Như vậy các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của pháp luật là cơ sở định hướng cho chính sách nhà ở phát triển, phù hợp yêu cầu của luật nhà ở, chính sách phát triển nhà ở của Đảng, Nhà nước, trong thời kỳ đổi mới đất nước, thời kỳ công nghiệp hóa đất nước.
Mục lục bài viết
1. Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự:
Một trong những nguyên tắc quan trọng và đặc trưng trong giao dịch dân sự là tự do thỏa thuận. Điều này có nghĩa là các bên có quyền lựa chọn tham gia vào các quan hệ giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức phù hợp với ý chí của mình. Tuy nhiên, trong một trường hợp nhất định để bảo đảm an toàn pháp lý trong các giao dịch dân sự giữa các bên cũng như để bảo vệ trật tự pháp luật và lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia, có những giao dịch phải tuân theo những hình thức do pháp luật quy định. Trong đó giao dịch về mua bán nhà ở phải tuân theo hình thức luật định.
Hình thức giao dịch không chỉ được hiểu là hình thức thể hiện nội dung của giao dịch như bằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thể… mà còn cần được hiểu là cả những thủ tục về hình thức như phải có xác nhận của công chứng, chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép.
Tuy nhiên, hiện nay các nhà khoa học pháp lý cũng như các nhà lập pháp quan tâm đó là hình thức của giao dịch có ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch hay không, nó có phải là điều kiện bất di bất dịch để xác định giao dịch dân sự vô hiệu hay không. Về vấn đề này, pháp luật của nước ta cũng như các nước trên thế giới có những quan điểm và cách tiếp cận khác nhau. Thông thường pháp luật của các nước trên thế giới quy định giao dịch phải tuân thủ các quy định về hình thức theo các khuynh hướng sau: Khuynh hướng thứ nhất là, đòi hỏi một số giao dịch phải được thể hiện bằng hình thức nhất định, nếu vi phạm hình thức thì giao dịch đó sẽ vô hiệu. Trong đó đại diện là: Cộng hòa Liên bang Đức, Thái Lan… Trong pháp luật của Đức những đòi hỏi đầu tiên đưa ra là khi giao kết giao dịch phải tuân thủ nghiêm ngặt những điều kiện về hình thức, nếu không tuân thủ quy định này, thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu tuyệt đối. Pháp luật Thái Lan lại quy định: “Một hành vi pháp lý không theo đúng hình thức quy định của pháp luật thì vô hiệu”. Việc đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt điều kiện về hình thức nhằm bảo vệ những người không có kinh nghiệm đối mặt với những tình huống bất ngờ và cũng là cơ sở để tạo nên chứng cứ khi có tranh chấp và góp phần bảo đảm an toàn trong giao lưu dân sự. Khuynh hướng thứ hai là, không coi hình thức là điều kiện xác định hiệu lực của bất kỳ một giao dịch nào. Trong các nước đó phải kể đến pháp luật của Trung Quốc. Luật hợp đồng của Trung Quốc quy định:
trường hợp hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật, thì có sự phân biệt cách xử lý, nếu trong trường hợp các bên chưa thực hiện nghĩa vụ chủ yếu thì hợp đồng bị coi là chưa xác lập; đối với trường hợp mà các bên đã thực hiện nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mà được phía bên kia chấp nhận thì có nghĩa là hợp đồng đã được xác lập và có giá trị bắt buộc đối với các bên.
Trong BLDS Pháp không có một điều khoản nào quy định khi hợp đồng không tuân thủ các quy định về hình thức thì sẽ dẫn tới vô hiệu. Theo BLDS của Nhật Bản thì về nguyên tắc tự do giao dịch dân sự thừa nhận cả việc tự do lựa chọn hình thức giao kết. “Mặc dù nhà nước yêu cầu tuân thủ hình thức đặc biệt, thì giao dịch pháp lý vẫn hoàn toàn có đặc điểm không theo một hình thức bắt buộc nào”. Việc quy định một giao dịch phải có hình thức là nhằm lưu ý các bên thận trọng hơn khi giao kết và đảm bảo tính rõ ràng của tồn tại giao dịch, “Trong trường hợp các bên tham gia giao dịch không tuân thủ các quy định về hình thức, thì cũng không coi giao dịch đó là vô hiệu”.
