Phân lô bán nền là gì? Điều kiện, thủ tục phân lô bán nền?

1. Phân lô bán nền là gì? 

Phân lô bán nền được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Theo quy định của pháp luật việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác. Thực tế, việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng này đã được Nhà nước cấp phép. 

Đất phân lô bán nền được hiểu là khu đất mà đã được quy hoạch thành các lô có diện tích nhất định và chưa tiến hành xây dựng. Ngay sau khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất nền phân lô theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật, chủ sở hữu sẽ hoàn toàn có quyền triển khai xây dựng công trình.

2. Điều kiện phân lô bán nền đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê, như sau: 

Thứ nhất, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm các điều kiện sau: 

Một là, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện khi nhận chuyển nhượng người dân nên kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Hai là, Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm: 

– Các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;

– Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; 

– Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Ba là, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; Các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng.

Bốn là, Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại mục thứ hai dưới đây;

Năm là, Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Thứ hai, chủ đầu tư dự án xây dựng để bán kết hợp cho thuê, xây dựng để kinh doanh nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; 

Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;

Tại các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Thứ ba, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

Thứ tư, các cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Như vậy, cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô, bán nền theo quy định luật Đất đai mà chỉ có các chủ đầu của các dự án xây dựng mới pháp luật quy định việc thực hiện việc phân lô, bán nền và chỉ có những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới được thực hiện việc phân lô, bán nền, còn những dự án không đủ điều kiện phân lô, bán nền thì không được thực hiện. Do đó, để biết chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không thì quý bạn đọc cần phải kiểm tra lại các điều kiện theo quy định pháp luật.

Đồng thời, quý bạn đọc cần kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh như sau: 

Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Có đăng ký quyền công trình xây dựng gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Trường hợp với công trình, nhà xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Theo quy định của pháp luật về đất đai có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Đất trong thời hạn sử dụng đất;

3. Thủ tục phân lô bán nền đất:

Trước khi tiến hành thủ tục phân lô bán nền đất áp dụng đối với các trường hợp quý bạn đọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền cần tìm hiểu kỹ điều kiện của chủ đầu tư dự án như đã phân tích tại mục 2.1 nêu trên. 

Thủ tục phân lô bán nền đất được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Quý bạn đọc tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng mua dự án phân lô bán nền đất;

Bước 2: Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì quý bạn đọc tiến hành đến chi cục thuế nơi có đất để kê khai nghĩa vụ tài chính;

Bước 3: Sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên năng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Chú ý:

– Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực quý bạn đọc phải tiến hành đăng ký sang tên;

– Khi được đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đã hoàn thành.

– Ngoại trừ, trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên) thì trường hợp còn lại hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định.

4. Cần làm gì để loại trừ rủi ro khi thực hiện thủ tục phân lô bán nền đất?

Hiện nay, thực tế nhiều trường hợp gặp rủi ro khi thực hiện xong thủ tục phân lô bán nền đất mà không tìm hiểu kỳ chủ đầu tư, cá nhân, tổ chức có đáp ứng điều kiện thực hiện thủ tục phân lô bán nền đất theo quy định pháp luật dẫn đến quyền, lợi bị ảnh hưởng rất lớn. Do đó, để tránh rủi ro thì người nhận chuyển nhượng cần xem xét kỹ các nội dung sau:

– Trường hợp nếu không ký hợp đồng đặt cọc thì quý bạn đọc không chuyển tiền cho bên chuyển nhượng;

– Quý bạn đọc nên tiến hành kiểm tra một số thông tin của bên chuyển nhượng (bên bán) như:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền cho Chủ đầu tư;

+ Bên chuyển nhượng là chủ đầu tư của dự án hay là bên môi giới.

– Quý bạn đọc nên tiến hành kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

– Kết cấu hạ tầng thực tế phải đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật:

–  Các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;

– Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; 

– Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Như vậy, khi quý bạn đọc tiến hành việc mua đất phân lô bán nền phải chú ý đến việc đáp ứng điều kiện riêng theo quy định pháp luật; các trường hợp không đáp ứng đầy đủ điều kiện này thì không được chuyển nhượng.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Nghị định 148/2020/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;