Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là tổng hợp các quy phạm pháp luật quy định nội dung, hình thức và các vấn đề liên quan của hợp đồng mua bán nhà ở; quyền và nghĩa vụ của giữa bên bán là chủ đầu tư dự án BĐS và bên mua là cá nhân hoặc tổ chức trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm, vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản:
Trong đó, hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản. Vì vậy, nó phải tuân thủ các nguyên tắc mà BLDS năm 2015 quy định đối với hợp đồng dân sự nói chung và phải tuân theo những quy định riêng của Luật Nhà ở về hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo Điều 430 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tà isarn là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Như vậy, trong quan hệ mua bán này người bán có nghĩa vụ chuyền quyền sở hữu tài sản về phương diện pháp lý cho người mua. Bản chất của việc mua bán tài sản là làm chất dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán của người bán, đồng thời phát sinh quyền sở hữu của người mua đối với tài sản đó. Ngược lại, người mua muốn sử dụng và sở hữu một tài sản thì phải có nghĩa vụ trả cho bên bán một số tiền (hoặc tài sản khác) là giá trị của tài theo thỏa thuận của các bên trong quá trình xác lập hợp đồng mua bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng: Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của nhà nước về nhà ở. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở theo đúng trình tự thủ tục do luật định.
Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên mà theo đó bên bán giao nhà và làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán. Trong đó, ít nhất một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản để mua bán một bất động sản nhất định nhằm tìm kiếm lợi nhuận.
Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung đó không trái với các quy định của pháp luật, không trái với đạo dức xã hội. Việc thỏa thuận này phải được lập thành văn bản công chứng, chứng thực ở cơ quan có thẩm quyền.
Không như các hàng hoá thông thường khác, quyền sở hữu nhà ở khi được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu của pháp luật về sở hữu như phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà ở đưa vào kinh doanh không nằm trong diện tranh chấp về quyền sở hữu. Nhà ở được đưa vào kinh doanh phải nằm trong diện đối tượng được phép kinh doanh, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các đối tượng tham gia vào giao dịch cũng phải đáp ứng được các điều kiện về quyền sở hữu, bên bán nhà phải là chủ sở hữu hoặc là người đại diện theo pháp luật dân sự, trong trường hợp là tổ chức phải có chức năng kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật.
Luật dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. BLDS năm 2015 tiếp tục khẳng định: “Tài sản là vật, tiền, giấy gờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bao gồm BĐS và động sản. BĐS và động sản có thể là tài sản tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Theo đó, nhà ở cũng là một tài sản nên việc thực hiện các giao dịch về nhà ở cũng tương tự như việc thực hiện các giao dịch về tài sản nói chung. Hay nói cách khác, hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là nhà ở, một loại tài sản có vai trò quan trọng trong đời sống và được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành, nên nó mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán nhà ở.
Vai trò đầu tiên của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản là cơ sở đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở. Với một hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì phát sinh các quyền, nghĩa vụ tương ứng và pháp luật bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ đó được thực thi. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao, Nhà nước tạo cơ sở cho các thủ tục chuyển quyền sở hữu được bảo đảm thực hiện nhanh gọn, đúng pháp luật. Thậm chí khi hợp đồng mua bán nhà ở ký kết nhưng vô hiệu thì pháp luật là cơ sở để giải quyết các vấn đề vô hiệu đó một cách nhanh chóng để đảm bảo quyền lợi của các bên khi đã tham gia mua bán nhà ở. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS là một đối tượng đặc biệt, do nhà ở thường có giá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống, sinh hoạt của người dân, thậm chí thị trường BĐS còn ảnh hưởng tới nền kinh tế của quốc gia. Chính vì vậy, pháp luật có những quy định chặt chẽ, cụ thể về nội dung, hình thức, đối tượng, thời hạn, các trình tự thủ tục có liên quan… nhằm đảm bảo tốt nhất quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Ví dụ về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng, khi đó công chứng viên có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ để xem xét các điều kiện khẳng định tính hợp pháp về đối tượng, nội dung của hợp đồng, về điều kiện chủ thể tham gia giao kết, trên cơ sở đó, công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp mới quyết định việc có công chứng hoặc chứng thực hay không, nếu nội dung của hợp đồng hợp pháp thì hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Ở giai đoạn này các công chứng viên, cán bộ tư pháp phải có trách nhiệm hướng dẫn các bên thực hiện đúng các điều kiện do pháp luật quy định để hợp đồng được ký kết hợp pháp (tránh được vấn đề hợp đồng vô hiệu về hình thức).
Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS còn là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Trong nền kinh tế thị trường, các bên tự nguyện tham gia giao dịch, tự nguyện cam kết, họ phải chịu sự ràng buộc bởi chính sự cam kết đó, thậm chí trong trường hợp nào đó các chủ thể còn thỏa thuận đặt ra hình thức phạt vi phạm khi không tự giác thực hiện nội dung đã cam kết (không trái pháp luật). Nếu bên nào vi phạm cam kết thì không những phải chịu bất lợi do pháp luật quy định, mà còn chịu các chế tài do chính các bên tham gia giao dịch đặt ra. Trong trường hợp chủ thể đã tự nguyện tham gia, dù có một số cam kết, thỏa thuận trong giao dịch có thể bất lợi cho chính họ nhưng không thể thoái thác hoặc từ chối thực hiện. Nếu từ chối thực hiện nghĩa vụ đã cam kết sẽ là căn cứ áp dụng các biện pháp chế tài buộc bên họ phải chịu những tổn thất nhất định. Với quy định chế tài trong giao dịch đã đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành, củng cố thái độ tích cực của chủ thể tham gia giao dịch và thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.
Khi có tranh chấp thì chính những cam kết mà các bên đã thỏa thuận đó cùng với quy định của pháp luật sẽ là căn cứ để xác định bên vi phạm, mức độ vi phạm, áp dụng biện pháp chế tài phù hợp.
Tại Việt Nam, trong một thời gian dài, các chính sách về nhà ở, đất đai có những biến động theo khuynh hướng khác nhau, đôi khi mâu thuẫn với nhau làm cho các tranh chấp về nhà ở diễn ra ngày càng gia tăng và phức tạp. Vì vậy, pháp luật kịp thời có những quy định thống nhất về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS giúp cho các vấn đề pháp lý, các tranh chấp liên quan kịp thời được giải quyết, xử lý.
Vai trò thứ ba của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS là tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Khi Nhà nước có những quy định chặt chẽ, tiến bộ, phù hợp thực tiễn, các chủ thể tham gia vào giao dịch về mua bán đều đạt được mong muốn của mình, lợi ích được đảm bảo thì càng khuyến khích họ tham gia, và từ đó thị trường BĐS phát triển, thay đổi theo chiều hướng tích cực. Từ đó, loại bỏ những yếu tố tiêu cực của nền kinh tế thị trường như: gian lận, lừa đảo, đầu cơ… tạo ra môi trường lành mạnh, mà ở đó quyền lợi chính đáng của người dân mà cụ thể là nhu cầu về nhà ở phải được ưu tiên lên hàng đầu. Sự phát triển của pháp luật về nhà ở nói chung và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng thúc đẩy hoạt động tự do mua bán, trao đổi nhà ở, đồng thời hạn chế được những trở ngại đối với quyền tự do giao kết hợp đồng, tự do thỏa thuận trên cơ sở các quy định chung về quyền, nghĩa vụ, khung giá đất, định mức xây dựng, giá vật liệu….
Ngoài ra, thông qua pháp luật về hợp đồng về mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS Nhà nước có thể quản lý dễ dàng, thuận lợi hơn hoạt động của các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng, quản lý quy mô, số lượng, chất lượng nhà ở, chủ sở hữu nhà ở… từ đó, có những chính sách quản lý và sự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình thực tế của đất nước.
