Các điều kiện để có thể làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động xây dựng một dự án nhà ở bất kỳ. Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Hiện nay, pháp luật nhà ở quy định về điều kiện để có thể làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại mà không quy định về điều kiện để có thể làm chủ đầu tư các loại xây dựng nhà ở khác. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ cung cấp các thông tin về vấn đề này.

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài trực tuyến 24/7: 1900.6568

1. Vấn đề đầu tư dự án xây dựng nhà ở

Theo quy định của pháp luật hiện hành cũng như trên thực tế, thì phát triển nhà ở gồm hai dạng chủ yếu đó chính là phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chủ yếu hướng đến cải tạp chất lượng của ở của các đối tượng này, thường là những đối tượng đã có quyền sử dụng đất hoặc có nhà ở có sẵn. Phát triển nhà ở theo dự án là việc lập các dự án để tạo lập và tăng số lượng nhà ở. Những dự án này có thể là dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo công trình nhà ở độc lập, cụm công trình nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại nông thôn; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất,….

Để phát triển nhà ở nói chung, thì cần tiến hành xác định chủ thể nào, ai là người thực hiện xây dựng nhà ở, chủ thể đó phải đáp ứng những điều kiện như thế nào để có thể được thực hiện dự án, đó chính là chủ đầu tư xây dựng nhà ở. Hiện nay, quy định của pháp luật về việc xác định điều kiện là chủ đầu tư xây dựng nhà ở cũng như việc lựa chọn chủ đầu tư khá chặt chẽ, khắt khe để tìm được đơn vụ tốt nhất có năng lực hoàn thiện dự án, đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên.

2. Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

Hiện pháp luật về nhà ở chỉ quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại mà không quy định về các loại dự án khác. Nên dưới đây sẽ chú trọng đến điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở phát triển theo nhu cầu thị trường, nhu cầu thị trường càng lớn thì nhà ở thương mại càng phát triển.  Các đối tượng tham gia vào quan hệ liên quan rất đa dạng, và trong các chủ thể này không thể thiếu đến chủ đầu tư thực hiện các dự án xây dựng nhà ở thương mại. Theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại:

“ 1. Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam;

2. Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư;

3. Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật ”.

Và quy định tại Khoản 2 tại điều này này được sửa đổi theo quy định tại điểm a, Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 như sau:

“2. Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư”

So với Luật Nhà ở 2005 thì Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể và chặt chẽ hơn điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại trong đó đề cập đến vấn đề khả năng tài chính của chủ đầu tư, trước hết phải có vốn pháp định theo quy định của luật kinh doanh bất động sản và phải có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định. Do đó, hạn chế ngay từ đầu những doanh nghiệp không đủ điều kiện về tài chính tham gia đầu tư phát triển nhà ở, dẫn đến việc chậm thực hiện hoặc không thể thực hiện dự án về sau, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người mua nhà.

Nếu như theo quy định cũ thì theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ trừ các trường hợp hộ gia đình, tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua dự án bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp. Hơn nữa, luật cũng quy định ngoài vấn đề vốn pháp định thì mỗi khi thực hiện dự án, doanh nghiệp cũng phải ký quỹ phù hợp với quy mô, mức độ của dự án, việc thực hiện ký quỹ cũng tăng trách nhiệm của nhà đầu tư với dự án của mình đồng thời có tài chính đảm bảo trong trường hợp họ chậm các nghĩa vụ đối với các bên. Đây là một thay đổi mới quan trọng và có ý nghĩa căn cứ để lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay quy định này cũng bị sửa đổi theo Luật Đầu tư năm 2020, chỉ quy định là mô hình là doanh nghiệp, hợp tác xã mà không quy định cụ thể vốn pháp định tối thiểu của doanh nghiệp, hợp tác xã đó. Luật Đầu tư năm 2020 đã quy định về vốn ký quỹ hoặc ngân hàng bảo lãnh, nhằm đảm bảo tài chính một cách chắc chắn nhất, vì vẫn có trường hợp doanh nghiệp đạt tỷ lệ vốn pháp định tối thiểu nhưng vẫn không đảm bảo được tài chính. 

Tiếp tục phát triển tinh thần Luật Nhà ở 2005 thì Luật Nhà ở 2014 cũng không hạn chế quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại của các thành phần kinh tế. Theo đó, doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam đều có thể là chủ đầu tư, điều này có nghĩa chủ đầu tư có thể là doanh nghiệp trong nước thành lập và hoạt động theo quy định của luật doanh nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư có vốn nước ngoài, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động theo quy định của Luật đầu tư; Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật hợp tác xã.

Tuy nhiên nếu như Luật Nhà ở 2005 quy định cho cá nhân cũng có quyền tham gia phát triển nhà ở thương mại thì Luật Nhà ở 2014 xác định chỉ có đối tượng doanh nghiệp mới được là chủ đầu tư, do đó nếu cá nhân, hộ kinh doanh muốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, hoạt động theo quy định của luật doanh nghiệp hoặc luật đầu tư. Quy định như vậy làm tăng tính chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở thương mại cũng như hạn chế quy mô đầu tư nhỏ lẻ, manh mún, khó quy hoạch của cá nhân.

Một điều kiện nữa của Luật Nhà ở 2014 đối với chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại là doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể việc kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Tuy nhiên mỗi hình thức kinh doanh bất động sản lại có những điều kiện cụ thể khác nhau, do đó, nên hiểu được lựa chọn là chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp có tất cả các nghiệp vụ kinh doanh thương mại tự xây dựng, mua bán, cho thuê, môi giới, tư vấn, quản lý, lập sàn giao dịch bất động sản hay chỉ cần là doanh nghiệp có một trong các nghiệp vụ trên có thể xem xét là chủ đầu tư.

Xét thấy việc phát triển nhà ở thương mại mặc dù có một phần quan trọng là xây dựng thị trường bất động sản, phát triển thị trường mua bán nhằm tạo động lực phát triển hoạt động xây dựng, nhưng hiểu theo nghĩa phát triển nhà ở dưới hình thức phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở cá nhân thì chỉ nên xem xét điều kiện doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản dưới góc độ doanh nghiệp đủ điều kiện xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Tổng kết lại thì, hiện nay, điều kiện để làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại quy định chặt chẽ hơn so với trước đây cũng như việc quy định thống nhất với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Về việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Mỗi dự án nhà ở thương mại có tác động và ảnh hưởng đến nhiều vấn đề kinh tế, xã hội, do đó khi xây dựng một dự án phải được xem xét, nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi đầu tư cũng như phía cơ quan nhà nước trong việc chấp nhận dự án, lựa chọn chủ đầu tư. Hiện nay, việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua ba hình thức, một là đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định về đất đai, hai là đấu thầu dự án có sử dụng đất và ba là việc chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện là chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và đã có sẵn quỹ đất để xây dựng, quỹ đất có sẵn có thể có bằng việc có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.