Ban quản trị nhà chung cư có được phạt tiền cư dân không?

1. Chức năng, nhiệm vụ của ban quản trị nhà chung cư:

Theo quy định tại Điều 103 Luật nhà ở 2014, Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định chung của pháp luật.

Chức năng và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 104 Luật nhà ở 2014 như sau:

+ Trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

+ Ban quản trị nhà chung cư có quyền quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này.

+ Ban quản trị có quyền và trách nhiệm đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

+ Chủ thể này có quyền ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn. Đồng thời, ban quản trị có quyền thực hiện ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì.

+ Ban quản trị chung cư có nhiệm vụ thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết.

+ Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư là một trong những nhiệm vụ mà ban quản trị chung cư phải đảm nhận thực hiện.

+ Ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ việc thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Đồng thời, chủ thể này được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

+ Ban quản trị nhà chung cư phải có nghĩa vụ chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định; Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

Trên đây là những chức năng, nhiệm vụ mà Ban quản trị nhà chung cư phải đảm nhận thực hiện đúng theo các quy định mà Nhà nước đưa ra.

2. Ban quản trị nhà chung cư có được phạt tiền cư dân không?

Phạt tiền được hiểu là một trong những hình thức xử phạt vi phạm hành chính. Việc xử phạt này do cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 2 Điều 2 Luật xử lý vi phạm hành chính, xử phạt vi phạm hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính.

– Theo quy định tại Khoản 2 Điều 102 Luật nhà ở 2014,  nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề sau đây:

+ Hội nghị chung cư họp để thực hiện đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

+ Hội nghị chung cư họp để thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư. Đồng thời, đưa ra quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;

+ Ban quản trị nhà chung cư yêu cầu tổ chức hội nghị chung cư để đưa ra quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;

+ Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cũng là một trong những hoạt động mà Hội nghị chung cư phải tiến hành họp để thực hiện.

+ Hội nghị chung cư được tổ chức để ra quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Có thể thấy, Hội nghị chung cư có thể được tổ chức để ban hành và thực hiện các nội quy chung của chung cư dựa trên cơ sở tôn trọng ý chí, thỏa thuận giữa các bên và nằm trong khuôn khổ của pháp lý.

– Đồng thời, theo quy định về chức năng, quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư, thì không có quy định nào về việc Ban quản trị có thể áp dụng hình thức xử phạt (phạt tiền với dân cư). Việc phạt tiền đối với hành vi vi phạm của công dân thuộc về quyền hạn của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Từ những nội dung phân tích nêu trên, có thể khẳng định,  Ban quản trị nhà chung cư không được phạt tiền cư dân. Nếu phạt tiền, thì hành vi của Ban quản trị nhà chung cư được xem là hành vi vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, trong thực tế, có rất nhiều trường hợp Ban quản trị nhà chung cư lạm dụng quyền hạn của mình trong hoạt động quản lý dân cư để tự ý đưa ra những nguyên tắc, quy định điều chỉnh hoạt động của chung cư. Khi người dân làm sai, tự ý ra quyết định xử phạt, yêu cầu người dân nộp tiền phạt. Đây là hành vi không đúng với quy định của pháp luật. Người dân cần nắm rõ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

3. Thủ tục công nhận ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như thế nào?

Việc công nhận ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo các trình tự, thủ tục cụ thể sau đây:

– Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị.

Hồ sơ đề nghị công nhận ban quản trị gồm những giấy tờ, tài liệu sau đây:

+ Văn bản đề nghị của Ban quản trị. Trong trường hợp thành lập Ban quản trị của tòa nhà chung cư thì tên Ban quản trị được đặt theo tên hoặc số tòa nhà. Tên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định nếu thành lập Ban quản trị của cụm nhà chung cư.

+ Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu Ban quản trị;

+ Danh sách các thành viên Ban quản trị. Trong danh sách này phải nêu rõ họ tên Trưởng ban và Phó ban quản trị;

+ Các quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày được hội nghị nhà chung cư bầu, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư.

– Bước 2: Kiểm tra và ban hành Quyết định công nhận.

Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra và ban hành Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư kiểm tra hồ sơ và ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư.

– Bước 3: Ban quản trị được công nhận lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị.

Sau khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị.

 Ban quản trị phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và đăng ký con dấu theo quy định của pháp luật về đăng ký quản lý con dấu trong trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (trừ trường hợp Ban quản trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định).

Trên đây là các thủ tục cần thực hiện khi muốn công nhận ban quản trị nhà chung cư.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật xử lý vi phạm hành chính 2012;

Luật nhà ở 2014.