Khi bố mẹ qua đời, nhiều gia đình vẫn còn lúng túng trước hàng loạt vấn đề pháp lý liên quan đến nhà đất để lại. Đặc biệt, trong trường hợp không có di chúc thì việc xác định người thừa kế và thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ thường mất nhiều thời gian và dễ phát sinh mâu thuẫn nếu không hiểu đúng quy định. Vậy: Thủ tục sang tên sổ đỏ khi bố mẹ chết không để lại di chúc được quy định như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Chia di sản trong trường hợp bố mẹ chết không để lại di chúc:
Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
(1) Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:
- Không có di chúc;
- Di chúc không hợp pháp;
- Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;
- Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
(2) Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:
- Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;
- Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
- Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
Như vậy: Trong trường hợp bố mẹ chết không để lại di chúc thì di sản sẽ được chia theo pháp luật. Hàng thừa kế được áp dụng theo khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Thủ tục sang tên sổ đỏ khi bố mẹ chết không để lại di chúc:
Khi bố mẹ qua đời không để lại di chúc thì quyền sử dụng đất, nhà ở sẽ được thừa kế theo pháp luật. Trên thực tế, việc sang tên Sổ đỏ trong trường hợp này thường thuộc vào một trong các tình huống phổ biến sau:
- Chỉ có một người duy nhất được hưởng di sản (trường hợp đơn giản nhất);
- Các đồng thừa kế có tranh chấp về quyền hưởng di sản;
- Một hoặc nhiều người từ chối nhận di sản để nhường cho người khác;
- Các đồng thừa kế thỏa thuận phân chia di sản.
Tùy từng trường hợp, thủ tục sang tên Sổ đỏ sẽ được thực hiện theo trình tự các bước dưới đây:
Bước 1. Xác định hình thức thừa kế và hướng xử lý phù hợp.
Trước khi thực hiện thủ tục sang tên, cần xác định rõ một:
- Trường hợp 1: Chỉ có một người hưởng di sản. Người thừa kế thực hiện đăng ký biến động (sang tên) trực tiếp mà không cần văn bản thỏa thuận phân chia di sản;
- Trường hợp 2: Có tranh chấp thừa kế. Các bên phải khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Chỉ sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, người được hưởng di sản mới được làm thủ tục sang tên;
- Trường hợp 3: Người thừa kế từ chối nhận di sản. Người từ chối phải lập văn bản từ chối nhận di sản theo đúng quy định và được công chứng;
- Trường hợp 4: Các đồng thừa kế thỏa thuận phân chia di sản. Các bên phải lập và công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi nộp hồ sơ sang tên.
Bước 2. Thực hiện thủ tục công chứng (nếu có từ chối hoặc thỏa thuận).
a. Công chứng văn bản từ chối nhận di sản:
Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp từ chối nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản của người chết để lại. Hồ sơ công chứng văn bản từ chối nhận di sản (Điều 59 Luật Công chứng 2014) gồm:
- Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, tàng thư hộ khẩu…);
- Giấy chứng tử của người để lại di sản;
- Giấy tờ tùy thân của người từ chối nhận di sản.
b. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản:
Áp dụng khi nhiều người cùng hưởng thừa kế và đã thống nhất việc phân chia nhà, đất. Hồ sơ công chứng bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
- Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế;
- Giấy chứng tử của người để lại di sản;
- CMND/CCCD/hộ chiếu của các đồng thừa kế;
- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản (có thể yêu cầu công chứng viên soạn thảo).
Nơi công chứng: Phòng công chứng Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân.
Bước 3. Kê khai thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
a. Lệ phí trước bạ:
Theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, được miễn lệ phí trước bạ nếu thừa kế giữa:
- Vợ – chồng;
- Cha mẹ – con;
- Ông bà – cháu;
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Lưu ý: Dù được miễn theo quy định của pháp luật thì người nhận thừa kế vẫn phải kê khai thuế, lệ phí (khoản 6 Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC).
b. Thuế thu nhập cá nhân:
Mức thuế: 10% giá trị bất động sản được nhận thừa kế(trừ trường hợp được miễn theo quy định).
c. Lệ phí địa chính:
Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
Bước 4. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ (đăng ký biến động).
a. Hồ sơ sang tên:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK;
- Văn bản về việc chuyển quyền (văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản từ chối nhận di sản, bản án…);
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tờ khai thuế TNCN (Mẫu số 03/BĐS-TNCN);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB);
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí (nếu có).
b. Nơi nộp hồ sơ:
Người dân có thể nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Hoặc văn phòng đăng ký đất đai;
Bước 5. Giải quyết hồ sơ và trả kết quả
- Cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và chuyển thông tin sang cơ quan thuế;
- Người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo;
- Nhận kết quả sang tên Sổ đỏ.
