Bán diện tích đất không đúng thực tế thì xử lý như thế nào?

Bán diện tích đất không đúng thực tế thì xử lý như thế nào? Tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có mua mảnh đất diện tích 60m2, thuộc loại đất ở. Chủ nhà đã xây nhà 2 tầng trên cả diện tích đất năm 2008. Trong bìa đỏ phần ghi chú có ghi có 10m2 nằm trong hành lang an toàn giao thông.

1. Xin hỏi luật sư việc xây nhà trên như trên có vi phạm quy định của pháp luật hay không? Nếu nhà nước thu hồi 10m2 đất thuộc hành lang an toàn đường bộ thì gia đình có được đền bù hay không?

2. Khi thỏa thuận số tiền mua bán chủ nhà giải thích cho chúng tôi 10m2 đất hành lang là nằm ngoài diện tích 60m2. Do không hiểu biết nên tôi nghĩ cả ngôi nhà xây dựng trên mảnh đất 60m2 là không bao gồm 10m2 hành lang giao thông. Nên chúng tôi đồng ý mua với số tiền 730 triệu( chỉ thương lượng bằng miệng). Ngay lúc đó chúng tôi đã giao cho bên bán 400 triệu. Nhưng khi làm thủ tục địa chính xã giải thích rõ đất đó nằm trong phần diện tích 60m2. Hiện nay gia đình tôi ( bên mua) đã làm xong thủ tục chuyển nhượng nhượng chỉ chờ lấy bìa đỏ. Nhưng chúng tôi muốn bên bán trừ cho số tiền 10m2 nằm trong hành lang an toàn giao thông. Vì nếu biết trước 10m2 nằm trong diện tích 60m2 chúng tôi không đồng ý trả số tiền 730 triệu. Hiện nay chúng tôi rất lo lắng và bối rối không biết làm sao. Vậy mong quý công ty giải đáp thắc mắc và chỉ cách giúp gia đình tôi. Xin chân thành cảm ơn.?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Xây dựng nhà trên hành lang giao thông có bị xử phạt theo quy định của pháp luật không?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật giao thông đường bộ 2008 thì:

“5. Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ, tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên để bảo đảm an toàn giao thông đường bộ.”

Theo quy định tại Điều 43 Luật giao thông đường bộ 2008 về phạm vi đất dành cho đường bộ:

"1. Phạm vi đất dành cho đường bộ gồm đất của đường bộ và đất hành lang an toàn đường bộ.

2. Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.

3. Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, ngoài việc thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này, được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn giao thông đường bộ. Việc đặt biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.

4. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ.

Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật."

5. Chính phủ quy định cụ thể phạm vi đất dành cho đường bộ, việc sử dụng, khai thác đất hành lang an toàn đường bộ và việc xây dựng các công trình thiết yếu trong phạm vi đất dành cho đường bộ."

Như vậy, nếu nhà bạn đang ở gây ảnh hưởng đến việc đảm bảo an toàn hành lang đường bộ thì chủ công trình (Ủy ban nhân dân) và gia đình bạn phải có biện pháp khắc phục, nếu phải tháo dỡ thì UBND phải bồi thường và gia đình bạn buộc phải thực thi việc tháo dỡ đó.

2. Bồi thường khi thu hồi đất hành lang giao thông

Trong trường hợp của gia đình bạn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phần ghi chú có ghi có 10m2 nằm trong hành lang an toàn giao thông, đây không thuộc trường hợp thu hồi không được bồi thường:

Căn cứ Điều 82, Luật đất đai năm 2013:

– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

– Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

–  Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng

–  Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

–  Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

– Đất được Nhà nước giao để quản lý;

– Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

– Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

– Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

– Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

– Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

– Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

-Tổ chức được Nhà nước giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

– Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

– Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;