chấp, người mua cần quan tâm đến vấn đề đặt cọc trước khi giao dịch chính thức. Cần lưu ý, hợp đồng đặt cọc phải có chi tiết các thông tin như: Nhân thân của cả hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bất động sản mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc, cách thức thanh toán, bên chịu thuế phí và lệ phí và xử lý tiền đặt cọc…Thông thường, tiền đặt cọc sẽ không quá 10% giá trị của hợp đồng.

Do đó, để đảm bảo các quyền lợi của mình khi mua bán nhà đất thì người mua cần phải tìm hiểu kỹ các vấn đề có liên quan đến quá trình giao dịch mua bán để tránh các tranh chấp về sau, hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất.