Các loại thuế, khoản lệ phí phải nộp sau khi trúng đấu giá đất?

Nhà nước có thể giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đất. Vậy sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì sẽ phải nộp các khoản chi phí nào? Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất ra sao? Để giải đáp những thắc mắc trên, mời bạn theo dõi bài viết dưới đây

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013

– Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

– Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

1.  Những trường hợp nào được đấu giá quyền sử dụng đất?

Đấu giá đất là những khu đất được Ủy ban nhân dân cấp Quận huyện trở lên tổ chức bán đấu giá công khai nhằm mục đích lấy nguồn vốn để thực hiện các dự án tại địa phương.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được tổ chức đấu giá. Tại Điều 119 Luật đất đai 2013 quy định về những điều kiện để được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

+ Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước

+ Có phương án đấu gia quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 

Sau khi xem xét về điều kiện thì các trường hợp sau đây sẽ được đấu gía quyền sử dụng đất:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua

+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách công khai, liên tục, khách quan, trung thực và bình đẳng để bảo vệ quyền cũng như lợi ích hợp pháp của các bên tham gia đấu gía. Ngoài ra việc đấu giá cũng phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản

2. Các loại thuế, khoản lệ phí phải nộp sau khi trúng đấu giá đất?

Cá nhân, tổ chức sau khi đấu giá được quyền sử dụng đất thì sẽ phải đóng những khoản thuế và lệ phí sau:

2.1. Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 và Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì nhà đất thuộc đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ cho nên việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng sẽ phải nộp lệ phí trước bạ khi tiến hành đăng ksy quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyên. 

Mức thu lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ % với mức thu là 0,5% và được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ);

Trong đó:

+ Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đất đai) = (diện tích đất) x (giá đất). Giá đất được xác định dự trên bảng giá đất mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

+ Mức lệ phí trước bạ bằng 0,5%

+ Lưu ý: Đối với đất được mua theo hình thức đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn hoặc là giá trúng đấu giá thực tế theo biên bản trúng đấu giá hoặc theo văn bản phê duyệt trúng đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2.2. Tiền sử dụng đất:

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 13 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định, trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế sẽ tiến hành gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất cho người trúng đấu giá bằng văn bản.

Sau khi người trúng đấu giá nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất thì người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào kho bạc nhà nước.

Người trúng đấu giá đóng đầy đủ tiền sử dụng đất sẽ nộp chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất

2.3. Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trong đó: giá chuyển nhượng sẽ là giá trúng đấu giá 

2.4. Các khoản lệ phí khác:

–  Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm những khoản phí sau:

+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;

+ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; 

+ Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Mức thu đối với những khoản phí vừa nêu trên sẽ được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định đối với từng địa phương căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương hoặc tham khảo mức thu phí, lệ phí của các địa phương liền kề hoặc địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội tương đồng để bảo đảm sự hài hòa giữa các địa phương,…

Lưu ý: Mức thu sẽ phải đảm bảo những nguyên tắc sau:

+  Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; 

+ Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với những công việc như: thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Mức thu đối với khoản phí này sẽ do từng địa phương quy định cụ thể dựa trên những căn cứ vào quy mô của thửa đất, tính chất phức tạp của từ loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất

3. Thủ tục đấu giá đất:

Căn cứ vào chương II thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được ủy ban nhân dân cấp quận huyện phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có tại địa phương. Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ báo cáo ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy abn nhân dân cùng cấp phê duyệt

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất:

– Tờ trình và dự thảo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

– Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá (nếu có) của cơ quan có thẩm quyền;

– Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất.

– Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính;

Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất:

Sau khi nhận được hồ sơ của thửa đất đấu giá, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên hồ sơ và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá:

Sở tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá và trình hồ sơ phê duyện giá của thửa đất lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để phê duyệt

Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

 Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Việc lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấy giá quyền sử dụng đất phải thông qua hình thức đấu thầu rộng rãi

Bước 6: Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất:

 Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

 Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện cuộc bán đấu gái quyền sử dụng đất đúng với trình tự, thủ tục của pháp luật

Bước 7:  Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất:

Sau 05 ngày làm việc  kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất:

Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế sẽ tiến hành gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất cho người trúng đấu giá bằng văn bản.

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.