Ai được mua đất nông nghiệp? Lệ phí sang tên đất nông nghiệp?

Ngày nay, nhu cầu mua bán đất đai của người dân ngày càng tăng cao, dẫn đến thị trường bất động sản có nhiều biến động và có xu hướng phát triển trong những năm gần đây. Một trong những xu hướng mua đất ngày nay là bên mua thường lựa chọn mua đất nông nghiệp bởi giá bán rẻ, chỉ bằng 10% đến khoảng 17% so với giá đất thổ cư và đất nông nghiệp tăng nhanh và lợi nhuận tăng cao. Từ xu hướng đó mà nhiều người quan tâm đến vấn đề những đối tượng nào sẽ được mua đất nông nghiệp? Khi mua đất nông nghiệp thì lệ phí sang tên đất nông nghiệp là bao nhiêu?

Tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7: 1900.6568

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế;

– Thông tư số 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên;

– Thông tư số 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

1. Các loại đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để thực hiện mục đích sản xuất nông nghiệp. Đất nông nghiệp bao gồm đất chăn nuôi, trồng trọt, đất rừng… Đất nông nghiệp được xem là tư liệu sản xuất và cũng là đối tượng sản xuất không thể thiếu trong ngành nông- lâm nghiệp.

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp được phân chia thành các loại sau:

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất trồng cây hàng năm ( đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác);

– Đất rừng ( bao gồm đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng);

– Đất nuôi trồng thuỷ sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác như đất nông nghiệp phục vụ mục đích xây dựng nhà kính; xây dựng chuồng trại chăn nuôi; đất để phục vụ mục đích nghiên cứu, thí nghiệm nông nghiệp; đất để ươm mầm cây giống; đất trồng cây cảnh, trồng hoa…

2. Những đối tượng được mua đất nông nghiệp?

Những đối tượng được mua đất nông nghiệp phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:

– Thứ nhất, điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua đất):

+ Bên nhận chuyển nhượng không phải là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất động nghiệp tại Việt Nam. Do đó, nếu bên mua có nhu cầu mua đất nông nghiệp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc là người nước ngoài thì không được phép mua đất nông nghiệp tại Việt Nam, nếu có mua thì cũng không được phép nhận chuyển nhượng.

+ Bên nhận chuyển nhượng không phải là đối tượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể các đối tượng không được nhận chuyển nhượng như cộng đồng dân cư, tổ chức, tôn giáo… Theo đó, các đối tượng trên không được nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm (trồng cây ăn quả).

+ Bên nhận chuyển nhượng là cá nhân hay hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được nhận chuyển nhượng (được mua) đất trồng lúa.

– Thứ hai, điều kiện về đất:

Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp được giao dịch mua bán thì thửa đất nông nghiệp đó phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, đất nông nghiệp thuộc đối tượng mua bán không được nằm trong diện phải kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án, đất không thuộc diện tranh chấp và còn thời hạn sử dụng.

Như vậy nếu thửa đất mua bán đáp ứng các điều kiện trên thì mới có thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng, mua bán.

3. Lệ phí sang tên đất nông nghiệp được quy định thế nào?

Để thực hiện sang tên đất nông nghiệp, các bên mua bán thực hiện nghĩa vụ đóng các khoản lệ phí sau: chi phí công chứng hợp đồng, tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Cụ thể các mức lệ phí đó được quy định như sau:

Thứ nhất, chi phí công chứng hợp đồng mua bán đất nông nghiệp:

Chi phí công chứng hợp đồng mua bán đất nông nghiệp nói riêng, các loại hợp đồng chuyển nhượng nói chung được quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC. Cụ thể mức thu được quy định:

– Giá trị đất dưới 50 triệu đồng phải nộp chi phí công chứng 50 nghìn đồng/ trường hợp;

– Giá trị đất từ 50 triệu đồng đến dưới 100 triệu đồng chi phí công chứng là 100 nghìn đồng/ trường hợp;

– Giá trị đất từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng, chi phí công chứng được xác định bằng 0,1% giá trị tài sản/ trường hợp;

– Giá trị đất từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng, chi phí công chứng được xác định bằng 01 triệu đồng + 0,06% giá trị tài sản vượt quá 01 tỷ đồng/ trường hợp;

– Giá trị đất từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng, chi phí công chứng được xác định bằng 2,2, triệu đồng + 0,05% giá trị tài sản vượt quá 03 tỷ đồng/ trường hợp;

– Giá trị đất từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng, chi phí công chứng được xác định bằng 3,2 triệu đồng + 0,04% giá trị tài sản vượt quá 05 tỷ đồng/ trường hợp;

– Giá trị đất từ tên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng, chi phí công chứng được xác định bằng 5,2 triệu đồng + 0,03% giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng/ trường hợp;

– Giá trị đất trên 100 tỷ đồng, chi phí công chứng được xác định bằng 32,2 triệu đồng + 0,02% giá trị tài sản vượt quá 100 tỷ đồng ( mức thu tối đa được quy định là 70 triệu đồng/ trường hợp).

Thứ hai, mức thu thuế thu nhập cá nhân để chuyển nhượng sang tên đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân như sau: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng đất x Thuế suất ( 2%).

Thứ ba, mức thu lệ phí trước bạ khi sang tên chuyển nhượng đất:

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ khi làm thủ tục sang tên được tính như sau:

Lệ phí trước bạ khi sang tên = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ

Theo đó, mức thu lệ phí trước bạ đối với đất nông nghiệp được xác định là 0,5% của giá tính lệ phí trước bạ. Do đó, mức thu lệ phí trước bạ được khái quát lên thành công thức sau:

Lệ phí trước bạ sang tên đất nông nghiệp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Thứ tư, nộp phí thẩm định hồ sơ:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Thông tư số 85/2019/TT-BTC thì khi làm thủ tục sang tên thì phải chịu phí thẩm định hồ sơ. Tuy nhiên, phí thẩm định hồ sơ ở mỗi tỉnh thành không giống nhau, theo thực tế thì phí thẩm định hồ sơ giao động từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

4. Thủ tục sang tên đất nông nghiệp:

Sang tên đất nông nghiệp được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua đất nông nghiệp.

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng mua bán đất là loại hợp đồng, giao dịch phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp lý.

Bước 2: Nộp hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước khi làm thủ tục sang tên:

Theo đó, hồ sơ cần chuẩn bị như sau:

– Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân được soạn theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN được ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC;

+ Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp đã được công chứng;

+ Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất nông nghiệp hoặc Bản chụp Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất nông nghiệp và có ký cam kết chịu trách nhiệm với bản chụp đó;

+ Giấy tờ chứng minh là đối tượng được miễn thuế ( nếu có).

– Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ:

+ Tờ khai lệ phí trước bạ được soạn theo Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Nghị định số 140/2016/NĐ-CP;

+ Bản sao hợp pháp của Giấy tờ chứng minh đất nông nghiệp có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật;

+ Bản sao hợp pháp của Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp;

+ Giấy tờ chứng minh là đối tượng thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Bước 3: Thực hiện đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/ huyện hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi có đất nếu có nhu cầu:

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ có hợp lệ hay không. Theo đó, nếu hồ sơ hợp lệ thì thời gian giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. Tuy nhiên, đối với các vùng sâu vùng xa, hải đảo xa xôi, miền núi hiểm trở, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn hay đặc biệt khó khăn thì thời gian giải quyết được kéo dài đến 20 ngày.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp.