Cách kiểm tra nhà đất có đang thế chấp ngân hàng không?

1. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản:

Hiện tại liên quan đến vấn đề thế chấp tài sản, pháp luật đã có những quy định rất cụ thể và chi tiết trong bộ luật dân sự 2015. Theo đó căn cứ theo điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản ta có thể hiểu thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Khi thế chấp tài sản thì tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Các bên tham gia vào việc thế chấp tài sản chung có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của bộ luật dân sự 2015  bên thế chấp tức là bên có tài sản sẽ có các quyền như là:

Mặc dù tài sản đã mang thế chấp cho người khác để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhưng bên thế chấp vẫn được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp hoặc đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

Khi đã thực hiện xong nghĩa vụ hoặc là chấm dứt việc thế chấp tài sản thì bên thế chấp có quyền nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ.

Nếu tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, để đảm bảo quyền lợi về chủ sở hữu tài sản thì bên thế chấp còn được  bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp

Ngoài ra, bên thế chấp cũng có quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Bên cạnh các quyền thì sẽ luôn đi kèm theo nghĩa vụ, bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ như là:

Khi đã ký hợp đồng thế chấp tài sản thì buộc bên thế chấp phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp và đồng thời phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

Như đã nêu ở trên, bên thế chấp có quyền được khai thác, sử dụng tài sản thế chấp nhưng nếu việc  khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì bên thế chấp phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp; nếu tài sản thế chấp bị hư hỏng thì thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương cho bên nhận thế chấp.

Tương tự như vậy bên nhận thế chấp cũng có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Cụ thể là:

Khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản, bên nhận thế chấp phải được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp và yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

Khi nhận thấy việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế chấp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản.

Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý

Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp

Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.

2. Cách kiểm tra nhà đất đang thế chấp vay ngân hàng:

Trên thực tế không ít những trường hợp các bên mua bán nhà đất khi thực hiện các thủ tục như đặt cọc, thanh toán tiền xong thì mới phát hiện ra sổ đỏ nhà đất đang bị thế chấp tại các ngân hàng. Điều này sẽ làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua nhà đất. Vì vậy trước khi quyết định mua một mảnh đất, căn nhà nào đó thì các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình cần kiểm tra xem nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không thông qua một số cách như sau:

Cách 1: Người mua nhà đất có thể kiểm tra thông tin nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không qua giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất

Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

Ở trang 1 bao sẽ là các thông tin về tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và số phát hành Giấy chứng nhận

Ở trang thứ 2 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ bao gồm các thông tin về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

Ở trang 3 sẽ bao gồm các thông tin về  sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ở trang 4 sẽ bao gồm các thông tin về những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận;  nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

Như vậy, từ các thông tin thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện ở các trang thì ta có thể xác định được rằng khi muốn biết được nhà đất có đang thế chấp vay tại các ngân hàng hay không thì ta nhìn vào trang thứ 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ở tại trang này sẽ ghi những thông tin về việc thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là đây là mục ghi lại các thông tin về vấn đề chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp nhà đất của người đứng tên trên giấy chứng nhận sau khi được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này. Khi nhìn vào trang thứ 4 này nếu nhà đất đã bị thế chấp vay ở ngân hàng thì trong mục ghi thông tin sẽ ghi rõ là đã thế chấp tại ngân hàng nào, ngày tháng năm thế chấp và toàn bộ các thông tin liên quan đến việc thế chấp, nếu đã giải chấp thì cũng hiển thị thông tin đó. Còn nếu mảnh đất này chưa bị thế chấp tại ngân hàng thì ở trang thứ 4 này có thể để trống hoặc là các thông tin liên quan đến việc chuyển nhượng, mua bán khác. Vì vậy, khi xem sổ đỏ ngoài việc đọc các thông tin về thửa đất, về người sử dụng đất thì bạn cần lưu ý đến trang thứ 4 này để biết được mảnh đất mà mình dự định mua đã bị thế chấp hay chưa, tình trạng đất như thế nào.

Cách 2: Người mua nhà đất có thể kiểm tra thông tin nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không qua việc tra cứu thông tin tại phòng công chứng

Để tra cứu thông tin tại phòng công chứng về việc nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không người mua phải yêu cầu người bán cung cấp bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất. Sau đó, người mua đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng hay không.

