Cá nhân người nước ngoài được thuê đất tại Việt Nam không?

1. Cá nhân người nước ngoài có được thuê đất tại Việt Nam hay không?

Để trả lời cho câu hỏi: cá nhân người nước ngoài có được thuê đất tại Việt Nam hay không? Thì cần phải xác định được rằng, theo quy định của pháp luật Việt Nam, chủ thể nào có quyền sử dụng đất? Về vấn đề quyền sử dụng đất của người nước ngoài, căn cứ theo quy định tại Điều 5 của pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành, thì người sử dụng đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật bao gồm các chủ thể sau:

– Các tổ chức trong nước bao gồm tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị hoặc các cơ quan nhà nước … các tổ chức khác phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự;

– Các chủ thể là hộ gia đình hoặc cá nhân trong nước;

– Các chủ thể đã cộng đồng dân cư sinh sống trên cùng một địa bàn và có phong tục tập quán tương tự với nhau;

– Các cơ sở tôn giáo theo quy định của pháp luật;

– Các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với quy định của pháp luật về quốc tịch, hoặc bao gồm cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo đó thì có thể thấy, các chủ thể là cá nhân nước ngoài đều không thuộc đối tượng được quyền sử dụng đất, được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất trên lãnh thổ của Việt Nam. Ngoài ra theo quy định của pháp luật đất đai có ghi nhận là, nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuế đất hằng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các chủ thể sau: các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Như vậy, cá nhân nước ngoài không phải là đối tượng được sở hữu bất động sản tại Việt Nam, nhưng được phép thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Về thời hạn cho thuê đất, thì pháp luật đất đai quy định thời hạn đối với cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể gia hạn thêm dựa trên nhu cầu và mong muốn của mình. Khi người nước ngoài muốn thuê đất cần chuẩn bị đầy đủ các thủ tục giấy tờ như:

– Đơn xin giao đất hoặc thuê đất theo mẫu phù hợp với quy định của pháp luật;

– Bản sao giấy chứng nhận đầu tư và các giấy tờ liên quan khác theo đúng pháp luật.

2. Điều kiện để chủ thể nước ngoài thuê đất tại Việt Nam:

Căn cứ quy định của pháp luật đất đai hiện nay, cụ thể là tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì chủ thể nước ngoài được nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền đất hàng năm hoặc thu tiền đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư sản xuất công nghiệp hoặc kinh doanh phi nông nghiệp. Tuy nhiên, để được thuê đất tại Việt Nam thì chủ thể nước ngoài cần đáp ứng được các điều kiện cơ bản sau: 

– Việc cho thuê phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Nhu cầu thuê đất của chủ thể nước ngoài phải được thể hiện trong đơn xin thuê đất theo mẫu do pháp luật có quy định; 

– Thuê đất với mục đích kinh doanh sản xuất thì phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án, phải có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác;

– Tiến hành hoạt động ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Việc xác định các căn cứ theo: Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Sở Tài nguyên và Môi trường, nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường và tổng cục quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

3. Trình tự và thủ tục cho người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam:

Nhìn chung thì cá nhân nước ngoài khi thuê đất tại Việt Nam sẽ trải qua các bước cơ bản sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin thuê đất, bao gồm các giấy tờ cơ bản như: Đơn xin giao đất hoặc thuê đất phù hợp với quy định của pháp luật, bản sao công chứng giấy chứng nhận đầu tư, bản sao công chứng văn bản xác nhận khu đất không thuộc diện giải phóng mặt bằng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản sao công chứng giấy phép thành lập doanh nghiệp, văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, bản sao công chứng báo cáo đánh giá tác động môi trường đã được phê duyệt, bản sao công chứng văn bản xác nhận ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án và bản sao công chứng bản vẽ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Bước 2: Cơ quan quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật. 

Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho thuê đất.

Bước 4: Tiến hành bàn giao đất trên thực tế. Sau đó tiến hành thông báo cho Cơ quan Thuế ban hành thông báo đơn giá thuê đất. Hiện nay, thì các đối tượng là chủ thể nước ngoài sẽ có thể được miễn giảm thuế đất trong các trường hợp sau:

– Sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thuộc các lĩnh vực hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật;

– Sử dụng đất để triển khai các dự án hỗ trợ cho người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số …;

– Sử dụng đất để xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay;

– Sử dụng đất để xây dựng các cơ sở sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản …;

Bước 5: Ký hợp đồng thuê đất theo đúng quy định của pháp luật về cả hình thức và nội dung sao cho đảm bảo quyền lợi cho các bên chủ thể. 

4. Một số lưu ý khi cho người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam: 

Hiện nay có thể thấy số lượng người nước ngoài đến Việt Nam để làm việc và sinh sống cũng như định cư ngày càng gia tăng, từ đó mà nhu cầu thuê đất của người nước ngoài cũng tăng theo. Tuy nhiên trong quá trình cho người nước ngoài thuê đất thì cần phải lưu ý một số vấn đề sau đây để tránh rủi ro về mặt pháp lý:

Thứ nhất, cần phải xem xét điều kiện cho người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Bên thuê phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, mảnh đất cho thuê cũng phải là mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, không có tranh chấp và sử dụng ổn định lâu dài … Đồng thời các chủ thể khi tiến hành thuê cũng phải đáp ứng được các điều kiện về nghĩa vụ tài chính phù hợp với quy định của pháp luật. Ngoài ra cần phải xác định được rõ về thông tin lưu trú của người nước ngoài, Thông tin cá nhân của người nước ngoài ví dụ như họ tên, giới tính, ngày tháng năm sinh, quốc tịch, hộ chiếu và giấy tờ có giá trị khác thay cho hộ chiếu cũng như thời gian dự kiến tạm trú tại Việt Nam.

Thứ hai, khi thuê cần phải tiến hành ký kết hợp đồng để có cơ sở đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các bên. Căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai thì trường hợp cho thuê bất động sản cần thiết phải tiến hành công chứng chứng thực, hợp đồng phải được lập thành văn bản và có chữ ký đầy đủ của các bên, hợp đồng có thể được tiến hành dịch thuật sang ngôn ngữ nước ngoài để chủ thể nước ngoài có thể hiểu được nội dung của hợp đồng đó một cách đầy đủ và đúng nghĩa.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.