Trường hợp bố mẹ chết không để lại di chúc, việc sang tên Sổ đỏ được thực hiện theo thừa kế theo pháp luật. Nếu có nhiều người thừa kế thì bắt buộc phải công chứng văn bản thỏa thuận hoặc văn bản từ chối nhận di sản trước khi nộp hồ sơ sang tên. Việc thực hiện đúng trình tự ngay từ đầu sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh tranh chấp pháp lý về sau.
3. Trường hợp đặc biệt khi sang tên Sổ đỏ thừa kế theo pháp luật:
3.1. Sang tên Sổ đỏ khi có người thừa kế đang ở nước ngoài:
Trường hợp một hoặc nhiều người thừa kế đang sinh sống, làm việc ở nước ngoài là tình huống khá phổ biến hiện nay. Khi đó, việc sang tên Sổ đỏ vẫn có thể thực hiện nhưng phải đáp ứng thêm các điều kiện sau:
- Người thừa kế ở nước ngoài phải lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản từ chối nhận di sản;
- Văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp tại cơ quan có thẩm quyền ở nước ngoài;
- Sau đó, văn bản phải được hợp pháp hóa lãnh sự và dịch sang tiếng Việt theo đúng quy định trước khi sử dụng tại Việt Nam.
Trong trường hợp người thừa kế ở nước ngoài không đủ điều kiện nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì chỉ có thể nhận giá trị của phần di sản và phần quyền sử dụng đất phải được thỏa thuận giao cho người khác đứng tên.
3.2. Sang tên Sổ đỏ khi có người thừa kế là người chưa thành niên:
Nếu trong hàng thừa kế có người chưa đủ 18 tuổi, việc sang tên Sổ đỏ cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định bảo vệ quyền lợi của người chưa thành niên. Cụ thể:
- Người chưa thành niên không được tự mình ký văn bản thỏa thuận phân chia di sản;
- Việc đại diện phải do người đại diện theo pháp luật (cha, mẹ hoặc người giám hộ) thực hiện;
- Mọi thỏa thuận liên quan đến việc nhường, tặng cho phần di sản của người chưa thành niên đều phải bảo đảm không làm thiệt hại quyền lợi của người này.
Trong nhiều trường hợp, tổ chức công chứng hoặc cơ quan đăng ký đất đai có thể yêu cầu ý kiến chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền nếu việc thỏa thuận làm giảm quyền lợi tài sản của người chưa thành niên.
3.3. Sang tên Sổ đỏ khi có tranh chấp thừa kế kéo dài:
Khi các đồng thừa kế không thống nhất được việc phân chia di sản hoặc có người cho rằng mình bị xâm phạm quyền thừa kế thì:
- Văn phòng đăng ký đất đai không giải quyết thủ tục sang tên;
- Các bên buộc phải khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu chia di sản thừa kế theo pháp luật.
Chỉ sau khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, cần xác định rõ ai là người được hưởng quyền sử dụng đất thì hồ sơ sang tên mới được tiếp nhận. Đây là điểm rất quan trọng mà nhiều người thường nhầm lẫn dẫn đến nộp hồ sơ nhưng bị trả lại.
3.4. Sang tên Sổ đỏ khi phải xác định lại diện tích đất ở:
Trong một số trường hợp, Giấy chứng nhận cũ không ghi rõ diện tích đất ở hoặc diện tích thực tế sử dụng có sự chênh lệch so với giấy tờ. Khi đó:
- Hồ sơ sang tên sẽ đồng thời gắn với thủ tục xác định lại diện tích đất ở;
- Người thừa kế phải nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để được giải quyết;
- Thời gian xử lý có thể kéo dài hơn so với trường hợp sang tên thông thường.
Việc xác định lại diện tích đất ở là cơ sở quan trọng để tránh tranh chấp về sau; đặc biệt khi người thừa kế có nhu cầu tách thửa, chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
THAM KHẢO THÊM:
Tư vấn pháp luật qua Zalo
Liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ:
Tư vấn pháp luật qua Zalo 
