Các trường hợp, các loại đất nào không được phép xây dựng?

Đất đai là tài sản đặc biệt của mọi quốc gia, là tài nguyên vô cùng quý giá của đất nước. Theo quy định pháp luật Việt Nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước địa diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất. Do vậy, pháp luật quy định rõ ràng về các trường hợp, các loại đất nào không được phép xây dựng, tuy nhiên thực tế nhiều người dân chưa thực sự hiểu rõ quy định pháp luật dẫn đến việc xây dựng không xin phép hoặc xây dựng trên các loại đất không được phép xây dựng. Vậy, Các trường hợp, các loại đất nào không được phép xây dựng?

Cơ sở pháp lý: 

– Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Xây dựng năm 2014; 

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

1. Các trường hợp không được phép xây dựng:

Pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể về trường hợp, các loại đất nào không được phép xây dựng, tuy nhiên cần lưu ý rằng đối với đất quy hoạch thì việc xây dựng cần phải tuân theo các nguyên tắc theo quy định. Cụ thể căn cứ theo quy định tại Điều 6 Khoản 1 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất cần phải đúng quy hoạch, đúng kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Như vậy, nhiều loại đất không có mục đích sử dụng xây dựng, làm đất ở do vậy nên trường hợp mong muốn xây dựng thì cần phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và được sự cấp phép của cơ quan có thẩm quyền.

Đồng thời căn cứ theo quy định tại Khoản 3, Điều 12 Luật xây dựng năm 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm xác định đất không được phép xây dựng bao gồm:

1) Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng;

2) Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

3) Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng,  đê điều, năng lượng, giao thông, thủy lợi, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.

2. Các loại đất nào không được phép xây dựng:

Thứ nhất, không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp:

Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp sau: 

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng cây hàng năm khác và đất trồng lúa;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất làm muối;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất nông nghiệp khác bao gồm: 

+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; 

+ Đất để xây dựng chuồng trại chăn nuôi  gia cầm, gia súc và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

+ Đất ươm tạo con giống, cây giống và đất trồng cây cảnh, đất trồng hoa;

+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích nghiên cứu thí nghiệm,, học tập; 

Thứ hai, không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch:

Căn cứ theo quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 và Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định về điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, cụ thể như sau: 

Một là, Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

– Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực, có thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Thuộc quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng, khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất cứ theo các giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

– Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất và khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.

Đối với những trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Đối với trường hợp này, sẽ có hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai,…

Hai là, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để có thể cải tạo, sửa chữa đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp sau:

– Khu vực có  quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng, quy hoạch phân khu xây dựng;

– Quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng, quy hoạch chi tiết mà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố tuy nhiên chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do vậy, đối với những trường hợp nêu trên đất thuộc quy hoạch sẽ không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được cải tạo hoặc sửa chữa. 

Thứ ba, không được xây dựng trên đất tranh chấp: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định về cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, cụ thể: 

Pháp luật nghiêm cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc có căn cứ giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi lắp ghép, tháo gỡ, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.

Do đó, đối với trường hợp đất đang có tranh chấp thì không được thay đổi hiện trạng tài sản hay có nghĩa là đất không được phép xây dựng. 

Như vậy, pháp luật hiện nay các trường hợp, các loại đất không được phép xây dựng. Do đó, quý bạn đọc cần lưu ý đến các trường hợp không được xây dựng này, nhằm hạn chế tốt nhất rủi ro có thể bị xử phạt hành vi vi phạm.

3. Xử phạt hành vi xây dựng trái phép trên các loại đất không được phép xây dựng:

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Nghị định 91/2022/NĐ-CP quy định hình thức xử phạt, biện pháp khắc hậu quả đối với hành vi vi phạm liên quan đến lĩnh vực đất đai như sau:

Thứ nhất, các hình thức xử phạt chính bao gồm:

– Cảnh cáo;

– Phạt tiền.

Thứ hai, Hình thức xử phạt bổ sung:

– Tịch thu các giấy tờ đã bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;

– Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai từ 09 tháng đến 12 tháng, tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai từ 06 tháng đến 09 tháng.

Thứ ba, các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại Nghị định này bao gồm:

– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm theo quy định;

– Buộc trả lại đất sử dụng không đúng quy định;

– Buộc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai;

– Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

– Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, tiền cho thuê lại đất không đúng quy định của pháp luật trong thời gian sử dụng đất còn lại;

– Buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai;

– Buộc sử dụng đất đúng theo mục đích được Nhà nước cho thuê, giao, công nhận quyền sử dụng đất;

– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của chỉ giới sử dụng đất, mốc địa giới hành chính như trước khi vi phạm,…

Như vậy, tùy thuộc và hành vi vi phạm trong các trường hợp, các loại đất không được phép xây dựng mà cá nhân, tổ chức có thể bị cảnh cáo, phạt tiền và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu nhất định.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng.