Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà ở có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không? 

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Em thuê nhà ở ký kết hợp đồng 12 tháng, nhưng không có chứng thực chỉ là thoả thuận giữa 2 bên, lúc đến ở ký hợp đồng em nghĩ đơn giản không ở nữa thì báo trước và chuyển như những nơi em từng ở. Em ở được 1 tháng, 1 phần vì em không đủ kinh tế để ở, một phần vì chủ nhà giữ khoá phòng và thỉnh thoảng vào phòng mà không hỏi ý kiến của em, vì phòng có 2 chị em gái nên em không yên tâm ở đó. Giờ em muốn chấm dứt hợp đồng đơn phương em có lấy tiền lại được không? Hợp đồng có viết sẽ trả lại khi thanh lý hợp đồng, và khi ở hết 12 tháng nếu em không ở thì phải báo trước 1 tháng. Vậy luật sư cho em hỏi. Nếu em muốn đơn phương huỷ, em báo trước 1 tháng, nếu chủ trọ không đồng ý và vẫn lấy số tiền cọc của em thì em phải làm sao. Hợp đồng 12 tháng không có chứng thực và ở đây 1 tháng cũng không đăng ký tạm trú tạm vắng cho em? Vậy trên pháp luật nếu ông ấy không trả tiền em có quyền đưa ra cơ quan nhà nước không? Vì theo một số thông tin em đọc thì ký hợp đồng trên 6 tháng phải có chứng thực, nếu không có thì hợp đồng không có hiệu lực, và thứ 2 là ông chủ không đăng ký tạm trú tạm vắng cho em và chị gái em, thứ 3 là trong hợp đồng có ghi sau khi hết thời hạn em không muốn ở thì báo trước 1 tháng, nhưng không có điều nào có mục huỷ hợp đồng trước thời hạn. 

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005

Luật Nhà ở 2014

Nghị định 167/2013/NĐ-CP

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà ở có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không?

Căn cứ Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”

Như vậy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở sẽ được thực hiện theo Luật Nhà ở 2014, theo đó thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng là không bắt buộc, chỉ thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Thứ hai, về việc chủ nhà trọ không đăng ký tạm trú cho người thuê trọ.

Căn cứ Điều 8 Nghị định 167/2013/NĐ-CP quy định vi phạm quy định về đăng ký và quản lý cư trú như sau:

"1. Phạt tiền từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Cá nhân, chủ hộ gia đình không thực hiện đúng quy định về đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú hoặc điều chỉnh những thay đổi trong sổ hộ khẩu, sổ tạm trú; […]”

Như vậy, theo quy định, thì cá nhân, chủ hộ gia đình không thực hiện đúng quy định về đăng ký tạm trú có thể bị phạt đến 300.000 đồng; việc phạt áp dụng đối với cả cá nhân và chủ hộ. Trong trường hợp này, chủ hộ cho thuê trọ không thực hiện việc đăng ký tạm trú cho người thuê trọ sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 167/2013/NĐ-CP.

Thứ ba, về vấn đề đơn phương chấn dứt hợp đồng

Điều 498 Bộ luật dân sự 2005 quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

"1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.”

Như vậy, trước tiên bạn xem lại trong hợp đồng thuê nhà của bạn về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bạn phải thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. 

Nếu trong hợp đồng không quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định trên đồng thời báo trước cho chủ nhà biết trước một tháng.

Đối với số tiền đặt cọc, nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên thuê chấm dứt trước thời hạn sẽ trả lại số tiền đặt cọc thì bạn sẽ nhận lại được số tiền đặt cọc. Nếu không thỏa thuận trong hợp đồng thì bạn sẽ không được nhận lại số tiền cọc.