Các khoản tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ cho đất khai hoang

1. Đất khai hoang là gì?

Mặc dù trong tất cả các văn bản pháp luật hiện hành không có bất kỳ văn bản nào định nghĩa đất khai hoang là gì, tuy nhiên, ta có thể hiểu rằng đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đồng thời, Nhà nước ta từ trước đến nay vẫn luôn khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào việc khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này được ghi nhận cụ thể trong luật đất đai 2013.

2. Các khoản tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ cho đất khai hoang:

Khi làm sổ đỏ cho đất khai hoang cần phải nộp ít nhất ba khoản tiền như là: Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ. Cụ thể các khoản tiền này được xác định như sau:

2.1. Khoản tiền sử dụng đất khi được cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang:

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì khoản tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho đất khai hoang được xác định như sau:

Thứ nhất, đối với trường hợp cá nhân sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 khi làm thủ tục cấp sổ đỏ thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

– Nếu trên đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nếu trên đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì.

Thứ hai, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì khi cấp sổ đỏ phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

– Nếu trên đất có nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nếu trên đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì

Thứ ba, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 thì khoản tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp sổ đỏ cho đất khai hoang được xác định như sau:

– Nếu trên đất có nhà ở thì hộ gia đình, cấ nhân phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền có nghĩa vụ phải nộp.

– Nếu trên đất có công trình xây dựng khác không phải nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài

2.2. Khoản tiền lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ cho đất khai hoang:

Khoản tiền lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ cho đất khai hoang được xác định như sau:

– Đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp thì được miễn lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;

– Đối với các trường hợp khác thì cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận như sau: lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích).

2.3. Khoản tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận ( sổ đỏ) cho đất khai hoang:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận ( sổ đỏ) cho đất khai hoang được xác định theo Thông tư 85/2019/TT-BTC.

Theo đó, lệ phí cấp Giấy chứng nhận cho đất khai hoang sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh khác nhau.

Lưu ý: Mức thu giữa các tỉnh, thành không giống nhau nhưng có điểm chung là mức thu từ 100.000 đồng trở xuống/sổ/lần cấp.

3. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất khai hoang theo quy định của pháp luật hiện hành:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi muốn cấp sổ đỏ cho đất khai hoang thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, đối với trường hợp đất khai hoang mà hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện như là:

– Được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

– Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.

Thứ hai, đối với trường hợp đất khai hoang mà  hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất  không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai thì cần đáp ứng dủ các điều kiện như là: Khi hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận chỉ một số trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ ba, đối với trường hợp đất khai hoang mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 thì cần phải đáp ứng các điều kiện như là:

– Trường hợp sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Cụ thê  là nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (theo hạn mức do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định; nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

– Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh và mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

– Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

– Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch cho mục đích như trên thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Tóm lại, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) cho đất khai hoang sẽ cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013