2. Nguồn pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản:
Pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh BĐS chịu sự điều chỉnh của những văn bản pháp luật chủ yếu sau:
BLDS năm 2015: Quy định một cách khái quát về định nghĩa hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; các nguyên tắc kí kết hợp đồng. Đồng thời nó cũng quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh BĐS và chế tài xử lý.
LKDBĐS năm 2014: Là đạo Luật trực tiếp điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng. Trong đó, quy định cụ thể về nội dung, hình thức pháp lý của loại hợp đồng này; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng…
Luật Nhà ở năm 2014: Từ khi Luật Nhà ở năm 2005 ra đời đã phân loại nhà ở thành nhiều loại: nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà công vụ. Về cơ bản, trừ loại nhà ở công vụ; còn tất cả các loại nhà ở khác đều có thể đưa vào giao dịch trên thị trường. Nhưng để có thể trở thành đối tượng hợp pháp trong hợp đồng kinh doanh BĐS thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện được quy định của luật này. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở có những quy định cụ thể về điều kiện chủ thể, về nội dung, hình thức của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, trình tự, thủ tục giao dịch về nhà ở…
Ngoài ra, hợp đồng kinh doanh BĐS còn chịu sự điều chỉnh của các văn bản dưới luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các đạo luật trên đây. Đồng thời, nó cũng chịu sự điều chỉnh của một số luật chuyên ngành khác như:
3. Khái quát nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản:
* Chủ thể của hợp đồng
Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợp đồng mua bán nhà trong hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học trong và ngoài nước.
Theo lý luận chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó.
Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân. Pháp luật dân sự Việt Nam trước đây cùng thừa nhận các chủ thể truyền thống này. Tuy nhiên, theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình và tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhưng là chủ thể đặc biệt và hạn chế. Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là cá nhân, các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định của pháp luật. Do đó, trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có khả năng trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS. Trong đó, chủ thể tham gia chủ yếu các hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay là các cá nhân, hộ gia đình và pháp nhân kinh doanh BĐS. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì các chủ thể này phải đáp ứng các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định.
Theo ghi nhận của pháp luật thì trong quan hệ mua bán lúc nào cùng phải gồm có hai chủ thể chính. Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS cũng vậy, đó là bên mua nhà và bên bán nhà, nếu thiếu một trong hai chủ thể này thì không thể tạo nên một hợp đồng mua bán nhà ở.
– Bên bán
Trong hợp đồng mua bán tài sản, bên bán là cá nhân, tổ chức có năng lực hành vi và năng lực pháp luật đầy đủ. Họ phải là chủ sở hữu của tài sản đem bán hoặc là người được ủy quyền bán. Đối với trường hợp bên bán là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định.
Trong hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS thì bên bán chính là các doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam có chức năng kinh doanh BĐS đã bỏ vốn ra để đầu tư, tạo lập nhà ở nhằm mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận. Các doanh nghiệp và hợp tác xă này phải có vốn pháp định (không thấp hơn 20 tỷ đồng) theo quy định của pháp LKDBĐS và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định cua pháp luật về đầu tư. Nhà ở thương mại đem bán phải thuộc quyền sở hữu của các doanh nghiệp cỏ chức năng kinh doanh BĐS đầu tư xảy dựng, tức là nhà ở được tạo lập thông qua quá trình đầu tư, xây dựng phù hợp với các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, phát triển nhà ở thương mại.
Doanh nghiệp bán nhà ở thông qua người đại diện là thành viên của doanh nghiệp, có chức năng, quyền hạn rõ ràng. Trong quan hệ mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS thì nhà đầu tư đóng vai trò là người đã tạo lập ra các hàng hóa nhà ở để cung cấp cho thị trường. Các nhà đầu tư này rất quan trọng vì nếu như không có sự đầu tư thì sẽ không có hàng hóa là nhà ở và dĩ nhiên tất cả các hoạt động mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS sẽ không tồn tại.
Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, pháp luật hiện hành yêu cầu công ty phải thỏa mãn điều kiện về chứng chỉ hành nghề. Cụ thể như sau:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp: Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn là 05 năm.
