Phân biệt khung giá đất Nhà nước và giá đất cụ thể theo thị trường

Khung giá đất của Nhà Nước và Giá đất theo thị trường luôn luôn có sự chênh lệnh và đòi hỏi các Nhà làm Luật phải linh hoạt trong việc định giá để có thể tránh những thất thoát có thể xảy ra và cân bằng, giữ được giá trị của đất đai. Vậy sự khác biệt giữa khung giá đất nhà nước và giá đất theo thị trường khác nhau như thế nào ? Qua bài viết này, Luật Dương Gia sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn.

Cơ sở pháp lý 

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Nghị định 44/2015/NĐ-CP

1. Thẩm quyền của nhà nước về Khung giá đất, Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể

Khoản 2 Điều 18.Luật đất đai quy định

2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể

Như vậy khung giá đất, bảng giá đất và quyết đinh giá đất

2. Khung giá đất được pháp luật hiện hành quy định nội dung như thế nào?

Điều 7 Nghị định 44/2015/NĐ-CP  Nội dung khung giá đất

Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:

a) Nhóm đất nông nghiệp:

– Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Khung giá đất trồng cây lâu năm;

– Khung giá đất rừng sản xuất;

– Khung giá đất nuôi trồng thủy sản;

– Khung giá đất làm muối.

b) Nhóm đất phi nông nghiệp:

– Khung giá đất ở tại nông thôn;

– Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

– Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

– Khung giá đất ở tại đô thị;

– Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;

– Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị sau đây:

a) Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Việc quy định khung giá đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.

b) Các loại đô thị gồm: Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V.

Việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác định theo vùng kinh tế và loại đô thị.

Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.

3. Những quy định chung về Khung giá đất như sau

Điều 113 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”

Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

Hiện nay, việc xây dựng khung giá đất sẽ cũng xác định theo từng loại đất thì thông thường việc quy định nội dung khung giá đất để quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:

Đối với những nhóm đất nông nghiệp thì bao gồm các khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Khung giá đất trồng cây lâu năm; Khung giá đất rừng sản xuất; Khung giá đất nuôi trồng thủy sản; Khung giá đất làm muối.

Đối với các nhóm đất phi nông nghiệp thì cũng có các khung giá đất như đất ở tại nông thôn; Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Khung giá đất ở tại đô thị; Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;– Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

2. Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị sau đây: Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Hiện nay, khi các cơ quan nhà nước quy định các khung giá đất nông nghiệp hoặc khung giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế đã được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, các xã trung du, các xã miền núi.

Ở nước ta có các loại đô thị bao gồm các loại như sau: Đô thị loại đặc biệt, đô thi loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V. Do đó, việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại các đô thị cũng được xác định theo vùng kinh tế và các loại đô thị để làm căn cư để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định bảng giá đất tại địa phương theo quy định của pháp luật.

4. Gíá đất theo quy định của pháp luật là gì?

Căn cứ vào Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định

“19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”

5. Nguyên tắc xác định giá đất theo pháp luật

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Theo quy định tại điều 112 của Luật đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

“a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”

Như vậy, Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Và các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Việc pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa bàn. Và thông thường giá đất được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh về bảng giá đất

6. Phương pháp định giá đất theo pháp luật hiện hành

Theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất như sau:

“Điều 4. Phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

Như vậy, việc xác định nguyên tắc và phương pháp định giá đất rất quan trọng vì nó  được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

7. Giá đất theo thị trường

Rất khó để có thể xác định chính xác giá đất theo thị trường vè độ chenh lếch của giá đất thị trường với khung giá đất của nhà nước.có thể thấp hơn hoặc thấp hơn nhiều. Hiện nay Nhà nước không quy định về vấn đề này, giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê…

8. Cách xác định giá đất thị trường chuẩn xác

Để xác định được giá đất thị trường thực ra không quá khó. Các nhà đầu tư sẽ có nhiều cách khác nhau hoặc kết hợp các yếu tố dưới đây

– Thẩm định giá đất thị trường từ nhiều nguồn thông tin khác nhau

Nếu muốn biết giá trị chính xác của sản phẩm đất nền là gì thì cần phải biết cách để tham khảo nhiều nguồn thông tin khác nhau.. Đồng thời xem xét khu vực bạn đầu tư giá của sản phẩm này như thế nào và đưa ra mức giá chung nhất.

 – Xác định vị trí của sản phẩm

Vị trí của sản phẩm chính là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến mức giá. Chẳng hạn như xem xét những miếng đất bạn đang có ý định nhắm đến xem nó đang ở vị trí nào? Nếu là vị trí mặt đường đương nhiên giá trị sẽ cao hơn so với không phải là mặt đường hoặc trong ngõ, trong hẻm. Vì thế cần phải cân nhắc để giúp mình đưa ra mức giá bán hoặc xác định mức giá mua đó có phù hợp hay không.

– Xem xem giá đất theo luật định

Giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành cũng là yếu tố đáng chú ý. Mức giá ban hành mặc dù có thể không đảm bảo về yếu tố thực tế nhưng bạn cần xem xét để biết giá đất thay đổi như thế nào và mặt bằng chung của khu vực này mức giá đang ra sao.

– Tham khảo giá từ ngân hàng, công ty bất động sản

Cách thứ tư để xác định giá nhà đất thị trường chính là xem bảng khảo sát nhà đất của các ngân hàng cũng nưh các công ty bất động sản. Vì ngân hàng thường hay được vay vốn thế chấp tài sản nên thông qua việc thẩm định giá đất mà họ cho vay một mức nhất định nào đó. Ngoài ra các công ty bất động sản cũng là một trong những nguồn tham khảo giá hợp lý vì họ cần thông tin tư vấn cho nhà đầu tư. Trần Văn Toản BDS cũng là 1 ví dụ để bạn tham khảo giá để chọn cho mình sản phẩm đầu tư phù hợp nhất.

– Phân loại sản phẩm

Sản phẩm nhà đất thị trường cũng còn phụ thuộc vào tình trạng của sản phẩm. Chẳng hạn như một dự án căn hộ cao cấp nào đó, tình trạng căn hộ ra sao, còn mới hay đã bị sửa chữa… cũng là yếu tố gây ảnh hưởng tới giá sản phẩm. Vì thế khi xác định giá đất thì cần phải xem cả hiện trạng của sản phẩm đang ở mức nào.

 – Khảo sát và so sánh

Cách cuối cùng nhà đầu tư có thể thực hiện chính là tự mình khảo sát và so sánh. Nếu như việc khảo sát, so sánh có hiệu quả, bạn sẽ biết mức giá đất hiện tại ra sao. từ đó có thể đưa ra được các quyết định phù hợp để có thể quyết định xem mình nên đầu tư như thế nào thì hợp lý nhất.