Các giao dịch về bất động sản luôn được quan tâm, vậy làm sao để phân biệt hoạt động cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất? Vậy giữa hai hoạt động này khác nhau như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ vấn đề này.
Mục lục bài viết
1. Phân biệt giữa cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định còn bên thuê sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi đã hết thời hạn thuê. Cho thuê lại quyền sử dụng đất nghĩa là một cá nhân, tổ chức sẽ cho thuê lại đất đã thuê. Theo đó, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, bên cho thuê lại giao đất cho bên thuê lại sử dụng trong một thời hạn nhất định và phải sử dụng đúng mục đích, có nghĩa vụ trả tiền thuê và trả lại đất khi đã hết thời hạn.
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất giống nhau về một số đặc điểm chẳng hạn như hình thức của hợp đồng đều phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc công chứng, chứng thực, nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất cũng bao gồm các thông tin như: tên địa chỉ của các bên, quyền nghĩa vụ của các bên, diện tích vị trí ranh giới và tình trạng đất thuê, giá thuê phương thức thời hạn thanh toán, quyền của người thứ ba đối với đất thuê, trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.
Ngoài ra, giữa cho thuê và cho thuê lại sẽ có một số điểm khác như sau:
1.1. Điều kiện cho thuê:
Về điều kiện thì giữa cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất đều có những điều kiện đó là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, thì việc cho thuê lại quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng điều kiện đó là nếu đất cho thuê lại là đất của Nhà nước thì người có quyền sử dụng đất Nhà nước cho thuê được phép cho thuê lại theo quy định của luật đất đai còn nếu đất cho thuê lại là đất thuê từ một cá nhân, tổ chức có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc cho thuê lại phải được chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó đồng ý.
1.2. Chủ thể cho thuê:
Về chủ thể cho thuê thì đối với cho thuê thì người cho thuê là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền để thực hiện việc cho thuê, hoặc có thể là Nhà nước cho thuê. Còn đối với cho thuê lại thì chủ thể cho thuê lại là người đi thuê của người khác và được sự đồng ý của người đó thì mới được cho thuê lại, riêng đối với đất đai thì chủ thể được cho thuê lại nếu đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê một lần.
2. Mẫu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————
HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
Căn cứ Quyết định số…ngày…tháng …năm…của Ủy ban nhân dân…về việc cho thuê đất…..
Hôm nay, ngày … tháng … năm … tại…, chúng tôi gồm:
I. Bên cho thuê đất:….
II. Bên thuê đất là: …..
(Đối với hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ, địa chỉ theo số chứng minh nhân dân/căn cước công dân/số định danh cá nhân …;đối với cá nhân thì ghi tên cá nhân, địa chỉ theo số chứng minh nhân dân/căn cước công dân/ định danh cá nhân, tài khoản (nếu có); đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, họ tên và chức vụ người đại diện, số tài khoản…..).
III. Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với các điều, khoản sau đây:
Điều 1. Bên cho thuê đất cho Bên thuê đất thuê khu đất như sau:
1. Diện tích đất ….. m2(ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị là mét vuông)
Tại … (ghi tên xã/phường/thị trấn;huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh; tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cho thuê).
2. Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính (hoặc tờ trích đo địa chính) số …, tỷ lệ … do ….lập ngày … tháng … năm … đã được … thẩm định.
3. Thời hạn thuê đất … (ghi rõ số năm hoặc số tháng thuê đất bằng số và bằng chữ phù hợp với thời hạn thuê đất), kể từ ngày … tháng … năm … đến ngày … tháng … năm …
4. Mục đích sử dụng đất thuê:….
Điều 2. Bên thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo quy định sau:
1. Giá đất tính tiền thuê đất là … đồng/m2/năm,(ghi bằng số và bằng chữ).
2. Tiền thuê đất được tính từ ngày… tháng … năm…..
3. Phương thức nộp tiền thuê đất: …..
4. Nơi nộp tiền thuê đất: …..
5. Việc cho thuê đất không làm mất quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và mọi tài nguyên nằm trong lòng đất.
Điều 3. Việc sử dụng đất trên khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi tại Điều 1 của Hợp đồng này …..
Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của các bên
1. Bên cho thuê đất bảo đảm việc sử dụng đất của Bên thuê đất trong thời gian thực hiện hợp đồng, không được chuyển giao quyền sử dụng khu đất trên cho bên thứ ba, chấp hành quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, Bên thuê đất có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp Bên thuê đất bị thay đổi do chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tài sản gắn liền với đất thuê….. thì tổ chức, cá nhân được hình thành hợp pháp sau khi Bên thuê đất bị thay đổi sẽ thực hiện tiếp quyền và nghĩa vụ của Bên thuê đất trong thời gian còn lại của Hợp đồng này.
3. Trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực thi hành, nếu Bên thuê đất trả lại toàn bộ hoặc một phần khu đất thuê trước thời hạn thì phải thông báo cho Bên cho thuê đất biết trước ít nhất là 6 tháng. Bên cho thuê đất trả lời cho Bên thuê đất trong thời gian 03 tháng, kể từ ngày nhận được đề nghị của Bên thuê đất. Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt bằng.