Việc tra cứu nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không này có thể được miễn phí hoặc mất phí tùy vào quy định của mỗi văn phòng công chứng Kể cả khi đã xác minh được nhà đang thế chấp và ngân hàng cũng cho phép mua bán, người mua vẫn cần tới sự hỗ trợ của văn phòng công chứng để tránh sơ hở trong giao dịch.
Cụ thể, người mua nên mang tất cả những giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn.

Cách 3: Người mua nhà đất có thể kiểm  tra thông tin nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không qua việc kiểm tra thông tin ở cơ quan chức năng

Người mua cũng có thể sử dụng bản photo giấy chứng nhận bên bán cung cấp dùng kiểm tra về tình trạng của nhà đất có đang thế chấp hay không tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tại đây, bạn có thể nhờ cán bộ kiểm tra các thông tin liên quan đến mảnh đất mà mình đang có ý định mua. Bởi khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thì ngân hàng phải làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, vì vậy việc có các thông tin liên quan đến mảnh đất đã thế chấp hay chưa là điều hiển nhiên ở tại văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, không phải lúc nào cán bộ cũng sẵn sang hỗ trợ kiểm tra thông tin cho bạn, bởi bạn không phải là chính chủ sử dụng mảnh đất này nên cũng sẽ gặp những khó khăn nhất định.

Cách 4: Người mua nhà đất có thể kiểm tra thông tin nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không qua việc tìm hiểu về người bán và mảnh đất qua những người xung quanh khu vực

Để chắc chắn nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không thì trước khi giao dịch, người mua vẫn phải kiểm tra kỹ lại thông tin về bên bán. Khi bên bán thế chấp nhà đất cho các tổ chức vay nóng và bạn không thể kiểm tra thông tin tại cơ quan chức năng, việc dò hỏi người dân trong khu vực được cho là một cách làm hiệu quả. Bạn có thể hỏi họ về thông tin người bán cũng như bất động sản định mua.

Cách 5: Người mua nhà đất có thể kiểm  tra thông tin nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không qua việc ký kết hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất sau này. Trong hợp đồng đặt cọc các bên có thể tự thỏa thuận thống nhất với nhau về các điều khoản để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng mua bán sau này. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc nếu muốn xác định  mảnh đất mà bạn dự định mua đã bị thế chấp tại ngân hàng hay chưa thì bạn có thể thêm điều khoản rằng nếu mảnh đất này đã bị thế chấp tại ngân hàng tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc mà bên bán không báo cho bên mua biết thì bên bán sẽ bị phạt gấp 5 lần giá trị hợp đồng đặt cọc. Việc đưa ra điều khoản như vậy sẽ khiến cho bên bán lo sợ mất tiền nếu đã lỡ thế chấp ngân hàng, còn nếu không họ sẽ sẵn sàng ký vào hợp đồng đặt cọc này.

Như vậy, có rất nhiều cách để kiểm tra xem nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không. Tuy nhiên cách hữu hiệu nhất là phải đọc các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là trang 4 hoặc liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để hỏi thông tin về mảnh đất đó.

3. Thủ tục mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng an toàn:

Để có thể tiến hành mua nhà đang thế chấp ngân hàng thì cần có sự xuất hiện của 3 bên gồm người bán, người mua và đại diện ngân hàng thế chấp. Sau đó 3 bên sẽ thương lượng và đưa ra một bản hợp đồng mua bán có giá trị ràng buộc giữa 3 bên. Khi lập hợp đồng, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác.

Sau đó, các bên tiến hành theo các bước sau:

• Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài khoản.
• Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thỏa thuận ba bên. Ngân hàng chỉ được quyền mở phong tỏa tài khoản ngân hàng khi các thủ tục chuyển nhượng được hoàn tất.
• Bên thế chấp tiến hành xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thỏa thuận ba bên.

Trong quá trình mua bán nhà thế chấp ngân hàng cũng sẽ xảy ra một số trường hợp như số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ, người bán không muốn tiền mà muốn một tài sản khác thay thế để đảm bảo,…Tùy trường hợp mà các bên sẽ tiến hành thương lượng nhưng điều quan trọng nhất đó là đảm bảo các điều khoản thương lượng phải làm thành văn bản và được công chứng.

Để chắc chắn hơn, bạn nên tìm đến những luật sư, chuyên gia hoặc những đơn vị môi giới có uy tín và kinh nghiệm để làm người tư vấn và hạn chế tối đa rủi ro.