Ngoài 2 điều kiện quan trọng kể trên, khi thành lập công ty kinh doanh bất động sản doanh nghiệp còn phải thỏa mãn các điều kiện cơ bản về việc thành lập một công ty như:
Tên công ty kinh doanh bất động sản phải bao gồm 2 thành tố: Loại hình công ty và tên riêng của công ty. Tên công ty không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với các công ty đã đăng ký trước đó và không thuộc những điều cấm trong việc đặt tên công ty.
Địa chỉ trụ sở chính của công ty kinh doanh bất động sản là địa điểm liên lạc của công ty trên lãnh thổ Việt Nam. Địa chỉ phải chi tiết rõ ràng và phải thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp. Trụ sở công ty kinh doanh bất động sản không được đặt địa chỉ tại chung cư có chức năng để ở.
Điều kiện về chủ thể thành lập và thành viên, cổ đông công ty kinh doanh bất động sản:
Điều kiện về chủ thể: Mọi tổ chức, cá nhân đều có quyền được mở công ty để tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trừ những trường hợp cấm không được kinh doanh được quy định tại khoản 2 Điều 18 Luật Doanh nghiệp 2014
Công ty TNHH 1 thành viên: Chỉ có 1 thành viên để thành lập công ty cũng chính là chủ sở hữu công ty. Thành viên sáng lập ở đây có thể là 1 tổ chức hoặc 1 cá nhân;
Công ty TNHH 2 thành viên trở lên cần tối thiểu 2 thành viên sáng lập là tổ chức hoặc cá nhân và không quá 50 thành viên;
Công ty cổ phần cần có tối thiểu 3 cổ đông tham gia sáng lập;
Công ty hợp danh có tối thiểu 02 thành viên hợp danh là chủ sở hữu chung của công ty
Ngoài ra tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể sẽ có các điều kiện khác kèm theo.
– Bên mua:
Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS cũng là một loại giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó chủ thể của hợp đồng dân sự phải là người có năng lực hành vi dân sự. Thuật ngữ “người” ở đây phải hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự: Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Ta có thể xét năng lực giao kết hợp đồng của các đối tượng này như sau:
Thứ nhất, chủ thể là cá nhân trong nước.
Đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này. Bản chất của việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của chủ thể tham gia giao dịch. Chỉ những người có năng lực hành vi dân sự mới có ý chí riêng và nhận thức được hành vi của họ để có thế tự mình xác lập, thực hiện các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch đồng thời tự chịu trách nhiệm trong giao dịch mà mình xác lập. Cho nên, giao dịch dân sự do cá nhàn xác lập chi có hiệu lực nếu phù hợp với mức độ năng lực hành vi dân sự của cá nhân.
+ Người từ đú 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp họ bị toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự; quyết định tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự. Nghĩa là họ có quyền tự mình đứng ra giao kết hợp đồng mua nhà trong hoạt động kinh doanh BĐS theo nhu cầu của mình.
+ Người từ đù 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì không được phép tự mình đứng ra xác lập các giao dịch, hợp đồng mua bán nhà ở của những người này phải được thực hiện thông qua người đại diện là người giám hộ hoặc người đại diện theo pháp luật.
+ Theo quy định tại Khoản 2, Điều 20 BLDS năm 2005 thì người từ đủ mười lăm tuồi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thề tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ở đây có nghĩa là đối với người từ đủ 15 tuồi đến dưới 18 tuổi chỉ được tự mình thực hiện các giao dịch dân sự khi họ có tài sản riêng và tài sản đó phải thuộc quyền sở hữu của họ, khi xác lập các giao dịch dân sự thì họ sử dụng phần tài sản riêng này để thực hiện nghĩa vụ tài sản phát sinh trong các giao dịch mà người đó đã xác lập, họ chỉ thực hiện nghĩa vụ đảm bảo trong số tài sản mà họ sở hữu. Như vậy. người thuộc đối tượng có thể xác lập hợp đồng mua nhà ở khi họ có tài sản riêng đủ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền nhà cho bên bán. Tuy nhiên tại Khoản 4, Điều 21 BLDS năm 2015 quy định: “Người từ đủ mười lăm tuồi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến BĐS, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý”. Như vậy, người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi không được phép tự xác lập hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS kể cả khi họ có tài sản riêng theo quy định của BLDS năm 2015.
