Chia di sản thừa kế trong trường hợp nhà đất đồng sở hữu

1. Chia di sản thừa kế trong trường hợp nhà đất đồng sở hữu:

1.1. Chia thừa kế theo di chúc:

Việc chia di sản thừa kế là nhà, đất thuộc đồng sở hữu theo di chúc phải đồng thời tuân thủ các quy định của pháp luật về thừa kế và pháp luật về sở hữu chung. Trên thực tế, đây là trường hợp khá phổ biến nhưng cũng dễ phát sinh tranh chấp nếu không xác định rõ phạm vi di sản và quyền của các đồng sở hữu còn sống.

a. Điều kiện có hiệu lực của di chúc liên quan đến nhà đất đồng sở hữu:

Di chúc liên quan đến nhà đất đồng sở hữu chỉ được coi là hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 630). Bao gồm:

• Người lập di chúc có năng lực hành vi dân sự đầy đủ tại thời điểm lập di chúc;
• Việc lập di chúc là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
• Nội dung và hình thức của di chúc không trái pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Đối với nhà, đất là tài sản đồng sở hữu, người lập di chúc chỉ có quyền định đoạt đối với phần quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thuộc về mình và không được định đoạt phần quyền của các đồng sở hữu khác. Phần nội dung di chúc vượt quá phạm vi quyền sở hữu của người lập di chúc sẽ không có hiệu lực pháp luật.

b. Xác định phần di sản của người chết trong tài sản đồng sở hữu:

Trước khi chia thừa kế theo di chúc, cần xác định chính xác phần di sản của người chết trong khối tài sản đồng sở hữu. Việc xác định này có ý nghĩa quyết định đến phạm vi tài sản được chia thừa kế.

Trường hợp nhà đất thuộc đồng sở hữu theo phần, thì phần di sản được xác định căn cứ vào tỷ lệ sở hữu đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc theo thỏa thuận hợp pháp của các đồng sở hữu.

Trường hợp nhà đất thuộc đồng sở hữu chung hợp nhất (ví dụ: tài sản chung của vợ chồng) thì trước hết phải xác định phần quyền của người chết trong khối tài sản chung (thông thường là một nửa giá trị tài sản), ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Chỉ phần tài sản thuộc quyền của người chết mới được coi là di sản thừa kế để chia theo di chúc.

c. Thực hiện việc chia di sản thừa kế theo nội dung di chúc:

Sau khi xác định phần di sản của người chết trong nhà đất đồng sở hữu, việc chia thừa kế sẽ được thực hiện theo đúng nội dung của di chúc hợp pháp. Người được chỉ định hưởng thừa kế có quyền nhận phần di sản đó dưới các hình thức như:

• Nhận phần quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất trong khối tài sản đồng sở hữu;
• Nhận giá trị tương ứng với phần di sản nếu không thể chia bằng hiện vật;
• Thỏa thuận với các đồng thừa kế hoặc đồng sở hữu khác về phương thức phân chia cụ thể.

Trong trường hợp có nhiều người cùng được chỉ định hưởng di sản là nhà đất đồng sở hữu, các bên có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và tiến hành công chứng theo quy định để làm cơ sở đăng ký biến động quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.

1.2. Chia thừa kế theo pháp luật:

Chia di sản thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp người để lại di sản không lập di chúc, di chúc không hợp pháp, di chúc chỉ định không đầy đủ người thừa kế hoặc phần di sản không được định đoạt trong di chúc (Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015). Đối với nhà, đất thuộc đồng sở hữu, việc chia thừa kế theo pháp luật cần tuân thủ đồng thời các quy định về thừa kế và sở hữu chung nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan.

a. Xác định phạm vi di sản thừa kế trong nhà đất đồng sở hữu:

Tương tự như trường hợp chia theo di chúc, trước khi áp dụng quy định về thừa kế theo pháp luật thì cần xác định rõ phần quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất của người chết trong khối tài sản đồng sở hữu.

Nếu nhà đất thuộc đồng sở hữu theo phần, phần di sản được xác định theo tỷ lệ sở hữu của người chết đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận hoặc theo thỏa thuận hợp pháp giữa các đồng sở hữu.

