Bảng khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị mới nhất

1. Bảng khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị:

Bảng khung giá đất thương mại là bảng giá đất do Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt ra để áp dụng khung giá này đối với đất thương mại, dịch vụ khi chủ sở hữu tiến hành chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ. 

1.1. Đất thương mại, dịch vụ:

Căn cứ khoản 1 Điều 153 Luật đất đai 2013 quy định về đất thương mại, dịch vụ, theo quy định này đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bên cạnh các loại đất khác. Đất thương mại dịch vụ gồm: 

– Đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ;

– Đất xây dựng các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Ví dụ: Đất khu công nghiệp, chế xuất, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp,….

Theo đó, đất thương mại dịch vụ gồm có: 

– Đất thương mại dịch vụ được nhà nước cấp từ việc thu hồi để xây dựng các dự án và đất đấu thầu ở các khu vực như bến xe, chợ;

– Đất thương mại dịch vụ khác (5%,7% hay 10%): đây là loại đất thương mại dịch vụ phụ thuộc vào tỉ lệ giao đất và bồi thường cho người dân bị thu hồi theo quy định của pháp luật. 

Đặc điểm của đất thương mại, dịch vụ, mang những đặc điểm sau:

– Mục đích sử dụng: sử dụng với mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ;

– Thường được giao cho hộ gia đình hoặc đơn vị đấu thầu theo quy định của pháp luật;

– Vị trí: thường ở bên cạnh, trong những khu đô thị, phát triển, vị trí thuận lợi, đẹp thích hợp để kinh doanh thương mại, dịch vụ;

– Nhà nước giao đất thương mại, dịch vụ cho các cá nhân hoặc hộ gia đình được giao sử dụng đất thì không cần nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Người sử dụng đất thương mại dịch vụ được hưởng các quyền và nghĩa vụ được quy định tại các Điều 166, 167 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thương mại, dịch vụ;

– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;

– Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thương mại, dịch vụ theo quy định của Luật Đất đai 2013;

– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai khác;

– Người sử dụng đất thương mại dịch vụ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Trường hợp đã hết thời hạn sử dụng đất đối với đất thương mại, dịch vụ mà chủ sở hữu muốn tiếp tục sử dụng thì cần phải làm thủ tục gia hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà nước thu hồi đất thương mại, dịch vụ để thực hiện các dự án, dự án đầu tư thì phải bồi thường cho chủ sở hữu đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà nước không thể bồi thường số đất nông nghiệp tương ứng với diện tích đã lấy, thì phải hỗ trợ, bồi thường và tạo việc làm mới cho người dân, hộ gia đình bị thu hồi đất.

1.2. Bảng khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị mới nhất:

Bảng khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị được quy định tại phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất, cụ thể như sau:

Vùng kinh tế	Loại đô thị	Giá tối thiểu	Giá tối đa
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc	I	176,0	52.000,0
	II	120,0	41.600,0
	III	80,0	32.000,0
	IV	60,0	20.000,0
	V	40,0	12.000,0
2. Vùng đồng bằng sông Hồng	ĐB	1.200,0	129.600,0
	I	800,0	60.800,0
	II	640,0	40.000,0
	III	320,0	32.000,0
	IV	240,0	24.000,0
	V	96,0	20.000,0
3. Vùng Bắc Trung bộ	I	240,0	52.000,0
	II	160,0	36.000,0
	III	128,0	25.600,0
	IV	64,0	20.000,0
	V	32,0	12.000,0
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ	I	320,0	60.800,0
	II	200,0	36.000,0
	III	144,0	20.000,0
	IV	80,0	9.600,0
	V	40,0	8.000,0
5. Vùng Tây Nguyên	I	320,0	38.400,0
	II	240,0	28.000,0
	III	120,0	20.800,0
	IV	80,0	16.000,0
	V	40,0	12.000,0
6. Vùng Đông Nam bộ	ĐB	1.200,0	129.600,0
	I	560,0	52.000,0
	II	400,0	36.000,0
	III	320,0	28.000,0
	IV	240,0	17.600,0
	V	96,0	12.000,0
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long	I	320,0	52.000,0
	II	240,0	36.000,0
	III	120,0	25.600,0
	IV	80,0	20.000,0
	V	40,0	12.000,0

Có thể thấy, Bảng định khung giá đất đối với đất thương mại, dịch vụ tại khu đô thị do chính phủ ban hành sẽ là cơ sở pháp lý để mỗi địa phương dựa vào đó để ban hành một định khung giá đất mới phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội trên địa bàn của tỉnh đó. Tuy nhiên khung giá đất mới ở mỗi địa phương  phải được dựa trên khung giá đất chung mà nhà nước đã ban hành. 

Tuy nhiên, đối với một số tỉnh thành khác như Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thanh Hoá, Cần Thơ, Đà Nẵng,…. thì Hội đồng nhân dân tỉnh có thể dựa vào bảng khung giá đất chung được quy định tại phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất để từ đó thông qua bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại địa bàn của mình. 

Ví dụ:

Tại Hà Nội, Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội đã ban hành Nghị quyết 18/2019/NQ- HĐND ngày 26 /12/2019 về thông qua bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01 đến ngày 31/12/2024. 

Tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 15 tháng 01 năm 2020, Hội đồng nhân dân tỉnh thành phố Hồ Chí Minh có ban hành quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2020-2024 và nghị quyết 01/2020/NQ-HĐND thông qua bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020- 2024.

2. Cách tính giá đất thương mại, dịch vụ:

Cách tính giá đất thương mại, dịch vụ được tính dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.

Theo đó, Bảng giá đất thương mại, dịch vụ được xây dựng theo định kỳ 05 (năm) năm một lần và Bảng giá đất thương mại, dịch vụ được công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Do đó, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.

Thông thường, khung giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị trên địa bàn của các tỉnh sẽ được tính bằng 75% giá đất ở cùng đường, phố; đoạn đường, đoạn phố, vị trí đối với khu vực đô thị hoặc cùng khu vực, vị trí đối với khu vực nông thôn.

3. Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ tại đô thị:

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ được chia thành:

– Sử dụng đất ổn định lâu dài: thời hạn sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ghi là “Lâu dài”. Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ ổn định lâu dài được áp dụng đối với  hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.

– Sử dụng đất có thời hạn: Thời hạn này không quá 50 năm, được áp dụng đối với trường hợp Nhà nước giao đất thương mại, dịch vụ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng đất thương mại, dịch vụ vào mục đích thương mại, dịch vụ. 

Đặc biệt, thời hạn sử dụng đất đối với đất thương mại, dịch vụ có thể kéo dài hơn nhưng không quá 70 năm nếu những với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn và cần thời hạn dài hơn. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trường hợp đã hết thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ mà người sử dụng đất vẫn có có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì phải làm thủ tục xin gia hạn (tuy nhiên thời gian gia hạn không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất lần đầu).

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất;

– Nghị quyết 18/2019/NQ-HĐND Hà Nội về việc thông qua bảng đất năm 2020;

– Quyết định 02/2020/QĐ-UBND Bảng giá đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 – 2024;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.