+ Những người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự thì mọi giao dịch dân sự của những người này đều do người dại diện theo pháp luật xác lập. thực hiện và những người này không thể tự mình giao kết hợp đồng và không là chủ thể mua nhà trong hợp đồng mua nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Như vậy cá nhân phải có đù năng lực hành vi dân sự thi mới được tham gia xác lập quan hệ mua bán nhà ở. Pháp luật cũng không đòi hòi, bắt buộc cá nhân phái có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch.
Thứ hai, bên mua là tổ chức trong nước.
Căn cứ vào Khoản 3, Điều 119, Luật Nhà ở năm 2014 thì tổ chức trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh được quyền mua nhà ở. Đối với tổ chức có đăng ký kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam nếu có nhu cầu mua nhà ở thì vẫn được mua nhà ở thương mại mà trong trường hợp này không xét đến nơi đăng ký kinh doanh cũa tồ chức đó. Như vậy, các tổ chức trong nước có đăng ký kinh doanh hợp pháp thì đều có thể trở thành chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở. Tổ chức bao gồm pháp nhân, hộ gia đình và tổ hợp tác. Các đối tượng này mua nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS thông qua người đại diện (đại diện theo pháp luật, theo ủy quyền), người đại diện phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Người đại diện xác lập, thực hiện giao kết hợp đồng mua nhà ở nhân danh tổ chức mà người đó đại diện, làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác trong phạm vi nhiệm vụ của chủ thể đó được điều lệ hoặc pháp luật quy định.
Thứ ba, bên mua là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ờ nước ngoài nếu có nhu cầu về nhà ở và thuộc diện được phép sở hữu nhà ở theo pháp luật thì được phép mua nhà ở tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm 2 đối tượng là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) hoặc người có gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Trước khi Luật Nhà ở năm 2014 ra đời thì pháp luật Việt Nam còn khắt khe đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo quy định tại Điều I, Luật số 34/2009 sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 thì người Việt Nam người định cư ở nước ngoài phải thuộc các đối tượng được cơ quan có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì mới được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam (thông qua các hình thức như mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở).
Tuy nhiên Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 ra đời, thì những điều kiện ràng buộc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam nêu trên đã được lược bỏ đi rất nhiều. Đây là chính sách tạo điều kiện cho người Việt Nam xa quê hương trở về để sinh sổng và làm việc tại Việt Nam. Theo điều 119, Luật Nhà ở năm 2014 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ các điều kiện sau sõ có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
– Đủ năng lực hành vi dân sự như phân tích ở phần đối tượng là cá nhân trong nước.
– Thuộc các đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Nếu như người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng được hai yêu cầu trên thì sẽ có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đã đáp ứng được các điều kiện để được sở hữu nhà ở như đã phân tích trên thì được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Quy định này là một bước đột phá chiến lược thu hút Việt kiều của Việt Nam, phá dỡ các rào cản không cần thiết để những người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể trở về và cống hiến một cách tốt nhất cho đất nước.
– Thứ tư, bên mua là cá nhân, tổ chức nước ngoài.
Hiện nay, số lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng nhiều do đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài tham gia đầu tư, các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý giỏi có điều kiện sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam. Luật Nhà ở năm 2014 đã ghi nhận một cách cụ thể về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của đối tượng này tại một chương riêng. Theo đó các đối tượng sau sẽ được sở hữu nhà ở và thực hiện các giao dịch về nhà ở tại Việt Nam:
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan phải có giấy đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định cua Luật Nhà ở và pháp luật liên quan.
