Trong lĩnh vực đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính thì có những giá đất và khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể. Trong phạm vi này thì chúng tôi sẽ giải đáp vấn đề nêu trên.
Mục lục bài viết
1. Quy định về giá đất:
Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc:
– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá vì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
Những người sử dụng đất được phép chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
+ Khi phù hợp với quy hoạch thì được chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
+ Được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
+ Khi đáp ứng đủ các điều kiện do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất có thể thực hiện việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
+ Người sử dụng đất được phép chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất theo các quy định của pháp
+ Pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
+ Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì việc người sử dụng đất thực hiện việc chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp để được sử dụng đất đúng mục đích nhằm thực hiện đúng các quy định của pháp luật đất đai.
– Theo thời hạn sử dụng đất vì theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì các loại đất đều có một thời hạn sử dụng nhất định như là : thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai hiện hành hiện nay thường là năm mươi năm. Khi hết thời hạn sử dụng này thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định của pháp luật.
+ Thông thường thì theo quy định của pháp luật thì thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá năm mươi năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
+ Hiện nay, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm theo quy định của pháp luật của đất đai.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai hiện nay thông thường thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm.
– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất
– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,khả năng sinh lợi , thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá đất như nhau
Việc định giá đất dựa trên các phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh được quy định cụ thể tại
2. Khung giá đất là gì? Quy định về khung giá đất:
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
Hiện nay, việc xây dựng khung giá đất sẽ cũng xác định theo từng loại đất thì thông thường việc quy định nội dung khung giá đất để quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:
Đối với những nhóm đất nông nghiệp thì bao gồm các khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Khung giá đất trồng cây lâu năm; Khung giá đất rừng sản xuất; Khung giá đất nuôi trồng thủy sản; Khung giá đất làm muối.
Đối với các nhóm đất phi nông nghiệp thì cũng có các khung giá đất như đất ở tại nông thôn; Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Khung giá đất ở tại đô thị; Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;– Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.2. Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị sau đây: Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
Hiện nay, khi các cơ quan nhà nước quy định các khung giá đất nông nghiệp hoặc khung giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế đã được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, các xã trung du, các xã miền núi.
Ở nước ta có các loại đô thị bao gồm các loại như sau: Đô thị loại đặc biệt, đô thi loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V. Do đó, việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại các đô thị cũng được xác định theo vùng kinh tế và các loại đô thị để làm căn cư để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định bảng giá đất tại địa phương theo quy định của pháp luật.
Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định:
“1.Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất.”
3. Quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể:
Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần , được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Việc xây dựng bảng giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện trong các trường hợp:
– Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự
– Khí giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180% trở lên
Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường.
Như vậy, từ những thông tin trên, có thể thấy, Giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể trong pháp luật đất đai là những khái niệm riêng biệt, song lại có mối liên quan mật thiết với nhau, trong đó, phương pháp và nguyên tắc định giá đất là căn cứ để xay dựng khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.