Nếu nhà đất thuộc đồng sở hữu chung hợp nhất, đặc biệt là tài sản chung của vợ chồng thì trước hết phải xác định phần tài sản thuộc quyền sở hữu của người chết trong khối tài sản chung (Điều 33 Luật Hôn nhân gia đình 2014). Thông thường phần này được xác định là một nửa giá trị nhà đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Chỉ phần tài sản này mới được đưa vào khối di sản để chia thừa kế theo pháp luật.

b. Xác định hàng thừa kế và người được hưởng di sản:

Sau khi xác định phạm vi di sản, việc chia thừa kế theo pháp luật được thực hiện căn cứ vào hàng thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 651). Những người cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau, không phân biệt giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân hay khả năng lao động.

Trường hợp không còn ai ở hàng thừa kế thứ nhất thì di sản được chia cho những người ở hàng thừa kế tiếp theo. Việc xác định đúng hàng thừa kế có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính hợp pháp của việc phân chia di sản và hạn chế tranh chấp phát sinh.

c. Cách thức chia di sản thừa kế là nhà đất đồng sở hữu:

Đối với nhà đất là di sản thừa kế theo pháp luật, các đồng thừa kế có thể lựa chọn một trong các phương thức chia sau:

• Chia bằng hiện vật, tức là phân chia trực tiếp nhà, đất cho các đồng thừa kế nếu tài sản đủ điều kiện tách thửa hoặc phân chia quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai;
• Chia theo giá trị, bằng cách bán nhà, đất để chia số tiền thu được tương ứng với phần di sản mà mỗi người được hưởng;
• Một hoặc một số người thừa kế nhận toàn bộ nhà đất và thanh toán giá trị phần di sản cho các đồng thừa kế còn lại, trên cơ sở thỏa thuận và định giá tài sản.

Việc lựa chọn phương thức chia cần có sự thống nhất của các đồng thừa kế; nếu không đạt được thỏa thuận thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

2. Nguyên tắc chia di sản thừa kế trong trường hợp nhà đất đồng sở hữu:

Việc chia di sản thừa kế là nhà, đất thuộc đồng sở hữu không chỉ đơn thuần áp dụng các quy định về thừa kế mà còn phải tuân thủ các nguyên tắc chung của pháp luật về sở hữu tài sản. Các nguyên tắc này nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người thừa kế, đồng thời bảo vệ quyền của các đồng sở hữu còn sống và hạn chế tranh chấp phát sinh trong quá trình phân chia di sản.

a. Nguyên tắc tôn trọng ý chí của người để lại di sản:

Trong trường hợp người để lại di sản có lập di chúc hợp pháp, việc chia di sản thừa kế phải được thực hiện theo đúng ý chí của người lập di chúc. Đây là nguyên tắc cơ bản của pháp luật thừa kế nhằm bảo đảm quyền định đoạt tài sản của cá nhân.

Tuy nhiên, đối với nhà đất thuộc đồng sở hữu, ý chí của người để lại di sản chỉ được tôn trọng trong phạm vi phần quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thuộc về họ. Người lập di chúc không có quyền định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu của các đồng sở hữu khác. Mọi nội dung di chúc vượt quá phạm vi này đều không có hiệu lực pháp luật.

b. Nguyên tắc chỉ chia phần di sản thuộc quyền của người chết:

Nhà, đất đồng sở hữu thường bao gồm phần quyền của nhiều chủ thể khác nhau. Do đó, trước khi chia thừa kế, cần xác định rõ phần tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất của người chết trong khối tài sản chung.

Chỉ phần tài sản này mới được coi là di sản thừa kế để phân chia. Phần tài sản thuộc quyền của các đồng sở hữu còn sống không phải là di sản và không được đưa vào việc chia thừa kế, trừ trường hợp các đồng sở hữu có thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật.

c. Nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng sở hữu:

Việc chia di sản thừa kế không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đồng sở hữu còn sống. Các đồng sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng, quản lý và định đoạt phần tài sản thuộc quyền của mình theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp việc chia di sản có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng, sinh hoạt hoặc lợi ích hợp pháp của đồng sở hữu, việc phân chia cần được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người thừa kế và các đồng sở hữu.

d. Nguyên tắc ưu tiên thỏa thuận giữa các đồng thừa kế và đồng sở hữu:

Pháp luật luôn khuyến khích các bên liên quan thỏa thuận với nhau về phương thức chia di sản thừa kế là nhà đất đồng sở hữu. Thỏa thuận có thể được thực hiện dưới hình thức văn bản và công chứng theo quy định để làm cơ sở pháp lý cho việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Việc thỏa thuận không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn góp phần giữ gìn mối quan hệ gia đình và hạn chế tranh chấp kéo dài.