4. Các quyền và nghĩa vụ khác theo thoả thuận của các Bên (nếu có) ….
Điều 5. Hợp đồng thuê đất chấm dứt trong các trường hợp sau:
1. Hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp;
2. Do đề nghị của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất chấp thuận;
3. Bên thuê đất bị phá sản hoặc bị phát mại tài sản hoặc giải thể;
4. Bên thuê đất bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 6. Việc giải quyết tài sản gắn liền với đất sau khi kết thúc Hợp đồng này được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Điều 7. Hai Bên cam kết thực hiện đúng quy định của hợp đồng này, nếu Bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.
Cam kết khác (nếu có) ……….
Điều 8. Hợp đồng này được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi Bên giữ 01 bản và gửi đến cơ quan thuế, kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất.
Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày…/.
| Bên thuê đất | Bên cho thuê đất |
3. Mẫu hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
…., ngày ….. tháng …. năm …..
HỢP ĐỒNG CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Căn cứ Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ nhu cầu của các bên.
Hôm nay, ngày … tháng … năm … tại …., chúng tôi gồm:
I. Bên cho thuê lại quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là bên A)
* Trường hợp bên cho thuê lại đất là doanh nghiệp
– Tên doanh nghiệp: …..
– Địa chỉ: ……
– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh:
– Mã số doanh nghiệp: …..
– Người đại diện theo pháp luật:….. Chức vụ: ….
– Số điện thoại: …
– Số tài khoản: ….Tại ngân hàng: …..
– Mã số thuế:…..
* Trường hợp bên cho thuê lại đất là cá nhân
– Họ và tên:….
– Năm sinh:…..
– CMND/CCCD số …, ngày cấp …/ …/ …, nơi cấp:……..
– Nơi đăng ký thường trú:…….
– Điện thoại: …..
II. Bên thuê lại quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là bên B)
* Trường hợp bên cho thuê lại đất là doanh nghiệp
– Tên doanh nghiệp: …..
– Địa chỉ: ….
– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh:
– Mã số doanh nghiệp: …..
– Người đại diện theo pháp luật:…. Chức vụ: ….
– Số điện thoại: ….
– Số tài khoản: ….Tại ngân hàng: ….
– Mã số thuế:…..
* Trường hợp bên cho thuê lại đất là cá nhân
– Họ và tên:….
– Năm sinh:….
– CMND/CCCD số …, ngày cấp …/ …/ …, nơi cấp:…..
– Nơi đăng ký thường trú:….
– Điện thoại: ….
III. Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất với các điều, khoản sau đây:
Điều 1. Thông tin về đất cho thuê lại
1.1. Quyền sử dụng đất của……
1.2. Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau:
– Diện tích: …./….m2 (bằng chữ:….)
– Thửa đất số: ….
– Tờ bản đồ số: …..
– Địa chỉ thửa đất: …..
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: …… m2
+ Sử dụng chung:….m2
– Mục đích sử dụng: ….
– Thời hạn sử dụng: ….
– Nguồn gốc sử dụng: …..
– Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ….
1.3. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất:
– Đất đã có hạ tầng kỹ thuật (nếu là đất trong dự án đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng);
– Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: …….. (nếu có).
Điều 2. Giá thuê đất
…..
Điều 3. Thời hạn, phương thức thanh toán
– Thời hạn thanh toán: …..
– Phương thức thanh toán: …..
Điều 4. Mục đích thuê đất
Việc sử dụng đất trên khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi tại Điều 1 của Hợp đồng này……
Điều 5. Thời hạn thuê đất, thời điểm bàn giao
5.1. Thời hạn thuê đất
Thời hạn thuê đất … (ghi rõ số năm hoặc số tháng thuê đất bằng số và bằng chữ phù hợp với thời hạn thuê đất), kể từ ngày … tháng … năm … đến ngày … tháng … năm …
5.2. Thời điểm bàn giao đất: …..
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của bên A
6.1. Quyền của bên A
– Yêu cầu bên B khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng;
– Yêu cầu bên B thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
– Yêu cầu bên B chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên B không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên A có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên B trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;
– Yêu cầu bên B giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng;
– Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra;
– Các quyền khác (nếu có).
6.2. Nghĩa vụ của bên A
– Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
– Chuyển giao đất cho bên B đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
– Kiểm tra, nhắc nhở bên B bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật (do các bên thỏa thuận);
– Thông báo cho bên B về quyền của người thứ ba đối với đất thuê;
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
– Các nghĩa vụ khác (nếu có).
Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của bên B
7.1. Quyền của bên B
– Yêu cầu bên A cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê;
– Yêu cầu bên A chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
– Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng;
– Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê;
– Yêu cầu bên A bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;
– Các quyền khác (nếu có).
7.2. Nghĩa vụ của bên B
– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;
– Không được hủy hoại đất;
– Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
– Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
– Đăng ký việc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định;
– Các nghĩa vụ khác (nếu có).
Điều 8. Phạt vi phạm hợp đồng
Khi Hợp đồng này có hiệu lực nếu các bên vi phạm thỏa thuận sẽ bị phạt với số tiền là:
Điều 9. Chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng
– Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:……
– Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng:……….
– Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng:……
Điều 10. Giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định pháp luật.
Điều 11. Cam kết của các bên
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết sau:
11.1. Bên A cam kết
– Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
+ Thửa đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Còn thời hạn sử dụng, không bị thế chấp.
– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
– Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận trong Hợp đồng này.
11.2. Bên B cam kết
– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
– Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày……..
– Hợp đồng này được lập thành …… bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ …… bản.
| BÊN A | BÊN B |
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
–
