Ai có nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền sử dụng đất?

1. Ai có nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền sử dụng đất?

1.1. Những nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền sử dụng đất:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua một trong các hình thức sau:

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Thừa kế quyền sử dụng đất;

– Tặng cho quyền sử dụng đất;

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Những nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

– Đối với hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất:

+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau (còn gọi là đổi đất nông nghiệp), các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi.

+ Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì một bên sẽ phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên còn lại phần giá trị mà chênh lệch theo thỏa thuận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.

+ Theo quy định của pháp luật thì đối với hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, các bên không phải nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất. Nhưng nếu như các bên có yêu cầu cấp đổi sổ và đo đạc đất thì sẽ phải nộp tiền phí cấp sổ và phí đo đạc cho tổ chức đo đạc và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đối với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sau:

+ Thuế thu nhập cá nhân;

+ Lệ phí trước bạ;

+ Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Đối với hình thức thừa kế quyền sử dụng đất:

+ Thuế thu nhập cá nhân;

+ Lệ phí trước bạ;

+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận;

+ Phí thẩm định hồ sơ;

+ Phí công chứng khai nhận di sản thừa kế.

– Đối với hình thức tặng cho quyền sử dụng đất:

+ Thuế thu nhập cá nhân;

+ Lệ phí trước bạ;

+ Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Đối với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định rõ đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ. Chính vì thế, đối với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì sẽ không phải chịu lệ phí trước bạ, nhưng phía doanh nghiệp có yêu cầu cấp, đổi số thì phải nộp tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiền phí đo đạc nếu như có yêu cầu đo đạc và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2. Đối tượng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền sử dụng đất:

Như đã phân tích ở mục trên, sẽ tùy từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà sẽ phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính khác nhau. Khi thực hiện nghĩa vụ tài chính chuyển quyền sử dụng đất, sẽ tùy từng nghĩa vụ tài chính khác nhau mà người thực hiện nghĩa vụ tài chính đó cũng sẽ khác nhau. Theo đó, những người có nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật quy định như sau:

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân:

Như đã phân tích ở mục trên, thuế thu nhập cá nhân sẽ áp dụng cho các hình thức sau:

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Thừa kế quyền sử dụng đất;

– Tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân của hình thức chuyển quyền sử dụng đất nêu trên là người có thu nhập chịu thuế của hình thức chuyển quyền sử dụng đất này được phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam bao gồm có:

– Cá nhân cư trú: là những người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch/tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có:

++ Nơi ở đăng ký thường trú;

++ Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

– Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện trên.

Như vậy, đối với thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất, người nộp thuế là người có phát sinh thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, tức là người chuyển quyền (người chuyển nhượng/người được thừa kế/người được tặng cho) phải nộp khoản tiền thuế thu nhập cá nhân cho nhà nước.

Thứ hai, lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ sẽ áp dụng cho các hình thức sau:

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Thừa kế quyền sử dụng đất;

– Tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ, người nộp lệ phí trước bạ khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là người đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, người được nhận quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng/người được thừa kê/người được tặng cho) phải nộp khoản tiền lệ phí trước bạ cho nhà nước.

Thứ ba, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

– Áp dụng cho tất cả những hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất.

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận (bao gồm có cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo đúng các quy định của pháp luật. Theo đó, người phải nộp phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chính là người được chuyển quyền sử dụng đất.

Thứ tư, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Áp dụng cho tất cả những hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất nếu người đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận. Chính vì thế, khoản tiền này sẽ do người được chuyển quyền sử dụng đất nộp cho nhà nước.

Thứ năm, phí công chứng:

Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định người yêu cầu công chứng phải nộp phí công chứng. Vì vậy, khi đi công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, người nào yêu cầu công chứng (được ghi rõ trong phiếu yêu cầu công chứng) thì phải nộp tiền phí công chứng cho bên tổ chức hành nghề công chứng.

2. Xác định số tiền phải nộp khi thực hiện nghĩa vụ tài chính chuyển quyền sử dụng đất:

2.1. Tiền thuế thu nhập cá nhân:

– Đối với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng như sau: Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.

Trong đó:

+ Giá chuyển nhượng đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn so với giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất chính là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Đối với hình thức thừa kế/tặng cho quyền sử dụng đất:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = thu nhập tính thuế x 10%

Trong đó, thu nhập tính thuế để tính thuế thu nhập cá nhân phải nộp chính là giá trị của đất được tính trên cơ sở là Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có đất vào thời điểm khi các bên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử đất.

2.2. Tiền lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ với nhà đất x 0.5%.

Trong đó:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.

– Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn so với giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất chính là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

2.3. Các phí, lệ phí:

Đối với các loại phí, lệ phí sau thì sẽ do quyết định của HĐND cấp tỉnh nơi có đất ban hành:

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Phí đo đạc.

Riêng đối với phí công chứng khi chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC được sửa đổi bổ sung Thông tư số 111/2017/TT-BTC. Cụ thể, phí công chứng khi chuyển quyền sử dụng đất như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi giá trị của đất, giá trị trên hợp đồng:

+ Dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng;

+ Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng: 100.000 đồng;

+ Từ trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch;

+ Từ trên 01 tỷ đồng – 3 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng;

+ Từ trên 03 tỷ đồng – 5 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng;

+ Từ trên 05 tỷ đồng – 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng;

+ Từ trên 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng;

+ Trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (nhưng mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

– Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: 40.000 đồng.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007;

– Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012;

– Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về quy định về lệ phí trước bạ;

– Luật Công chứng 2014;

– Luật Doanh nghiệp 2020.