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài) phải có giấy đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, do đặc thù của các đối tượng mua nhà không phải công dân Việt nam, tổ chức của Việt Nam chính nên pháp luật Việt Nam cũng quy định một số điều kiện ràng buộc nhất định trong việc sở hữu cũng như giao dịch nhà ở. Theo đó, tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài phải tuân thủ các điều kiện sau:
Chỉ được mua không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có so dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu.
Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sơ hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Đối với tồ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tồ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp giấy chứng nhận và được ghi rõ trong giấy chứng nhận này.
Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thế tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.
* Đối tượng của hợp đồng
Trong hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS thì nhà ở chính là đối tượng của hợp đồng. Là phần diện tích nhà ở mà doanh nghiệp sẽ chuyển quyền sở hữu cho bên mua nhà. Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS có thể là nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự hoặc là căn hộ chung cư. Nhà ở được xây dựng dưới dạng riêng biệt và thuộc quyền sở hữu độc lập của chủ sở hữu nhà ở. Hoặc nhà ở được xây dựng liền kề, khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở loại này thì quyền sở hữu của người mua nhà chỉ được thừa nhận đối với phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của mỗi căn hộ, còn các phần diện tích còn lại sẽ thuộc quyền sử dụng chung của các căn hộ như là: Vách tường chung, hành lang chung, cầu thang thuộc quyền sử dụng chung….
– Nhà ở có sẵn
Tại thời điểm giao kết hợp đồng thì nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán giữa doanh nghiệp và bên mua nhà đã được xác định cụ thể. Bên mua nhà có thể trực tiếp quan sát, xác định được các đặc điểm về nhà ở, vị trí nhà ở… mà mình muốn xác lập. Nhà ở có sẵn có thể là sản phẩm của quá trinh xây dựng mới, dự án nhà ở đã hoàn thành hoặc do bên bán nhận chuyển nhượng, mua lại nhà ở từ các cá nhân, tổ chức khác.
– Nhà ở hình thành trong tương lai
Trước khi BLDS năm 2005 ra đời, thì khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai còn rất mập mờ và chưa rõ ràng. Điều 192 BLDS năm 1995 quy định: “Tài sản bao gồm vật có thực, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản”. Quy định này đã làm cho khái niệm tài sản theo pháp luật bị bó hẹp rất nhiều so với những loại tài sản trên thực tế được đưa vào giao dịch dân sự. Do có quan niệm cứng nhắc về tài sản như vậy nên khi các quan hệ mua bán nhà được hình thành trong tương lai đã diễn ra trong đời sống xã hội thì pháp luật dân sự Việt Nam lúc bấy giờ đã thiếu cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết vấn đề này. Để khắc phục những hạn chế này, BLDS năm 2005 tại Điều 163 quy định tài sản bao gồm: “Vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Với quy định này thì khái niệm tài sản đã được mở rộng rất nhiều, có tính khái quát cao, vì khi nói tài sản là vật ta có thể hiểu vật này có thể là vật hiện hữu, vật đang tồn tại thực tế hoặc là vật sẽ được hình thành chắc chắn trong tương lai.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà ở mà tại thời điểm xác lập giao dịch mua bán nó chi là một công trình đang được xây dựng chưa hình thành hoặc đang được hình thành theo hồ sơ dự án, bản vẽ thi công và tiến độ thi công cụ thể. Nhà ở hình thành trong tương lai do các nhà đầu tư kinh doanh BĐS tiến hành xây dựng để bán có thề là nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự hoặc là căn hộ chung cư.
Mua bán nhà hình thành trong tương lai là việc hợp đồng được giao kết vào thời điểm mà đối tượng hợp đồng chưa tồn tại, có thể là một công trình đang được xây dựng hoặc đang được hình thành theo hồ sơ dự án, bản vẽ thi công và tiến độ thi công cụ thể. Nhà ở hình thành trong tương lai do các nhà đầu tư kinh doanh BĐS tiến hành xây dựng đề bán bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự hoặc căn hộ chung cư.