Nhìn chung, tuy có những điểm khác nhau trong quan điểm về ảnh hưởng của hình thức đến hiệu lực của giao dịch, nhưng tất cả các hệ thống pháp luật đều nhìn nhận tới sự cần thiết phải bảo vệ đối với giao dịch dân sự. Vì thế nên tất cả các hệ thống luật đều đưa ra các đòi hỏi về hình thức đối với giao dịch, nhưng cũng có nước không chỉ quy định hình thức bằng văn bản, mà còn quy định hình thức có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bộ luật dân sự Pháp hiện hành có nhiều “Thiên”, “Chương”, quy định về
2. Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự:
Nếu hợp đồng mua bán bất động sản quy định rõ kích thước và diện tích bất động sản đem bán, thì bên bán phải giao cho bên mua bất động sản đúng với các số liệu đã nêu trong hợp đồng, nếu bên mua yêu cầu. Ngược lại nếu diện tích bất động sản lớn hơn số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên mua có thể rút khỏi hợp đồng hoặc trả thêm phần vượt trội đó.
Pháp luật dân sự Pháp quy định về vấn đề dịch quyền, những dịch quyền có thể suy đoán, dịch quyền đương nhiên đối với bất động sản được giao dịch. Đồng thời đối với những “khuyết tật xây dựng của bất động sản”, bên bán một bất động sản sẽ xây không được miễn trách nhiệm về những khuyết tật xây dựng thấy rõ trước khi bàn giao nhận công trình hoặc trong vòng một tháng, kể từ khi bên mua chiếm hữu. Bên mua không được hủy bỏ hợp đồng hoặc bớt tiền nếu bên bán tự nhận nghĩa vụ sửa chữa khuyết tật.
Pháp luật dân sự của Pháp còn ghi nhận cả về nghĩa vụ của bên bán về việc kể từ khi giao nhận công trình, bên bán bất động sản sẽ xây phải chịu trách nhiệm đối với chủ công trình về những nghĩa vụ mà các kiến trúc sư, các nhà thầu và những người khác có ký hợp đồng dịch vụ với chủ công trình phải chịu trách nhiệm. Các chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản cũng có quyền được hưởng bảo đảm. Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự của pháp luật thế giới có nội dung quan trọng về giao dịch không được trái pháp luật và đạo đức, xã hội.
Trong giao dịch dân sự, sự tự do thể hiện ý chí của các chủ thể tham gia giao dịch là nguyên tắc chủ yếu, đặc trưng và được pháp luật thừa nhận, nhưng không phải tự do đó là vô tận và không bị cản trở bởi bất kỳ lý do gì. Trong trường hợp vì lợi ích công cộng, vì lợi ích quốc gia, Nhà nước có thể đưa ra một số hạn chế đối với quyền tự do tham gia của các cá nhân, tổ chức trong xã hội. Phần lớn các nước trên thế giới đều không thừa nhận các giao dịch mà trong đó nội dung của chúng trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội, tức là những giao dịch trái pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội đều bị vô hiệu.
Luật hợp đồng của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, các hành vi pháp lý nhằm thực hiện những việc trái với trật tự công cộng và trái với đạo đức bị coi là vô giá trị và không có hiệu lực. BLDS và thương mại Thái Lan quy định: “Một hành vi pháp lý bị vô hiệu nếu mục tiêu của nó rõ ràng là bị pháp luật ngăn cấm hoặc không thể thực hiện được, hoặc trái với trật tự công cộng hoặc trái với đạo đức”; Tuy nhiên, pháp luật mỗi nước có đặc điểm riêng nên quy định khác nhau về trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội, thậm chí trong cùng một nước thì nó còn tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử nhất định.