3. Các phương thức chia nhà đất đồng sở hữu là di sản thừa kế:

Sau khi xác định phạm vi di sản thừa kế và người được hưởng di sản, vấn đề quan trọng tiếp theo là lựa chọn phương thức chia nhà, đất đồng sở hữu sao cho phù hợp với quy định pháp luật và điều kiện thực tế. Tùy từng trường hợp cụ thể, việc chia di sản thừa kế có thể được thực hiện theo các phương thức sau:

3.1. Chia nhà đất đồng sở hữu bằng hiện vật:

Chia bằng hiện vật là phương thức ưu tiên áp dụng khi nhà, đất đủ điều kiện pháp lý và thực tế để phân chia. Theo đó, mỗi người thừa kế sẽ được nhận một phần nhà hoặc đất tương ứng với phần di sản mà mình được hưởng. Tuy nhiên, phương thức này chỉ có thể thực hiện khi:

• Thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai;
• Việc phân chia không làm thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật;
• Nhà ở có thể phân chia độc lập về kết cấu, công năng sử dụng.

Trong trường hợp nhà đất không đáp ứng điều kiện chia bằng hiện vật, các bên phải xem xét áp dụng phương thức chia khác nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các đồng thừa kế.

3.2. Chia nhà đất đồng sở hữu theo giá trị:

Chia theo giá trị được áp dụng khi nhà, đất không thể hoặc không nên chia bằng hiện vật. Theo phương thức này, nhà đất sẽ được định giá theo giá thị trường tại thời điểm chia, sau đó giá trị tài sản được phân chia cho các đồng thừa kế theo tỷ lệ di sản mà mỗi người được hưởng. Việc chia theo giá trị có thể được thực hiện thông qua:

• Bán nhà, đất cho người thứ ba rồi chia tiền thu được;
• Một hoặc một số người thừa kế nhận toàn bộ nhà đất và thanh toán phần giá trị tương ứng cho các đồng thừa kế còn lại.

Phương thức này giúp bảo đảm quyền lợi kinh tế của các bên trong trường hợp không thể phân chia tài sản hiện hữu.

3.3. Một người thừa kế nhận nhà đất và thanh toán giá trị cho các đồng thừa kế khác:

Trong thực tiễn, đây là phương thức được áp dụng khá phổ biến, đặc biệt khi nhà đất đang được một người trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định. Theo đó, người này sẽ nhận toàn bộ nhà đất và có nghĩa vụ thanh toán cho các đồng thừa kế khác phần giá trị di sản mà họ được hưởng.

Việc thanh toán có thể thực hiện một lần hoặc theo thỏa thuận nhưng cần được xác lập bằng văn bản rõ ràng và công chứng để bảo đảm giá trị pháp lý và tránh tranh chấp về sau.

3.4. Chia di sản thừa kế theo quyết định của Tòa án:

Trong trường hợp các đồng thừa kế không đạt được thỏa thuận về phương thức chia nhà đất đồng sở hữu, một hoặc nhiều bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Tòa án sẽ căn cứ vào:

• Quy định pháp luật về thừa kế, sở hữu chung và đất đai;
• Hiện trạng nhà đất;
• Nhu cầu sử dụng hợp pháp của các bên;
• Điều kiện thực tế của từng đương sự.

Trên cơ sở đó, Tòa án sẽ quyết định phương thức chia phù hợp, có thể là chia bằng hiện vật, chia theo giá trị hoặc buộc bán tài sản để chia tiền nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

THAM KHẢO THÊM:

• Quy định phân chia di sản thừa kế theo Bộ luật dân sự 2015
• Mẫu đơn yêu cầu chia di sản thừa kế gửi Tòa án mới nhất
• Cách phân chia di sản thừa kế khi bố lấy vợ hai, có con riêng