Bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con có cần họp gia đình không?

1. Bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con có cần họp gia đình không?

Để có thể sang tên sổ đỏ thì bắt buộc phải xác định được đây là tài sản chung hay tài sản riêng của cá nhân hay hộ gia đình. Chỉ khi chứng minh được vấn đề này thì mới giải thích được việc bố mẹ sang tên số sổ đỏ cho con có cần họp gia đình hay không. Theo pháp luật hiện hành, để biết cha mẹ có cần phải họp gia đình hoặc xin ý kiến của những người khác trong gia đình phải xem xét đến hai trường hợp dưới đây:

1.1. Trường hợp 1:  Đất là tài sản chung của cha mẹ:

Theo pháp luật về hôn nhân gia đình thì vợ chồng bình đẳng với nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản trong thời kỳ hôn nhân. (Thông tin này được ghi nhận tại khoản 1 điều 29 luật hôn nhân gia đình 2014);

– Cụ thể hơn, tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình đã ghi nhận vợ chồng sẽ thỏa thuận trong việc định đoạt, sử dụng tài sản chung và đặc biệt đối với tài sản chung làm bất động sản hay gọi còn là nhà đất thì phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai;

Với quy định nêu trên, nếu xét thấy quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi cha mẹ quyết định tặng cho đất cho người con của mình thì chỉ cần hai vợ chồng tự thỏa thuận với nhau mà không bắt buộc phải xin ý kiến hay chữ ký của bất kỳ thành viên trong gia đình nào cả.

1.2. Trường hợp 2: Đất là tài sản chung của cả hộ gia đình:

 Ngày nay, tài sản chung của hộ gia đình được hiểu đơn giản là những tài sản được nhà nước trao quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất cho những người của hộ gia đình đó. Dấu hiệu để nhận biết sổ đỏ được giao cho hộ gia đình thì cá nhân phải quan sát trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở (gọi tắt là sổ đỏ) phải ghi rõ các chữ như đất cấp cho hộ ông/ hộ bà/ hoặc hộ ông bà,.. thì căn cứ vào thông tin này nhà đất sẽ được hiểu là thuộc sở hữu chung của cả hộ gia đình.

 Đất hộ gia đình được công nhận nếu đảm bảo các điều kiện được nêu dưới đây:

– Cá nhân này có quan hệ hôn nhân huyết thống hoặc nuôi dưỡng nhau. Lưu ý rằng: khi nhà nước tiến hành giao sổ đỏ cho hộ gia đình thì thời điểm này phải trùng khớp với khoảng thời gian các cá nhân có quan hệ nêu trên sống chung;

 – Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì những cá nhân có tên trên sổ đỏ chỉ được ký hợp đồng tặng cho khi đã tham khảo ý kiến và được sự chấp thuận của các thành viên trong hộ gia đình đồng ý tặng cho. Cá nhân đồng ý cho một người khác là đồng sở hữu tặng cho đất cần được lập bằng văn bản và văn bản đó phải không cho chứng thực.

Như vậy, nếu nhà đất là tài sản chung của hộ gia đình thì khi cha mẹ tặng cho đất cho một trong những người con thì cần có sự đồng ý của những người con còn lại. Trong trường hợp những người con không thể ký vào hợp đồng tặng cho thì phải có văn bản ủy quyền thể hiện rõ ý chí là đồng ý tặng cho học văn bản đồng ý tặng cho được công chứng chứng thực.

2. Thủ tục sang tên sổ đỏ cho con qua việc tặng cho:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Cá nhân chuẩn bị bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

+ Cần có 01 mẫu đơn đăng ký biến động. Mẫu đơn này được thực hiện  theo hướng dẫn Mẫu số 09/ĐK;

+ Chuẩn bị mẫu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất đã thực hiện công chứng hoặc chứng thực;

+ Ngoài ra, Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cũng là một trong các giấy tờ không thể thiếu;

+ Thực hiện khai thuế tại chi cục thuế sau đó nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

+ Đồng thời, các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí trước bạ như: giấy khai sinh của con,

Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ

– Khi đã hoàn tất tất cả giấy tờ đã hướng dẫn trong bài viết thì đem nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông.

– Cá nhân cũng có thể lựa chọn nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Bước 3: Tiếp nhận, giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai khi tiếp nhận đơn tiến hành xem xét tính hợp lệ. nếu hồ sơ hợp lệ thì thực hiện tiếp theo bước 4, còn nhận thấy hồ sơ phải bổ sung, hoặc sửa đổi thì phải có văn bản hướng dẫn thủ tục này gửi đến cá nhân.

Bước 4: Trả kết quả

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

+ Tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện sang tên trong vòng 10 ngày làm việc; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì không quá 20 ngày.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

3.  Một số lưu ý về sang tên sổ đỏ:

3.1.  Phải đảm bảo điều kiện để được sang tên sổ đỏ:

3.1.1. Liên quan đến một số điều kiện về phía người tặng cho sổ đỏ: 

– Bất động sản để được thực hiện thủ tục tặng cho phải có đầy đủ các điều kiện được ghi nhận tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013: Đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cơ quan có thẩm quyền cấp phép trừ một số trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và các trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của luật đất đai;

+ Khi thực hiện quá trình tặng cho đất này không làm trong tranh chấp;

+ Các cá nhân là chủ sở hữu không bị hạn chế các quyền sử dụng đất đất cũng không đi kê biên bảo đang thi hành án;

+ Quá trình tặng cho được diễn ra trong thời hạn sử dụng đất.

2.1.2. Xét đến điều kiện đối với người con được tặng cho sổ đỏ:

Người con khi được tặng cho sổ đỏ từ bố mẹ phải không nằm trong trường hợp không được nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

 – Cá nhân không được tiến hành nhận chuyển nhượng nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất;

– Những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được tiến hành nhận chuyển nhượng nhận tặng cho mình sử dụng đất trồng lúa;

– Đối với quá trình nhận chuyển nhận nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở đất nông nghiệp nằm trong khu rừng phòng hộ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng phải đảm bảo điều kiện cá nhân này sinh sống trong khu vực này;

3.2. Thực hiện tặng cho tại cơ quan có thẩm quyền, hoàn tất đăng ký biến động đất đai:

– Việc tặng cho sổ đỏ giữa cha mẹ với con không thể tặng cho bằng lời nói mà cần thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục. Theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

– Sau khi công chứng hợp đồng tặng cho thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày. Theo khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.

3.3. Được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch:

Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 đã ghi nhận quy định về thu nhập được miễn thuế như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau;

 Đồng thời, tại Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 47/2022/NĐ-CP thì miễn lệ phí trước bạ cũng được áp dụng đối với trường hợp Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Như vậy, trường hợp cha mẹ đẻ tặng cho sổ đỏ cho con thì nằm trong trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Văn bản hợp nhất 15/VBHN-VPQH 2014 Luật Thuế thu nhập cá nhân;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

– Nghị định số 47/2022/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 10/2020/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ quy định về kinh doanh và điều kiện kinh doanh vận tải bằng xe ô tô;

– Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định 43/2014/NĐ-CP, 44/2014/NĐ-CP.