Khoa học pháp lý nêu ra các căn cứ sau đây để xem xét một hành vi pháp lý trái pháp luật và trái với trật tự công cộng, đạo đức xã hội hay không:
– Mục đích chủ yếu của giao dịch pháp lý có trái với pháp luật, trái với trật tự công cộng, đạo đức – xã hội;
– Có hạn chế trong các quy định của pháp luật về mục đích chủ yếu của giao dịch pháp lý;
– Vi phạm nguyên tắc pháp luật và đạo đức – xã hội do giao dịch pháp lý có điều kiện;
– Động cơ của giao dịch trái với pháp luật và đạo đức – xã hội.
3. Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở:
Pháp luật là phương tiện để bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành của xã hội, pháp luật là công cụ quản lý Nhà nước, tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển xã hội một cách lành mạnh, góp phần bồi đắp và tạo ra những nền giá trị mới cho đời sống xã hội.
Trước hết pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp xảy ra
Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước không bắt buộc các chủ thể tham gia giao dịch với ai, nội dung gì…, nhưng khi các bên đã tự nguyện tham gia giao dịch, tự nguyện cam kết, họ phải chịu sự ràng buộc bởi chính sự cam kết đó, thậm chí trong trường hợp nào đó các chủ thể còn thỏa thuận đặt ra hình thức phạt vi phạm khi không tự giác thực hiện nội dung đã cam kết. Nếu bên nào vi phạm cam kết thì không những phải chịu bất lợi do pháp luật quy định, mà còn chịu các chế tài do chính các bên tham gia giao dịch đặt ra. Trong trường hợp chủ thể đã tự nguyện tham gia, dù có một số cam kết, thỏa thuận trong giao dịch có thể bất lợi cho chính họ nhưng không thể thoái thác hoặc từ chối thực hiện. Nếu từ chối thực hiện nghĩa vụ đã cam kết…, sẽ là căn cứ áp dụng các biện pháp chế tài buộc bên họ phải chịu những tổn thất nhất định. Với quy định chế tài trong giao dịch đã đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành, củng cố thái độ tích cực của chủ thể tham gia giao dịch và thực hiện nghĩa vụ đã cam kết. Khi có tranh chấp thì chính những cam kết mà các bên đã thỏa thuận đó sẽ là chứng cứ quan trọng để xác định xem ai là người vi phạm, mức độ vi phạm, cần phải áp dụng biện pháp chế tài như thế nào cho phù hợp. Nếu trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, thì cam kết đóng vai trò quan trọng xác định lỗi của các bên tham gia, trên cơ sở đó xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với bên vi phạm khi giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu.
Vai trò thứ hai là, là cơ sở đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên khi các bên có quyền tự do tham gia giao dịch về nhà ở. Với một hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì phát sinh các quyền, nghĩa vụ tương ứng và pháp luật bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ đó được thực thi, đó là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển giao, Nhà nước tạo cơ sở cho các thủ tục sang tên được bảo đảm thực hiện nhanh gọn đúng pháp luật. Thậm chí khi hợp đồng mua bán nhà ở ký kết nhưng vô hiệu thì pháp luật là cơ sở để giải quyết các vấn đề vô hiệu đó một cách nhanh chóng để đảm bảo quyền lợi của các bên khi đã tham gia vào quan hệ dân sự. Đó chính là những cơ sở thúc đẩy các quan hệ dân sự phát triển. Vai trò thứ ba là, Hợp đồng mua bán nhà ở với những quy định chặt chẽ, tiến bộ, phù hợp thực tiễn sẽ là điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Khi các chủ thể tham gia vào giao dịch về mua bán, thì có cùng lợi ích, lợi ích được đảm bảo thì càng khuyến khích họ tham gia, và từ đó thị trường bất động sản phát triển, thay đổi theo chiều hướng tích cực, loại bỏ những yếu tố tiêu cực của nền kinh tế thị trường như: gian lận, lừa đảo, đầu cơ..tạo ra môi trường lành mạnh, mà ở đó nhu cầu về nhà ở phải được ưu tiên lên hàng đầu. Sự phát triển của pháp luật về nhà ở thúc đẩy hoạt động tự do mua bán, trao đổi nhà ở, đồng thời hạn chế được những trở ngại đối với quyền tự do giao kết hợp đồng, tự do thỏa thuận trên cơ sở các quy định chung về quyền, nghĩa vụ, khung giá đất, định mức xây dựng, giá vật liệu…. Quan hệ pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tạo điều kiện cho quy định pháp luật của nhà nước ổn định, đúng đắn và có định hướng. Tập hợp những bản án giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán, về vấn đề vô hiệu, cách thức giải quyết là những giá trị thực tiễn, trên cơ sở đó cơ quan lập pháp tập hợp, nghiên cứu và đưa ra những quy định sửa đổi pháp luật cho phù hợp với thực tiễn. Với những quy định về chủ thể, nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là cơ sở cho mỗi cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch mua bán có cơ sở để áp dụng, đồng thời thỏa thuận nội dung giao dịch không trái pháp luật, đạo đức, xã hội.