Các nhà đầu tư chỉ được tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sờ hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Với hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có ưu điểm là doanh nghiệp bán nhà có thế góp được một khoản vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng để sử dụng cho việc đầu tư xây dựng nhà ở, người mua nhà có thể mua được nhà ở với giá thấp hơn so với giá nhà tại thời điểm nhà ở đã được xây dựng hoàn thành.
* Hình thức của hợp đồng
Hiện nay trên thực tế chúng ta bắt gặp rất nhiều loại hình hợp đồng kinh doanh được công nhận và có giá trị bắt buộc thực hiện như hợp đồng miệng, hợp đồng bằng văn bản, hợp đồng điện tử (qua mạng Internet)… Tuy nhiên, trong giao dịch kinh doanh BĐS nói chung và mua bán nhà ở nói riêng, do đặc thù của loại hàng hoá này là hàng hoá phải được đăng ký và có giá trị lớn, do vậy hiện nay chúng ta mới chỉ thừa nhận hợp đồng mua bán nhà ở phải được thể hiện bằng văn bản và phải đáp ứng các điều kiện về tính hợp pháp của loại hợp đồng này.
Nhà ở với tư cách là loại tài sản dặc hiệt có ảnh hưởng lớn đến đời sống của con người của xã hội. Vì thế, các giao dịch liên quan đến nhà ở nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng theo quy định của luật thực định Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới đều quy định hình thức của các giao dịch này phải thể hiện bằng văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản đã được pháp luật quy định từ thời Lý- Trần – Hồ (Từ thế ký XI đến thế ky XV). Trong đó, lần đầu tiên ruộng đất tư hữu được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản giữa tư nhân với nhau. Hình thức của hợp đồng đã được quy định cụ thể: nếu ruộng đất mà bán thì phải làm văn khế và có người làm chúng. Cả người bán và người mua đều phải điểm chỉ vào văn khế, được lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ 01 bản.
Điều 366 Bộ luật Hồng Đức tiếp tục quy định việc mua bán ruộng đất phải được lập bằng văn khế và có xã trưởng chứng kiến, nếu không các văn khế này không có giá trị, thậm chí còn bị phạt tiền tùy theo mức độ nặng nhẹ. Đây là những quy định mang tính chất nền móng vững chắc cho các quy định về hình thức của các giao dịch liên quan đến nhà ở, đất ở phải được thể hiện bằng văn bản và phải có chứng nhận cũa cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong pháp luật Việt Nam sau này.
Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005 thì “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Hình thức văn bản có chứng thực của hợp đồng giữ một vai trò quan trọng, đó là bằng chứng chứng minh sự tồn tài của hợp đồng, là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực và có giá trị đối kháng với người thứ ba, là một căn cứ pháp lý vững chắc để giải quyết mâu thuẫn giữa các bên khi có tranh chấp xảy ra.
Ngoài ra, pháp luật dân sự Việt Nam quy định: “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định” (Khoản 2, Điều 122 BLDS năm 2005 và Khoản 2, Điều 117 BLDS năm 2015). Có nghĩa là trong giao dịch dân sự nào mà pháp luật bắt buộc các bên lập thành hợp đồng theo hình thức nhất định, thì các bên khi lập hợp đồng, phải tuân theo hình thức đó, hay nói cách khác hình thức của hợp đồng chính là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều, 401 BLDS năm 2005 lại ghi nhận: “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Từ đó cho thấy mặc dù pháp luật có quy định một loại hợp đồng nào đó phái được lập thành văn bản, văn bản có công chứng, chứng thực nhưng hợp đồng sẽ không bị coi là vô hiệu nếu không tuân theo hình thức như luật định.
Tuy nhiên, theo quy định của luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở mà bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS thì không cần phải tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng.
* Hiệu lực của hợp đồng
Ngoài việc xét điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định chung của Điều 401 BLDS năm 2015 thì hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, BLDS lại không quy định thế nào là “hợp đồng được giao kết hợp pháp”, do đó phải áp dụng Điều 117 BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự vì hợp đồng là một trong những hình thức giao dịch dân sự.
Giao dịch dân sự được coi là có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
+ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
+ Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