Ví dụ như: Quan hệ mua bán nhà ở là một quá trình mà điểm bắt đầu là khi một trong các bên mua hoặc bên bán đưa ra lời đề nghị giao kết hợp đồng và kết thúc khi các bên hoàn thành xong các quyền và nghĩa vụ mà họ thỏa thuận trong hợp đồng nếu hợp đồng không bị vô hiệu.
Theo quy định pháp luật thì:
Hợp đồng mua bán nhà ở được xác định là bên mua và bên bán giao kết với nhau khi bản hợp đồng đó được chứng nhận, chứng thực của cơ quan Công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp Huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn trừ trường hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở.
Thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực được coi là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở.
Trước hết về thủ tục mua bán nhà ở là việc các bên đem hợp đồng đi công chứng hoặc chứng thực. Khi đó công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ để xem xét các điều kiện khẳng định tính hợp pháp về đối tượng, nội dung của hợp đồng, về điều kiện chủ thể tham gia giao kết, trên cơ sở đó, công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp mới quyết định việc có công chứng hoặc chứng thực hay không, nếu nội dung của hợp đồng hợp pháp thì hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Ở giai đoạn này các công chứng viên, cán bộ tư pháp phải có trách nhiệm hướng dẫn các bên thực hiện đúng các điều kiện do pháp luật quy định để hợp đồng được ký kết hợp pháp (tránh được vấn đề hợp đồng vô hiệu về hình thức).
Vai trò thứ tư là góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản Chế định giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng để các chủ thể khi tham gia giao dịch nghiêm túc thực hiện, tránh không vi phạm quy định của Nhà nước. Nếu một hoặc các bên tham gia vi phạm thì giao dịch dân sự bị vô hiệu, bên vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể gây bất lợi cho chính họ, ví dụ, bị phạt cọc (nếu các bên có thỏa thuận), bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm của họ gây ra, hủy giao dịch… Việc quy định này có ý nghĩa khắc phục những thiệt hại cho bên bị vi phạm, đồng thời còn tạo nên sự công bằng cho xã hội và cũng là những lời cảnh báo cho các chủ thể khi họ tham gia giao dịch, tạo thái độ nghiêm túc của các chủ thể trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về giao dịch và nội dung của giao dịch do các chủ thể tham gia xây dựng nên, tạo ra sự ổn định trong giao lưu tài sản, góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản.
“Hình thức phát triển nhà ở là phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân”. Các hình thức phát triển này để triển khai được thì một trong những yếu tố khi áp dụng thực tiễn là hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ thể ở đây là cá nhân và pháp nhân kinh doanh bất động sản và hai chủ thể đặc biệt là hộ gia đình và tổ hợp tác, bên cạnh đó một chủ thể đặc biệt khác cũng tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở là nhà nước.
